房地产估价师历年真题8篇 第1篇
保险活动所特有的内在功能是（ ）。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。
A．搜集交易比例
B．选取可比实例
C．对可比实例成交价格做适当处理
D．价格调整
E．求取比准价格
在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。
(2014真题) 在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是个人所得税。在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得需缴纳个人所得税。
设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由（ ）收执。
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设l丁程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
房地产估价师历年真题8篇 第2篇
收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．95.40
B．97.87
C．98.55
D．99.33
建设工程竣工验收，有（ ）负责组织实施
A工程质量监督机构
B建设单位
C工程监理单位
D房地产开发主管部门
净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。净收益按一定数额递增的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种；净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种。
通货膨胀是指由于货币供应量过少而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价持续上涨的经济现象。
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
3.采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。
A.自己开发
B.溢价转让
C.被迫转让
D.自愿转让
答案：C
解析：
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让开发前提”。
房地产估价师历年真题8篇 第3篇
宏观经济政策目标有( )。
A.厂商利润最大化
B.充分就业
C.价格稳定
D.经济增长
E.国际收支平衡
答案：B,C,D,E
解析：
宏观经济政策目标包括充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡，而宏观经济政策是为了达到这些目标而制定的政策措施。
下列属于房地产开发投资的静态指标的是（ ）。
A、财务内部收益率
B、投资回报率
C、成本利润率
D、资本金净利润率
答案：C
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。
下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。
A、开发－销售模式
B、开发－持有出租－出售模式
C、购买－持有出租－出售模式
D、购买－更新改造－出售模式
E、购买－更新改造－出租模式
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。
利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是WACC分析。权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差额值。如果这种差额是正的（房地产投资回报率大于债务回报率），那么较大的金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。
利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/m2。
A.5447
B.5832
C.6987
D.7757
答案：D
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。取2008年对应的X＝－1，2009年对应的X＝1，则满足∑X＝0。偶数年，间隔2；奇数年，最中间的数取0，间隔1。
2014年，X＝11，则Y＝3522＋385×11＝7757（元/m2）。参见教材P385。
采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（ ）。
A.已使用年限、耐用年龄、残值率
B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
D.有效年龄、耐用年龄、残值率
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。参见教材P314。
房地产估价师历年真题8篇 第4篇
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
完全垄断市场上，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。（ ）
答案：错
解析：
完全垄断简称垄断，是指整个行业的市场完全处于独家厂商的控制之下，是一种没有任何竞争、由一家厂商控制某种产品的市场结构。在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等。
某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
A、 年
B、 半年
C、 季度
D、 月
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（ ）。
A.盈亏平衡分析表
B.敏感性分析表
C.投入产出分析表
D.投资计划与资金筹措表
答案：B
解析：
本题考查的是可行性研究报告的基本构成。对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后，按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。
某国的现金流通量为4000 万亿元，单位和个人的活期存款为1000 万亿元，单位和个人的定期存款为2000 万亿元，其他存款为500 万亿元，则该国的狭义货币为（ ）万亿元。
A．4000
B．5000
C．7000
D．7500
答案：A
解析：
货币包括现金和各种银行存款。根据货币的流动性及在流通中所起的作用，将货币供应量分为三个层次：第一层次，M0=现金流通量；第二层次，M1=M0+单位和个人的活期存款；第三层次，M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款。在上述层次中，现金 M0 为狭义货币，现实货币 M1 是最活跃的货币，M2 为广义货币。本题中，现金流通量为 4000 万亿元，则该国的狭义货币为 4000 万亿元。
房地产估价师历年真题8篇 第5篇
其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。
房地产市场调查分析中，整体房地产市场调查分析的服务对象不包括（ ）。
A.房地产开发商
B.投资或金融机构
C.地方政府以及购房者
D.施工单位
答案：D
解析：
本题考查的是其他房地产估价业务概述。整体房地产市场调查分析的服务对象包括房地产开发商、投资或金融机构、房地产专业机构、地方政府以及投资者。
在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间一般不存在竞争。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是确定竞争者的战略。除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。
(2015年真题) 某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000m2，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/m2，项目销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。
