房地产估价师考试真题及详解6篇
发布时间：2021-08-09
房地产估价师考试真题及详解6篇 第1篇
差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
B.700
C.800
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）。
房地产开发企业转止房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
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答案：B
解析：
当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（ ）进行比选。
A、净现值法
B、等额年值法
C、差额内部收益率法
D、费用现值法
B、等额年值法
C、差额内部收益率法
D、费用现值法
答案：B
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。
拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
房地产估价师考试真题及详解6篇 第2篇
股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。
施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。
A．注册建筑师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册监理工程师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册监理工程师
答案：C
解析：
注册建造师可以从事建设工程项目总承包管理或施工管理，建设工程项目管理服务，建设工程技术经济咨询，以及法律、行政法规和国务院建设主管部门规定的其他业务。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。
A.6.75%
B.8.05%
C.7.93%
D.7.52%
B.8.05%
C.7.93%
D.7.52%
答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。
假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法概述。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。
政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（ ）。
A、上升
B、下降
C、不变
D、不相关
B、下降
C、不变
D、不相关
答案：A
解析：
考点:经济因素。在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法概述。假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。
房地产估价师考试真题及详解6篇 第3篇
运用收益法估价的首要步骤是（ ）。
A、测算收益期或持有期
B、测算未来收益
C、确定报酬率或资本化率、收益乘数
D、选择具体估价方法
B、测算未来收益
C、确定报酬率或资本化率、收益乘数
D、选择具体估价方法
答案：D
解析：
考点:收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。
某家庭预计在今后的10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?
答案：
解析：
该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额33.46万元。 解 (1)已知该家庭每月可用于支付住房抵押贷款的月还款额：A＝16000×30%＝4800元，月贷款利率为i＝12%/12＝1%，计息周期数：N＝10×12＝120个月。 (2)则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额。
房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。参见教材P260。
国有土地上房屋征收的主体是（ ）。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市、县级人民政府
D.房屋征收部门
B.省级人民政府
C.市、县级人民政府
D.房屋征收部门
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收主体：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
（ ）是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．供给
B．需求
C．购买能力
D．购买欲望
正确答案：B
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
房地产估价师考试真题及详解6篇 第4篇
根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。
A.未经国家征收的集体土地上的合法房屋
B.代管房屋
C.司法机关查封的房屋
D.共有房屋
E.商品房预售许可证办理之中的房屋
B.代管房屋
C.司法机关查封的房屋
D.共有房屋
E.商品房预售许可证办理之中的房屋
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产广告。凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。
个人住房贷款的风险，主要表现为（ ）。
A、政策风险
B、操作风险
C、信用风险
D、市场风险
E、管理风险和法律风险
B、操作风险
C、信用风险
D、市场风险
E、管理风险和法律风险
答案：B,C,D,E
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
2014 年李某将居住满5 年的住房出租，应按租赁所得的( )缴纳个人所得税。
A.0
B.3％
C.10％
D.20％
B.3％
C.10％
D.20％
答案：C
解析：
2008 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行。
(1)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
(1)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
以下难以使用市场法估价的房地产有（ ）。
A．标准工业厂房
B．写字楼
C．古建筑
D．纪念馆
E．学校
正确答案：BDE
市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如写字楼、商铺、标准厂房。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、古建筑、纪念馆、寺庙等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如写字楼、商铺、标准厂房。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、古建筑、纪念馆、寺庙等，则难以采用市场法估价。
某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（ ）。
A.1.82%
B.2.33%
C.3.57%
D.5.45%
B.2.33%
C.3.57%
D.5.45%
答案：C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。根据公式（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+16％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=3.57％。
在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。
房地产估价师考试真题及详解6篇 第5篇
（三） 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
卖方可接受的最低购买价为（ ）。
卖方可接受的最低购买价为（ ）。
A.建筑物市场价值
B.建筑物市场价值－清理费用
C.拆除后的旧建筑材料价值
D.拆除后的旧建筑材料价值－清理费用
B.建筑物市场价值－清理费用
C.拆除后的旧建筑材料价值
D.拆除后的旧建筑材料价值－清理费用
答案：D
解析：
本案例，该建筑物不卖，则卖方可得的费用为拆除后的旧建筑材料价值－清理费用。若购买价大于拆除后的旧建筑材料价值减清理费用，卖方会卖出；否则卖方会拆除该建筑物，即卖方可接受的最低购买价为：拆除后的旧建筑材料价值－清理费用。
《前期物业服务合同》至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%
答案：A
解析：
本题考查的是投资利润率。参见教材P199。
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。
A.6个月 B.9个月
C. 1年 D.2年
2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。
A.6个月 B.9个月
C. 1年 D.2年
答案：A
解析：
假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率为5%,，一个投资项目的系统性市场风险系数是0.5，则其预期收益率为（ ）。
A、8.5%
B、4.5%
C、5%
D、7.5%
B、4.5%
C、5%
D、7.5%
答案：D
解析：
考点:投资组合理论。预期收益率=无风险资产的收益率+系统性市场风险系数×（市场整体平均收益率-无风险资产的收益率）=5%+0.5×（10%-5%）=7.5%。
为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的五家估价机构进行了调查，这样的调查属于( )。
A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查
答案：B
解析：
重点调查。是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。
重点单位——是指对总体单位数而言，这些单位的数目所占比重小；对总体各单位标志总值而言，这些单位的标志总值所占比重大。
重点调查是一种判断抽样。
典型调查。是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。
典型单位——是指在总体所有单位中最能体现总体共性的单位。
重点单位——是指对总体单位数而言，这些单位的数目所占比重小；对总体各单位标志总值而言，这些单位的标志总值所占比重大。
重点调查是一种判断抽样。
典型调查。是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。
典型单位——是指在总体所有单位中最能体现总体共性的单位。
房地产估价师考试真题及详解6篇 第6篇
从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
关于评估带租约房地产的说法，错误的有（ ）。
A．合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B．抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C．在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
D．房屋征收评估应评估无租约限制价值
E．只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变
B．抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C．在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
D．房屋征收评估应评估无租约限制价值
E．只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变
答案：A,B,C,E
解析：
A项，合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小；C项，同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值可能大于也可能小于或等于有租约限制条件下的出租人权益价值；BD两项，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，房屋征收估价应评估无租约限制价值；E项，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。
A.预告
B.变更
C.更正
D.异议
B.变更
C.更正
D.异议
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型—按照登记的效力分类。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )
A.不受该抵押权影响
B.应当解除
C.没有效力
D.不得对抗抵押权
B.应当解除
C.没有效力
D.不得对抗抵押权
答案：A
解析：
抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
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