2021房地产估价师考试真题6辑
发布时间：2021-08-09
2021房地产估价师考试真题6辑 第1辑
招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出招标文件。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。P86。
某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。 ( )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
根据证券的分类，支票属于（ ）。
A.商品证券
B.货币证券
C.资本证券
D.所有权证券
B.货币证券
C.资本证券
D.所有权证券
答案：B
解析：
本题考查的是证券的分类。货币证券是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等。
房地产估价机构资质等级分为一、二、三、四级。
答案：错
解析：
房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1 年的暂定期。
按照索赔的目的，可以将工程索赔分为( )。
A、工期索赔
B、工程变更索赔
C、合同中明示的索赔
D、合同中默示的索赔
E、费用索赔
正确答案：AE
对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
某房地产开发公司2003年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2005年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2004年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。
确定张某应分摊的共有建筑面积方法为（）。
确定张某应分摊的共有建筑面积方法为（）。
A.按整幢楼房各套内建筑面积比例分摊
B.按所处单元各套内建筑面积比例分摊
C.按所处楼层各套内建筑面积比例分摊
D.按整幢楼房总户数平均分摊
B.按所处单元各套内建筑面积比例分摊
C.按所处楼层各套内建筑面积比例分摊
D.按整幢楼房总户数平均分摊
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。住宅楼以幢为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。
房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。（ ）
正确答案：×
房地产估价机构资质等级每2年重新评定一次，资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔2年以上，并不得越级升级。
房地产估价机构资质等级每2年重新评定一次，资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔2年以上，并不得越级升级。
2021房地产估价师考试真题6辑 第2辑
利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且ΣX＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/㎡。
A．5447
B．5832
C．6987
D．7757
B．5832
C．6987
D．7757
答案：B
解析：
由题意，由于
=0，所以取2008年对应的X=-1，2009年对应的X=1，则2014年对应的X=6；该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格Y=3522+385X=3522+385×6=5832（元/m2）。
=0，所以取2008年对应的X=-1，2009年对应的X=1，则2014年对应的X=6；该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格Y=3522+385X=3522+385×6=5832（元/m2）。
某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于( )类建设用地。
对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于( )类建设用地。
A、 一
B、 二
C、 三
D、 四
B、 二
C、 三
D、 四
答案：B
解析：
确定估价对象及其范围和仙鹤时，应根据（ ），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A 估价原则 B 的价目的 C 估价方法 D 估价程序
正确答案：B
估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下，
(1)建筑安装工程费：
1) 土建工程直接费：
①基础工程：99. 54元/m2
②墙体工程：80. 11元/m2
③梁板柱工程：282. 37元/m2
④墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：73. 65元/m2
⑤楼梯混凝土工程：31. 82元/m2
⑥零星混凝土工程：25. 32元/m2
⑦屋面工程：20. 42元/m2
⑧脚手架工程：25. 54元/m2
⑨室外配套工程：142. 67元/m2小计：781.44元/m2
2)安装工程直接费：
①电梯工程：130. 00元/m2(其中：人工费9.00元/m2)
②给排水工程:85. 22元/m2(其中：人工费12.32元/m2)
③采暖通风工程：70. 34元/m2(其中：人工费9.83元/m2)
④电气工程：112. 65元/m2(其中：人工费7.59元/m2)
⑤消防工程：16. 62元/m2(其中：人工费2.58元/m2)
⑥综合布线工程：30. 45元/m2(其中：人工费4.85元/m2)
小计:445.28元/m2(其中：人工费46.17元/m2)
3)装饰装修工程直接费：
①门窗工程：135. 00元/m2(—次性包死承包价）
②内部装饰工程：455. 50元/m2(其中：人工费45.16元/m2)
③外墙玻璃幕等工程:311. 00元/m2(—次性包死承包价）
小计：901.50元/m2(其中：人工费45.16元/m2)
4)土建部分的综合费率为土建工程直接费的14. 25%，安装部分的综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。
(2)专业费用：建筑安装工程费的6%。
(3)管理费用:建筑安装工程费与专业费用之和的3%。
(4)销售费用：售价的3%。
(5)投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%;年利率为5.76%。
(6)销售税费:售价的5. 53%。
(7)开发利润：投资利润率为20%。
【解】设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：
(1)建筑安装工程费
①土建工程费= [781.44XC1+14.25%)]X(1+3.445%)元/m2=923.55元/m2
②安装工程费= (445.28+45.16X79.08%)X(1+3.445%)元/m2=497.56元/m2
③装饰装修工程费= (901.50+46.17X75.90%)X(1+3.445%)元/m2=968.81元/m2
④单位建筑安装工程费= (923.55+497.56+968.81)元/m2=2389.92元/m2
建筑安装工程费总额=2389.92元/m2X8247m2=1970.97万元
(2)专业费用=1 970.97万元X6%
=118.26万元
(3)管理费用=(1 970.97+118.26)万元X3%
=62.68万元
(4)销售费用=VbX3%
=0.03Vb万元
以上（1)至（4)项费用之和=(2151.91+0.03VB)万元
(5)投资利息=(2 151.91+0.03Vb)X[40%(1+5.76%)1.5+60%(1+5.76%）0.5-1]
=(112.10+0.0018Vb)万元
(6)销售税费=VbX5.53%
=0.0553Vb万元
(7)开发利润=(2 151.91+0.03Vb)X20%
=(430.38+0.006VB)万元