A.2.60
B.2.87
C.3.59
D.3.80
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。设最低销售收入为A万平方米。利润为零时正好回收全部成本费用。8500×A×（1-5.5%）-13000-3500×5=0，8032.5A=30500，A=3.797。
下列不属于土地增值税扣除项目的是（ ）。
A.取得土地使用权时所支付的金额
B.土地开发成本.费用
C.建房及配套设施的成本.费用，或者旧房及建筑物的评估价格
D.与转让房地产无关的税金
答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税-扣除项目。与转让房地产有关的税金属于土地增值税的扣除项目。
（三）甲方（开发公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。
甲方想申请再次抵押的抵押贷款，则抵押面积为（ ）。
A.5000平方米
B.3000平方米
C.2000平方米
D.小于2000平方米
答案：D
解析：
建造的商品房总面积为5000平方米，已经售出3000平方米，剩余未出售部分为2000平方米，剩余未出售部分中可能包含公建面积、回迁部分面积等，因此抵押面积小于2000平方米。
甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2 年，投入使用13 年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是( )年。
A.25
B.27
C.35
D.38
答案：A
解析：
出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。
房地产估价师历年真题8篇 第6篇
当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
拍卖人的责任要以委托人的告知为前提，即委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人就不承担责任。 ( )
答案：错
解析：
拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。委托人不知或不应知不能证明拍卖人不知或不应知，拍卖人作为代理人有独立的行为能力，其是否已知或应知，应视具体情况而定。其二，拍卖人先行负责。
房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（ ），使其现期供给（ ）。
A、增加，增加
B、减少，增加
C、增加，减少
D、减少，减少
答案：C
解析：
考点:房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。
下列哪种房地产最适用成本法估价( )。
A、 学校
B、 公园
C、 商场
D、 普通商品住宅
E 油田
答案：A,B,E
解析：
学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。
在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（ ）。
A、现货价格
B、期货价格
C、现房价格
D、期房价格
答案：B
解析：
考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
根据需求规律，如果某商品为正常商品，说明该商品（ ）。
A.替代效应为负值，收入效应为正值
B.替代效应为正值，收入效应为负值
C.替代效应为负值，收入效应为负值
D.替代效应为正值，收入效应为正值
答案：C
解析：
本题考查的是需求及其变动。对于收入效应为负值的商品，因替代效应为负值，因此价格效应为负值，这种商品即为满足需求规律的正常商品。
房地产估价师历年真题8篇 第7篇
在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。
路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（ ）
答案：对
解析：
考点:路线价法概述。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。
房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物的含义。房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。
分业经营具有的主要优点包括（ ）。
A.有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平
B.为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境
C.有利于商业银行进行的公平的国际竞争
D.有利于抑制金融危机的产生
E.使商业银行.证券公司.保险公司和信托公司等金融机构优势互补
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是金融体系概述。分业经营具有的主要优点包括：一是有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平；二是可以为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境，避免竞争摩擦和合业经营可能出现的集团内部竞争和内部协调困难的问题；三是为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境，防止商业银行将过多的资金用在高风险的活动上；四是分业经营有利于抑制金融危机的产生。分业经营使商业银行、证券公司、保险公司和信托公司等金融机构缺乏优势互补是明显的不足之处。
（ ）是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
A.汇票
B.本票
C.支票
D.银行券
答案：B
解析：
本题考查的是金融工具。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
关于报酬率的说法，正确的是（ ）。
A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
答案：D
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。选项A错误，市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针；选项B错误，风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定，国债和银行存款的风险不同，其风险调整值也不同；选项C错误，报酬率已经包含了通货膨胀的影响；参见教材P263～266。
房地产估价师历年真题8篇 第8篇
下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。
A．资产负债表
B．投资计划与资金筹措表
C．借款还本付息估算表
D．资金来源与运用表
E．损益表
不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑物功能折旧可以分为（ ）。
A、功能缺乏折旧
B、功能落后折旧
C、功能过剩折旧
D、城市规划改变
E、市场供给的过量或需求不足
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧可分为：功能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。
A．3500万元是该宾馆的公开市场价值
B．3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C．3500万元是保险事故发生后的损失价值
D．投保时，保险金额不能超过3500万元
某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为 期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（ ）万元。
A．378.49
B．678.22
C．779.14
D．804.73
正确答案：D
下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
