2021房地产估价师考试题库精选7卷 第1卷
某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。
A、49627
B、57647
C、65548
D、74687
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1/（1+0.5）1.5＋5000×0.85/0.5%×[1-1/（1+0.5）6]＝74687（元）。
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
设备的折旧额为( )。
A、 10万元
B、 20万元
C、 30万元
D、 40万元
支票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融工具。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
登记发证工作是权属登记管理机构的主要的工作。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请延期。
要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确（ ）。
A．估价目的
B．估价对象
C．估价方法
D．估价时点
E．估价原则
正确答案：ABD
在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。
下列关于基础利率的表述中，正确的有( )。
A．等于银行存款利率
B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率
E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
正确答案：CE
[答案] CE 利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第2卷
房地产和房地产业涉及的（ ），特别需要法律法规的规范。
A．占地面积大
B．动用人力多
C．社会面广
D．资金量大
E．产权关系复杂
工程建设监理的基本方式是控制，其中的“三控”工作是指工程( )控制。
A.进度
B.人员
C.质量
D.安全
E.投资
答案：A,C,E
解析：
监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；
“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；
“一协调”是指全面的组织协调。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
依据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值的价值时点为（ ）之日。
A.房地产估价师实地查勘
B.国有土地出让合同签定
C.拆迁公司现场动员搬迁
D.房屋征收决定公告
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收的限制条件。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是
（ ）。
A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况
B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况
C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况
D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况
答案：D
解析：
本题考查的是价值时点原则。由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，估价对象状况为现在的状况。
某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置成本为500元／㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2％。用直线法计算该房屋的现值为4万元。（ ）
答案：对
解析：
考点:年限法。V＝C（1－d×t）＝500×100×（1－2％×10）＝40000（元）。
下列房地产状况中属于区位状况的有（ ）。
A．位置
B．房地产规模
C．环境景观
D．外部基础设施完备程度
E．朝向、楼层
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第3卷
国家提高贷款利率，会( )。
A、 抑制房地产需求
B、 增加房地产供给
C、 增加银行风险
D、 导致房地产实际价值折减
答案：A
解析：
因为国家提高贷款利率会使购房者减少，则抑制房地产需求。
房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
正确答案：C
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。
对于价格弹性的以下描述中，正确的是（ ）。
A．需求价格弹性系数越小，需求量对价格的变化越敏感
B．在不同的价格水平上，供给弹性系数都一样
C．根据需求弹性系数绝对值大小对商品进行分类，Ed＝O时称需求缺乏弹性
D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。
A、 加大城市基础设施建设投入
B、 调整银行贷款利率
C、 调整公共住房政策
D、 调整房地产税收政策
E 加快城市化进程
任何商品的替代效应总是为正值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在各种市场调查的联系方法中，网络联系方法的特点有（ ）。
A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。网络调查法成本低、反馈快。
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第4卷
楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 ( )
此题为判断题(对，错)。
房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积2倍计算建筑面积。（ ）
1992年，上海市实行的“五位一体”房改实施方案，不包括（ ）。
A．推行住房公积金
B．建立住房信贷体系
C．提租发补贴
D．配房买债券
对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场调节价、政府指导价和政府定价。对于实行政府指导价的房地产，因经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。
按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（ ）。
A.金融投资型
B.收益型
C.实物投资型
D.机会型
E.收益加增值型
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。
招标方式可以分为公开招标和( )招标。
A．隐式
B．私下
C．幕后
D．邀请
正确答案：D
[答案] D 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。
某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5％、6％，投资利润率为20％。该房地产的重置价值为（ ）万元。
A．5890
B．5976
C．6053
D．6135
答案：B
解析：
设房地产的重置价值为V，投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），则开发利润＝20％×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（万元）。
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第5卷
假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（ ）。
A.价值时点
B.待开发项目开工之日
C.待开发项目取得土地使用权之日
D.该开发项目开始销售之日
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。
完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（ ）。
A、建立受法律保护的委托与受托关系
B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务
C、载明估价的有关事项
D、作为估价机构内部存档管理的凭据
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。估价委托合同的作用表现在：（1）建立受法律保护的委托与受托关系；（2）明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务；（3）载明估价的有关事项。
关于划拨土地使用权的说法，错误的有( )。
A.以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金
B.划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制
C.国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿
D.无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让
E.无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准
答案：C,E
解析：
(4)划拨土地使用权的抵押。
划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（ ）。
A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
答案：D
解析：
本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第6卷
某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（ ）年。
A、3.09
B、3.48
C、3.83
D、3.92
答案：D
解析：
本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。
建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的含义。建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。
(2013真题) 转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（）以上。
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，除土地使用权出让金外，应完成开发投资总额的25%以上。
商品房现房广告不得涉及的内容是（ ）。
A．销售价格
B．装饰装修
C．小区环境
D．升值承诺
答案：D
解析：
A 项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。B 项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C 项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，但本项目的环境情况可以涉及。D 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
成套房屋的建筑面积为套内使用面积加分摊的共有建筑面积之和。（ ）
答案：错
解析：
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。( )
此题为判断题(对，错)。
工程项目的( )是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。
A．评标
B．质量检验
C．投料试车
D．竣工验收
正确答案：D
[答案] D 工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资。
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第7卷
与报酬率性质不同的名词有（ ）。
A．利息率
B．折现率
C．内部收益率
D．资本化率
正确答案：D
资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率。在性质上，其他的选项与题干中“报酬率”是相近的，均是指一种收益。
张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（ ）万元。
A.96
B.104
C.140
D.166
答案：B
解析：
本题考查的是违约责任。《担保法》规定定金的数额不得超过合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，超过部分无效。定金部分最多为：260×20%=52万，违约，双倍返还定金，所以最高违约责任是104万元。
《城市房地产管理法》规定国家实行（ ）登记发证制度。
A．土地所有权
B．土地使用权
C．房屋所有权
D．房地产他项权利
E．继承权
正确答案：BC
房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
城市总体规划的近期建设规划期限一般为( )年。
A、 5
B、 10
C、 15
D、 20
答案：A
解析：
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是室内环境污染的来源。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。
会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是会计报表的意义和作用。会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。（ ）
正确答案：×
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率。