(8)Vb =2151.91+0.03Vb+112.10+0.0018VB+0.0553VB+430.38+0.006VBVb=2970.99万元
建筑物重置单价=(2970.99+0.8247)元/m2=3602.51元/m 2
(1)建筑安装工程费：
1) 土建工程直接费：
①基础工程：99. 54元/m2
②墙体工程：80. 11元/m2
③梁板柱工程：282. 37元/m2
④墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：73. 65元/m2
⑤楼梯混凝土工程：31. 82元/m2
⑥零星混凝土工程：25. 32元/m2
⑦屋面工程：20. 42元/m2
⑧脚手架工程：25. 54元/m2
⑨室外配套工程：142. 67元/m2小计：781.44元/m2
2)安装工程直接费：
①电梯工程：130. 00元/m2(其中：人工费9.00元/m2)
②给排水工程:85. 22元/m2(其中：人工费12.32元/m2)
③采暖通风工程：70. 34元/m2(其中：人工费9.83元/m2)
④电气工程：112. 65元/m2(其中：人工费7.59元/m2)
⑤消防工程：16. 62元/m2(其中：人工费2.58元/m2)
⑥综合布线工程：30. 45元/m2(其中：人工费4.85元/m2)
小计:445.28元/m2(其中：人工费46.17元/m2)
3)装饰装修工程直接费：
①门窗工程：135. 00元/m2(—次性包死承包价）
②内部装饰工程：455. 50元/m2(其中：人工费45.16元/m2)
③外墙玻璃幕等工程:311. 00元/m2(—次性包死承包价）
小计：901.50元/m2(其中：人工费45.16元/m2)
4)土建部分的综合费率为土建工程直接费的14. 25%，安装部分的综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。
(2)专业费用：建筑安装工程费的6%。
(3)管理费用:建筑安装工程费与专业费用之和的3%。
(4)销售费用：售价的3%。
(5)投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%;年利率为5.76%。
(6)销售税费:售价的5. 53%。
(7)开发利润：投资利润率为20%。
【解】设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：
(1)建筑安装工程费
①土建工程费= [781.44XC1+14.25%)]X(1+3.445%)元/m2=923.55元/m2
②安装工程费= (445.28+45.16X79.08%)X(1+3.445%)元/m2=497.56元/m2
③装饰装修工程费= (901.50+46.17X75.90%)X(1+3.445%)元/m2=968.81元/m2
④单位建筑安装工程费= (923.55+497.56+968.81)元/m2=2389.92元/m2
建筑安装工程费总额=2389.92元/m2X8247m2=1970.97万元
(2)专业费用=1 970.97万元X6%
=118.26万元
(3)管理费用=(1 970.97+118.26)万元X3%
=62.68万元
(4)销售费用=VbX3%
=0.03Vb万元
以上（1)至（4)项费用之和=(2151.91+0.03VB)万元
(5)投资利息=(2 151.91+0.03Vb)X[40%(1+5.76%)1.5+60%(1+5.76%）0.5-1]
=(112.10+0.0018Vb)万元
(6)销售税费=VbX5.53%
=0.0553Vb万元
(7)开发利润=(2 151.91+0.03Vb)X20%
=(430.38+0.006VB)万元
(8)Vb =2151.91+0.03Vb+112.10+0.0018VB+0.0553VB+430.38+0.006VBVb=2970.99万元
建筑物重置单价=(2970.99+0.8247)元/m2=3602.51元/m 2
答案：
解析：
改错如下：
(1)安装工程费= (445. 28 + 46. 17X79. 08%) X (1 + 3. 445%)元/m2 =498. 39 元/m2
(2)装饰装修工程费=(901. 50 + 45. 16 X 75. 90%) X (1 + 3. 445%)元/m2 = 968. 01 元/m2
(3)单位建筑安装工程费= (923. 55 + 498. 39 + 968. 01)元/m2 =2 389. 95 元/m2
(4)建筑安装工程费总额=2 389. 95元/m2 X8 247m2=1 970. 99万元
(5)专业费用=1 970. 99万元X6% = 118. 26万元
(6)管理费用=(1 970. 99 + 118. 26)万元X3% = 62. 68 万元 以上费用之和=(2 151.93 + 0. 03VB)万元
(7)投资利息=(2 151. 93 + 0. 03VB)X[60%(1+ 5. 76%)0.5+40%(1+ 5. 76%)0.5-1]
= (137. 59 + 0. 001 9VB)万元
(8)开发利润=(2 151. 93 + 0. 03Vb)X20% = (430. 39 + 0. 006VB)万元
(9)VB = 2 151. 93 + 0. 03Vb + 137. 59 + 0. 001 9VB + 0. 055 3VB + 430. 39 + 0. 006VB Vb = 2 999. 46 万元
建筑物重置单价=(2 999. 46 + 0. 824 7)元/m2 =3 637. 03 元/m2
(1)安装工程费= (445. 28 + 46. 17X79. 08%) X (1 + 3. 445%)元/m2 =498. 39 元/m2
(2)装饰装修工程费=(901. 50 + 45. 16 X 75. 90%) X (1 + 3. 445%)元/m2 = 968. 01 元/m2
(3)单位建筑安装工程费= (923. 55 + 498. 39 + 968. 01)元/m2 =2 389. 95 元/m2
(4)建筑安装工程费总额=2 389. 95元/m2 X8 247m2=1 970. 99万元
(5)专业费用=1 970. 99万元X6% = 118. 26万元
(6)管理费用=(1 970. 99 + 118. 26)万元X3% = 62. 68 万元 以上费用之和=(2 151.93 + 0. 03VB)万元
(7)投资利息=(2 151. 93 + 0. 03VB)X[60%(1+ 5. 76%)0.5+40%(1+ 5. 76%)0.5-1]
= (137. 59 + 0. 001 9VB)万元
(8)开发利润=(2 151. 93 + 0. 03Vb)X20% = (430. 39 + 0. 006VB)万元
(9)VB = 2 151. 93 + 0. 03Vb + 137. 59 + 0. 001 9VB + 0. 055 3VB + 430. 39 + 0. 006VB Vb = 2 999. 46 万元
建筑物重置单价=(2 999. 46 + 0. 824 7)元/m2 =3 637. 03 元/m2
成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
正确答案：ABD
就名义利率和实际利率的关系问题，下列说法中正确的有（ ）。
A．从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大
B．当每年的计息周期数等于I t寸，名义利率与实际利率相等
C．在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限
D．当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
E．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
正确答案：BD
BD当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。它们之间存在下述关系：
(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；
(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；
(3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；
