21年房地产估价师真题下载5章
21年房地产估价师真题下载5章 第1章
某宗房地产占地2000 ㎡，容积率为3．0。土地是在2001年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2002年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/㎡，同类建筑物重置价格是1 000元/㎡。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2005年5月的市场价格。
下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是( )。
A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为
B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系
D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制
[答案] C 属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。
某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90
B、 最高运营费用比率
C、 最大费用
D、 允许的最低经济效益指标
B.参见表决
C.对公司债务负有限责任
D.股息红利分配的要求
诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师真题下载5章 第2章
B.取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历
C.取得房地产估价相关学科学士学位，具有2年以上相关专业工作经历
D.取得房地产估价相关学科博士学位的
B.12.0%
C.13.1%
D.19.1%
9.如甲公司2014年3月未能偿还贷款，关于房屋处分的说法错误的是（ ）。
B.处分该房屋无需考虑原租约的影响
C.处分该房屋时应按登记用途处置
D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置
用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（ ）。
A．权益投资比率
B．利息备付率
C．偿债各付率
D．内部收益率
E．资产负债率
（ ）是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁T作。
A．自行拆迁
B．委托拆迁
C．指定拆迁
D．强制拆迁
B.寿命长久
C.供给有限
D.价值量大
E.保值增值
证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。 （ )
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师真题下载5章 第3章
某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
B.二
C.甲
D.乙
E.丙
监理企业的资质根据其①人员素质、②专业技能、③管理水平及④实际业绩分为甲、乙、丙三级。
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道
B.销售百分比法
C.竞争对等法
D.目标任务法
E.随行就市法
以保险的实施形式为标准，可将保险分为（ ）。
A．商业保险、社会保险和政策保险
B．财产保险和人身保险
C．自愿保险和强制保险
D．定期保险和不定值保险
B．提高首期付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．缩短分期付款期限
E．公开市场买入政府证券
21年房地产估价师真题下载5章 第4章
取得工程设计行业资质的企业，可以承接同级别相应行业的工程设计业务，可以承接本行业范围内同级别的相应专项工程设计业务，但需再单独领取工程设计专项资质。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、168.75
C、169.39
D、277.70
（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
15.1/1.09＋16.3/1.092＋15.5/1.093＋17.21/1.094＝A/9%×（1－1/1.094）
求得A＝15.97（万元）
（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝ A/9%×（1－1/1.0935）＝168.75（万元）。
B、 该别墅区的环境条件变差
C、 该别墅区的单位开发成本降低
D、 开发商获得满意的利润即可
张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。{Page}该保险合同的关系人是（ ）。
A．张某
B．李某
C．赵某
D．甲保险公司
B、估价师对估价方法的熟悉程度
C、委托人的要求
D、估价机构资料库中可用资料情况
E、当地房地产市场状况
中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、运营费用率
C、空置率
D、可出租面积的比率
21年房地产估价师真题下载5章 第5章
根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。 ( )
[答案] ×
房地产价格虽然也符合这一规律，但由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
请问：
1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？
1．重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
这样确定重置价格错误在于：
(1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；
(2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符；
(3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。
2．应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。
对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
[答案] A 投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
B、是一种专业意见
C、具有社会公信力
D、有偿或者无偿服务
E、承担法律责任
B.815
C.1445
D.1473
B.消费信用控制
C.间接信用指导
D.证券市场信用控制
在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。( )
[答案] ×
在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某办公楼房地产估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20
三、估价日期
2004年8月21日至8月25日。
四、估价目的房地产拍卖。
五、估价时点2004年8月21日。
六、估价依据（略）
七、采用的估价方法
根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。
八、估价结果
2004年8月21日估价对象房产总价为人民币7992400元（大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整）。
九、估价人员（略）
十、估价报告应用的有效期
本评估报告使用期限为2004年8月21日起至2005年8月21日止。
XX公司办公用房地产估价技术报告
一、实物状况分析
估价对象建筑物，建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。
二、区位状况分析
该评估对象（土地）地号22102—1，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路等公交车经过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望;某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道,某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。
三、市场背景分析(略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法分别进行估价。
六、估价测算过程
1.市场法
①土地
该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。XX市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。
评估对象土地占地面积3444.6m2，折合为5.17亩。
土地价格计算如下：
140万元/亩X5.17亩=723.8万元
②建筑物
该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2,市场平均售价600元/m2(不含楼面地价），建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下：
600元/m2X2075.284m2X(1—24%)=946330元=94.63万元
③评估结果
土地评估结果为723.8万元；
建筑物评估结果为94.63万元；
(723.8+94.63)万元=818.43万元该评估对象最后估价结果为818.43万元。
2.假设开发法
估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。
①通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：
假设其用途为商业办公混合楼；
建筑容积率1.5;
建筑覆盖率25%;
建筑总面积5166.9m2；
建筑物层数6层；
各层建筑物面积均为861.15m2；
地上一层为商业用房，总面积为861.15m2；
地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。
②预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2007年5月完成。
③预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8 000元/m2;办公用楼出售时的平均售价为1500元/m2。
④估计开发费以及开发商利润。
估计建筑费为362万元；
专业费用为建筑费的5%;
年利息率为3.5%;
销售费用、税率之和估计为楼价的8%;
投资利润率为10%;
在未来3年的建设期内，开发费用均匀投入。
⑤求取地价。采用的计算公式如下：
地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一利润拟采用静态方式试算地价。
a.总楼价=8 000元/m2X861.15m2+1500元/m2X4305.75m2=13347825元=1334.78万元
b.总建筑费= 362万元
c.总专业费=总建筑费X5% =362万元X5%=18.1万元
d.总利息=(总地价+总建筑费+总专业费）X利息率X计息期=总地价X3.5%X3+(362+18.1)X3.5%X1.5
=总地价X0.105+19.96(万元）
上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2004年5月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设建筑费和专业费用的投入为均匀投入。这样，就有上述总利息计算中的计息年数是1.5。
e.总销售费用+总税费=总楼价X8% =1334.78万元X8%=106.78万元
f.总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用）X利润率=总地价X10%+(362+18.1)X10%
=总地价X0.1+38.01(万元）
将上述a~f代入假设开发法公式中，即总地价=1334.78—362—18.1一（总地价X0.105+19.96)—106.78—(总地价X0.1+38.01)=655.54万元
则评估对象估价结果=(655.54+94.63)万元=750.17万元
3.最后估价结果
采用市场法得出的评估标的房地产的价值为：818.43万元。
采用假设开发法得出的评估标的房地产的价值为：750.17万元。
对上述两种方法得出的结论取中间值，得
(818.43+750.17)万元+2=784.3万元，即为评估结果。
七、估价结果确定
占地面积为3444.6m2。土地及地上建筑物的拍卖价格为784.3万元。
(2)缺少委托方。
(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。
(4)缺少估价原则。
(5)缺少价值定义。
(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。
(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。
(8)估价结果还应写明单价。
(9)地价应进行年限修正。
(10)应说明24%的折旧率确定依据。
(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。
(12)估价结果不一致。
(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。
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