2021房地产估价师答疑精华7节
2021房地产估价师答疑精华7节 第1节
建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、2
C、3
D、5
（1）预期建成后的价格：
办公楼的出售价格＝10000×9000＝90000000（元）=9000（万元）
商场的年租金净收益＝3000×120×12×0.8×80%×（1－20%）
＝2211840（元）=221.184（万元）
建成后的总价值折现至价值时点=9000/（1+8%）1.5+221.184/8%×[1/（1+8%）1.5]
＝8018.7537＋2463.3611
＝10482.1149（万元）
（2）建筑费3000×12000/10000×60%×[1/（1+8%）0.75]＝2038.8531（万元）
（3）专业费2038.8531×10%＝203.88531（万元）
（4）在建工程的正常价格P＝10482.1149－2038.8531－203.88531＝8239.3765（万元）
B.结构
C.比例
D.比较
B.估价对象
C.价值时点
D.价值类型
G快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。
A．G快餐公司与w公司签订租赁合同
B．到当地房地产管理部门登记备案
C．办理游乐场快餐厅营业执照
D．领取房屋租赁证
2021房地产估价师答疑精华7节 第2节
B、 地质条件
C、 土地位置
D、 土地形状．
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.房屋内高度在2.20m以上的技术层
D.与室内不相通的装饰性阳台
交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态
B、 投资项目的变现性
C、 投资收益的长期性
D、 项目定位的科学性
E 资产管理的复杂性
下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。
A．待开发的土地
B．在建工程
C．有收益或有潜在收益的房地产
D．可装修改造或可以改变用途的房地产
E．既无收益又很少发生交易的房地产
[答案] ABD
C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。
2021房地产估价师答疑精华7节 第3节
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
B、 一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师
C、 二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师
D、 二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%
E 三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师
B.《城乡规划法》
C.《城市房地产管理法》
D.《物权法》
保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、 无柱的雨篷
C、 无顶盖的阳台
D、 房屋之间无上盖的架空通廊
2021房地产估价师答疑精华7节 第4节
B.3680.60
C.4003.50
D.5356.80
本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、 50
C、 52
D、 55
B、技术环境
C、政治环境
D、法律制度环境
B.0.4～12
C.0.6～12
D.0.9～18
房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。
请问：
1．房地产贷款项目评估有什么特点?
2．房地产贷款项目评估包含哪些内容?
1．房地产贷款项目评估的特点：
(1)综合性。
房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂得多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房；用途有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需多种专业人士配合作业。
(2)科学性。
由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据性。
(3)专业性。
房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。
(4)特殊性。
房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目相比，具有其自身的特性，如作为销售经营的房地产项目，其测算的投资回收期相对较短，根据项目大小，其投资回收期大约在1～3年左右；房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等。从而增加了房地产贷款项目评估的复杂性。
2．房地产贷款项目评估的内容：
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九章内容：
第一章借款企业资信评估
第二章项目概况评估
第三章市场分析
第四章项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五章项目进度与资金运用评估
第六章项目财务效益评估、指标计算及分析
第七章不确定性分析
第八章贷款风险评估
第九章结论与建议
2021房地产估价师答疑精华7节 第5节
该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。
A．3.0万m2/hm2
B．2.14万m2/hm2
C．50%
D．33%
若该在建王程已整体抵押．在无法定优先更偿款的情况下．欲信算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A。抵押价值
B．处分抵押物时的市场价值
C。抵押价值—处分抵押物的费用及税费
D．处分抵押物时的市场价值—处分抵押物的费用及税费
B.空置率
C.土地费用
D.容积率
E.运营费用
随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。
A．向下
B．平稳
C．不稳定
D．向上
2021房地产估价师答疑精华7节 第6节
B.±10%
C.±15%
D.±25%
从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列表述中，正确的是（ ）。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
B.图上面积测算应独立进行两次
C.图形面积不应小于2cm2
D.图上量距应量至0.5mm
环境包括以大气、水、土壤、岩石、生物等为内容的物质因素，但不包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、 网络图法
C、 进行图法
D、 工序图法
2021房地产估价师答疑精华7节 第7节
保险的基本原则有（ ）。
A．最大利益原则
B．权责一致原则
C．保险利益原则
D．近因原则
E．损失补偿原则
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
(1)计算未来3年的净利益
①未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝58.32(万元)
②未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝65.52(万元
③未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝52.92(万元)
(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
对于项目A的项目资本金，若存在非专利技术作价出资，则其额度最多为（ ）万元。
B.1920
C.2880
D.9600
B、投资回报率
C、成本利润率
D、资本金净利润率