(4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。A项明显错误，c项“无上限，，不对。
BD当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。它们之间存在下述关系：
(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；
(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；
(3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；
(4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。A项明显错误，c项“无上限，，不对。
混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（ ）天内较快，以后增长逐渐缓慢。
A.1～7
B.7～10
C.7～14
D.15～20
B.7～10
C.7～14
D.15～20
答案：C
解析：
本题考查的是混凝土。混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的7～14天内较快，以后增长逐渐缓慢，28天后强度增长更慢，但可持续几十年。
下列关于利率的叙述有误的是( )。
A、 利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率
B、 我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C、 浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D、 我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
B、 我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C、 浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D、 我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
答案：B
解析：
中国人民银行按照国家授权，允许某些金融机构在国家统一利率的基础上，实行一定幅度内利率的上下浮动。
2021房地产估价师考试真题6辑 第3辑
依法转让商业用途房地产开发项目，应缴纳的税费有（ ）。
A.增值税
B.耕地占用税
C.土地增值税
D.城市维护建设税
E.教育费附加
B.耕地占用税
C.土地增值税
D.城市维护建设税
E.教育费附加
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是耕地占用税。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
某宗土地总面积为1000m2，容积率为3，土地单价为3600元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（ ）万元。
A.105
B.120
C.150
D.360
B.120
C.150
D.360
答案：B
解析：
本题考查的是价差法。补地价＝新规划条件下地价－旧规划条件下地价＝3600/3×（4－3）×1000＝120（万元）。P382。
下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是( )。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
正确答案：C
[答案] C 按资产投资的类型划分，REITs分为权益型，抵押型和混合型三种形式。
[答案] C 按资产投资的类型划分，REITs分为权益型，抵押型和混合型三种形式。
在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 ( )
答案：错
解析：
[解析] 建设阶段
任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。
A.易受限制
B.相互影响
C.独一无二
D.不可移动
B.相互影响
C.独一无二
D.不可移动
答案：D
解析：
本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等）。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。
投资价值可看成是房地产投资者的心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。每个房地产投资者对其拟投资（如购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可看成是这个心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。
签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。
A．工商
B．土地
C．房产
D．建设
正确答案：C
假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（ ）。
A.重新改造后价值
B.管理费用
C.销售费用
D.投资利息
B.管理费用
C.销售费用
D.投资利息
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法的基本公式。旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润。
2021房地产估价师考试真题6辑 第4辑
为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。
A.认知价值定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格，加成的含义就是一定比率的利润。
下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是（ ）。
A.继承
B.赠与
C.抵债
D.交换
B.赠与
C.抵债
D.交换
答案：A
解析：
本题考查的是契税。对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。
一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（ ）。
A、专利权
B、专有技术
C、商标权
D、房地产
B、专有技术
C、商标权
D、房地产
答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。
在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。
A.实际用途
B.不动产权证上记载的用途
C.镇人民政府认定、处理结果
D.县人民政府认定、处理结果
B.不动产权证上记载的用途
C.镇人民政府认定、处理结果
D.县人民政府认定、处理结果
答案：B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为（）万元。
A.FC.4000
之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为（）万元。
A.FC.4000
答案：A
解析：
某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000 m2；多层住宅50000 m2；商铺10000 m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/ m2；多层住宅2700元/ m2；商铺3000元/ m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/ m2；多层住宅12000元/ m2；商铺26000元/ m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。
答案：
解析：
假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2
则销售收入=120000A
