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2021房地产估价师真题下载5辑

发布时间：2021-08-11
2021房地产估价师真题下载5辑

2021房地产估价师真题下载5辑 第1辑

在估价报告中应包含一份由（ ）的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有

B．所有参加该估价项目

C．对该估价项目负第一责任

D．任本估价机构法定代表人

正确答案：B

股票市场融资方式包括（　）。

A、首次公开发行
B、配发
C、增发
D、认股权证
E、公司债券

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。

为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于( )。

A．3790元/m2

B．4238元/m2

C．4658元/m2

D．4663元/m2

正确答案：D

当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。

答案：错
解析：
出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。
出现负杠杆效用的条件正好相反：房地产的投资回报率低于债务回报率。

在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（　） 元/m2。

A、-100
B、-50
C、50
D、100

答案：B
解析：
考点:计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：6650－6700＝-50（元/m2）。

招标人采用邀请招标方式时，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A．3

B．2

C．5

D．8

正确答案：A
[答案] A  招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

2021房地产估价师真题下载5辑 第2辑

利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是（ ）。

A．项目净现值期望值大于零，则项目可行

B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

正确答案：ACE
ACE净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。计算净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率值越大，项目所承担的风险就越小。

根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（　）万元。

A.896
B.910
C.1050
D.1099

答案：A
解析：
本题考查的是利息。当年应计利息=（年初借款本息累计+本年贷款额/2）×贷款利率=（10000+300+5000/2）×7% =896（万元）。

某学校初二(一)班男女生比例为1:1.35。该比例数字是比较相对指标。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列耕地中，属于免征耕地占用税的是( )。

A.制药企业占用耕地
B.医院占用耕地
C.港口占用耕地
D.停机坪占用耕地

答案：B
解析：
免税范围
1.军事设施占用耕地；
2.学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值2%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（　　）万元。

A．313
B．329
C．417
D．446

答案：D
解析：
由

=7.59%，i=6%，得到（1+i）n=1.7905；
房地产的价格；

解得：P=446（万元）。

2021房地产估价师真题下载5辑 第3辑

下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（　　）。

A．《房地产估价规范》
B．《房地产估价机构管理办法》
C．《国有土地上房屋征收评估办法》
D．《房地产估价师执业资格考试实施办法》

答案：B
解析：
房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《闲置土地处置办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《廉租住房管理办法》、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》、《房地产估价机构管理办法》等。A 项属于国家标准；CD 两项属于规范性文件。

在企业短期偿债能力指标中，流动比率越高表明企业的获利能力越强。（）

答案：错
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。

上述保险合同的当事人有（ ）。

A．该商业银行

B．该财产保险公司

C．该房地产开发公司

D．该咨询公词

正确答案：BD
该财产保险公司和该咨询公司是上述保险合同的当事人。

单位建设面积为240 ㎡的健身房，可以不申请办理施工许可证

答案：对
解析：
工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 ㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

《城市房屋拆迁管理条例》规定，委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金5%以下的罚款。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（　　）元/m2。

A．2025
B．2250
C．2700
D．3000

答案：B
解析：
“四三二一法则（four—three—two—onerule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40％、30％、20％和10％。故可设路线价为a，则根据题意有24×50×（40%+30%+20%）×a=243×10000，解得a=2250（元/m2）。

图1

2021房地产估价师真题下载5辑 第4辑

寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从( )方面依序筛选。

A．法律上的许可性

B．技术上的可能性

C．经济上的可行性

D．价值是否最大

E．精神贡献值的大小

正确答案：ABCD
[答案] ABCD
寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：
(1) 法律上的许可性。
(2) 技术上的可能性。
(3) 经济上的可行性。
(4) 价值是否最大。

以下各项中，属于农民集体所有的是（）。

A、自留山
B、矿藏
C、荒地
D、山岭

答案：A
解析：
本题考查的是集体土地。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”

物业的使用人也是物业管理服务的对象。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。

A．欠税

B．偷税

C．抗税

D．退税

E．漏税

正确答案：BC
偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。

乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（ ）。

A．由城市房产管理部门认定

B．由城市规划行政主管部门认定

C．一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准

D．由乙机构根据经验确定

正确答案：C
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

2021房地产估价师真题下载5辑 第5辑

集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。


A.所有权
B.使用权
C.继承权
D.通行权

答案：A
解析：
本题考查集体土地征收的概念。集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。参见教材p24。@##

房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。

A．30

B．50

C．100

D．150

正确答案：A

住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。参见教材P135。

关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（　）。

A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间
B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

答案：D
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。

商品房可以分割出售，并进行房屋权属登记。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

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