房地产估价师考试答案8章 第1章
在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（ ）。
A．政策风险
B．市场风险
C．财务风险
D．信用风险
答案：A
解析：
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性，不能取得政府的相关许可，该房地产开发项目将面临政策风险。
某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6％，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30％，余款申请年利率为6％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分）
正确答案：
1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%
(1) 求购房最高总价
购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元
(2)求出售原有住房时间
住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元
设剩余M个月需要偿还25万元，则有
有：(1+0.%)M=2.667
M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月
240-196=44个月
在还款44个月之后出售住房
证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。（）
答案：对
解析：
本题考查的是证券的一般特征。证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。
债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（ ）特点。
A、短期性
B、可逆性
C、负担性
D、流通性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。
金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。
A．不可移性
B．独一无二
C．相互影响
D．用途多样
答案：C
解析：
外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。
已依法公告列入拆迁范围的房地产，可以设定抵押。（ ）
答案：错
解析：
考点:按权益状况划分的种类。已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。
(2015年真题) 在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。
A.土地出让金
B.建安工程费
C.管理费用
D.其他工程费
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（ ）登记。
A.异议
B.更正
C.转移
D.变更
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的类型—按照登记的效力分类。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
房地产估价师考试答案8章 第2章
李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。
现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。
问：
1.上述资料用于抵押估价是否齐全
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价
3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么
答案：
解析：
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（ ）。
A、各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值
B、在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”
C、不需要单独计算投资利息
D、不考虑预售和延迟销售的影响
E、测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分析法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P340。
2008年3月1日起，对个人出租房屋取得的所得税按（ ）的税率征收个人所得税。
A.5%
B.8%
C.10%
D.12%
答案：C
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租房屋取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的（ ）和（ ）内进行拆迁。
A．拆迁范围；拆迁方向
B．拆迁范围；拆迁期限
C．拆迁地址；拆迁方向
D．拆迁地址；拆迁期限
正确答案：B
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。
判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。（ ）
答案：对
解析：
通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。
下列关于保险合同的主体的下列说法有误的一项是（ ）。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
正确答案：B
受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。
建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
从房地产泡沫的成因入手，（ ）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。
A.房价收入比
B.实际价格／理论价格
C.房价租金比
D.收入租金比
E.住房市场指数
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程序。
房地产估价师考试答案8章 第3章
投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。
A．物业增值收益
B．所得税
C．还本付息额
D．投资者权益增加值
E．权益投资
由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金概述。由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。
经济适用住房的购房人，拥有完全产权，但购房满5年才允许转让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房，购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。P7。
普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015真题) 不动产登记费按照不动产的面积收取。（）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（ ）。
A、房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数
B、在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动
C、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格
D、不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同
E、比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格
答案：B,C,D
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
按照城市用地的适用性评价，该用地属于( )。
A、 一类用地
B、 二类用地
C、 三类用地
D、 四类用地
收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（ ）。
A、租金收入
B、保证金
C、固定资产折旧
D、人工费
E、公共设施设备日常维修费
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是收益性物业管理服务费用。收益性物业管理中运营费用的具体费用项目包括：人工费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化养护费；清洁卫生费；保安费用；办公费；固定资产折旧费；不可预见费；保险费；物业管理企业的服务费和利润；法定税费；房产税。
市场调查的步骤一般是收集信息→确定问题和调查目标→制订调查计划→分析信息→报告结果。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试答案8章 第4章
通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。参见教材P216。
在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是( )。
A、 档次
B、 建筑结构
C、 用途
D、 权利性质
基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，必须注明开发企业名称。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售许可证书号。但是，广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
如果对于估价业务是估价机构的专业知识和经验所限的，经征求估价需求者的书面同意，可以与其他合适酌估价机构联合承接或合作完成该项业务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。房地产开发用地可以是出让方式获得，也可以是划拨方式取得，如经济适用住房。参见教材P38。
若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
完全竞争市场相比，垄断竞争市场不能实现信息畅通，其他条件都相同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者，加上资源可自由流动和信息畅通，所以垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业。
开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。（ ）
答案：对
解析：
考点:基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。
房地产估价师考试答案8章 第5章
下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是（ ）
A.广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值