销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A
销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2
可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2
不可售建筑物综合造价=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99（元/m2）
该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872（万元）
土地取得成本=60000万元
财务费用=8000万元
当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用
（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023（元/m2）
保本加权销售均价为10170.023元/m2
预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2（元/m2）
保本加权销售均价与预计加权销售均价的比值为：10170.023/11916.2=0.8535
则销售收入=120000A
销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A
销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2
可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2
不可售建筑物综合造价=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99（元/m2）
该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872（万元）
土地取得成本=60000万元
财务费用=8000万元
当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用
（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023（元/m2）
保本加权销售均价为10170.023元/m2
预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2（元/m2）
保本加权销售均价与预计加权销售均价的比值为：10170.023/11916.2=0.8535
土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起（）日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
A、5
B、7
C、14
D、20
B、7
C、14
D、20
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
某房地产开发企业预售一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约走。经实测房屋建筑面积为105m2,买受人实际应付购房款（）万元。
A.100
B.101
C.103
D.105
B.101
C.103
D.105
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款甶房地产企业承担，产权归买受人。参见教材P115。
2021房地产估价师考试真题6辑 第5辑
因原材料价格上涨和工资增加引起的通货膨胀，属于需求拉上型通货膨胀。（ ）
答案：错
解析：
本题考查通货膨胀。成本推动型通货膨胀。是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。P245。
在编制城市规划时，历史文化街区的保护范围界线称为城市（ ）。
A.紫线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
答案：A
解析：
本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，由城市规划主 管部门审批。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）
正确答案：×
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳所得税额征收3%的地方所得税。
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳所得税额征收3%的地方所得税。
某商品住宅于2009年1月10日竣工验收使用，2012年1月10日交付给买受人。施工单位应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。
A.2012年1月10日
B.2014年1月10日
C.2015年1月10日
D.2017年1月10日
B.2014年1月10日
C.2015年1月10日
D.2017年1月10日
答案：B
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合规定，即在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限分别为：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。保修期是从工程竣工验收合格之日起计算。
因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）
答案：对
解析：
考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万別。
当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。
A、 等于
B、 大于
C、 小于
D、 两者无关系
B、 大于
C、 小于
D、 两者无关系
答案：B
解析：
根据实际利率与名义利率的关系式。
按偿还期间的长短，一般将负债分为短期负债和长期负债。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
2021房地产估价师考试真题6辑 第6辑
【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。
A.630.0
B.650.0
C.661.5
D.682.5
B.650.0
C.661.5
D.682.5
答案：D
解析：
本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。
中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。
A、 10
B、 9
C、 1
D、 0.9
B、 9
C、 1
D、 0.9
答案：C
解析：
价格变化的百分比＝?
需求量变化的百分比＝?
需求的价格弹性＝1
需求量变化的百分比＝?
需求的价格弹性＝1
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( )
答案：错
解析：
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（ ）万元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝6%+6%×25%＝7.5%。
＝5061.44（万元）
＝5061.44（万元）
评估拆迁价格应精确到（ ）。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
正确答案：A
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。
房地产直接投资包括（ ）。
A、购买住房抵押支持证券
B、开发投资
C、置业投资
D、投资房地产投资信托基金
E、投资房地产企业股票或债券
B、开发投资
C、置业投资
D、投资房地产投资信托基金
E、投资房地产企业股票或债券
答案：B,C
解析：
考点:房地产直接投资。房地产直接投资包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
热门文章