B.没有交换价值也一定没有使用价值
C.没有使用价值肯定就没有交换价值
D.人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值
答案：C
解析：
本题考查的是价格和价值。选项A错误，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值；选项B错误，没有使用价值肯定就没有交换价值，没有交换价值不一定没有使用价值；选项D错误，人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。
城市控制性详细规划由（ ）批准。
A．本级人民政府
B．上一级人民政府
C．国务院城乡规划主管部门
D．本级人民代表大会常务委员会
答案：A
解析：
城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。
如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。（ ）
A．物业公司人员的工资、社会保险
B．物业公司管理人员的奖金
C．物业服务区域清洁卫生费用
D．物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用
有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于契税的表述中，正确的有( )。
A.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税
B.土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，需缴纳契税
C.契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋
D.法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税
E.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不需要缴纳契税
答案：A,B,C,D
解析：
自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。
在编写可行性研究报告时，贷款偿还能力分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。（ ）
答案：对
解析：
考点:可行性研究报告正文的写作要点。贷款偿还能力分析，主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
规划调整给该开发项目造成的损失不包括（ ）。
A.投资利息损失 B.土地价值减损
C.前期工程费损失 D.酒店品质受损造成经营收益损失
不动产测量分为地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘的内涵。不动产测量分为地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理五大子项。
答案：错
解析：
本题考查的是保险的职能。保险的分配职能参与了国民收入的再分配。
房地产估价师考试答案8章 第6章
影响消费者行为的主要因素不包括（ ）。
A、心理因素
B、个人因素
C、社会文化因素
D、环境因素
答案：D
解析：
考点:影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。
对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（ ）。
A．朝向
B．楼层
C．交通条件
D．楼前绿化
答案：B
解析：
房地产的区位因素主要包括：①位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；②交通；③外部配套设施；④周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。该题中，对一幢住宅楼进行整体估价时，则不应考虑楼层的因素。
某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（ ）。
A、9.38%
B、12.50%
C、15.63%
D、20.83%
答案：C
解析：
本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金=1000×（1-25%）/（8000×60%）=15.625%。参见教材P199。
国有土地上房屋征收的主体是（ ）。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市、县级人民政府
D.房屋征收部门
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收主体：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．市场因子推演法
D．简单平均法
一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（ ）
答案：错
解析：
考点:估价报告组成。缺少致委托人函和估价的假设和限制条件。
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
张某所购买房屋的套内建筑面积为（ ）m2。
A.71
B.74
C.86
D.89
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。未封闭阳台建筑面积计算一半，套内建筑面积=60+8+6/2=71m2。
信托的职能包括（ ）。
A.融通资金
B.财产所有权的转移性
C.财务管理
D.收益分配的实绩性
E.信用服务
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是金融信托投资业务。信托的职能包括融通资金、财务管理和信用服务。
房地产估价师考试答案8章 第7章
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管玛费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
城市蓝线应当与城市规划一并报批。 （ )
此题为判断题(对，错)。
需要专业估价的资产必须同时具有“独一无二”和“不可移动”两个特性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是（ ）。
A、住宅平均层数
B、住宅建筑净密度
C、住宅建筑面积净密度
D、住宅建筑面积毛密度
答案：B
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积（%）。
浮动利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房低产空间市场的供求关系直接决定了房低产租金的水平。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：
(1)如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？
(2)一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
答案：
解析：
(1)一是30万元包含家具费用，而1 5万元仅是室内装饰装修费用，二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高，三是王某的装修费用是实际费用，是个别成本，评估时是按社会正常平均费用计算的，四是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。(2)成本法。可采用分部分项法、工料测量法进行测算。主要步骤：①弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，收集相关资料；②用做预算方式测算估价对象的重新购建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。
在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（ ）。
A．估价主体资格需依法取得
B．估价对象状况需依法判定
C．估价对象收益需依法确定
D．估价方法需依法选用
答案：B
解析：
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
房地产估价师考试答案8章 第8章
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置成本为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
答案：D
解析：
本题考查的是年限法。完全重置价值为120×600＝72000（元），年折旧为1440元，年折旧率=1440/72000=2%，已经经过8年，折旧率为16%，所以成新率为1-16%＝84%。
(2016年真题) 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。
A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。 （ ）
答案：对
解析：
考点:替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。
权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。
某房地产开发企业向银行贷款8000万元，期限为3年，年利率为10%。若该笔贷款的还款方式是期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的利息总额是（ ）万元。
A.2540
B.2648
C.2720
D.2400
答案：D
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。企业支付的本息总额=8000×10%÷2×6=2400（万元）。
2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
A.该市人民政府土地管理部门
B.该区人民政府土地管理部门
C.该区人民政府
D.该市人民政府
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。
下列对于利率的叙述有误的是（ ）。
A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率
B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
该城市2001～2002年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。
A．116.7%
B．16.7%
C．14.3
D．114.3
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1 000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？
答案：
解析：
(1)甲、乙的分配方案均不合理；
(2)甲应分得1 395万元，乙应分得1367.1万元；
(3)因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2 790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
