房地产估价师考试真题及详解9辑 第1辑
在我国上海证券市场上允许发行和流通的证券有政府债券、金融债券、公司债券等。 ( )
房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。
A．独立方案
B．互斥方案
C．净现值法
D．等额年费用法
对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于统计总体与总体单位，表述正确的有（ ）。
A.总体单位，简称总体
B.构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同
C.总体必然为同质性总体
D.同质性是构成统计总体的基础
E.总体和总体单位是相对而言的，总体和总体单位可以相互转化
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是统计的基本概念。选项A错误，总体单位是构成总体的个体。统计总体，简称总体。
从1996—2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万㎡，若以1996年为基期，则2001年该市商品房销售量的定基增长速度为( )％。
A.100
B.200
C.300
D.400
答案：B
解析：
定基发展速度=计算期发展水平/固定基期发展水平×100%=150÷50=300%。定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度。定基增长速度=定基发展速度-1=300%-1=200%。
房地产估价师考试真题及详解9辑 第2辑
(2015真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
在房地产估价中，建筑物（ ）。
A.包括房屋和构筑物两大类
B.仅包括房屋，不包括构筑物
C.包括房屋.构筑物和土地
D.仅仅指房屋
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。
某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积lOOm2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
A．2290.91
B．2326.41
C．2344.16
D．2308.66
正确答案：B
答案：错
解析：
强制保险又称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。涉及房地产的信用保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。住宅抵押贷款保险金额通常按抵押房产实际价值的一定比例确定。
某建筑物的建筑面积为5000m2，坐落的土地面积2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法测算出的建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2。则该建筑物的现值为( )元/m2。
A、 1200
B、 1600
C、 1500
D、 1400
答案：A
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。本题许算过程如下：
解决此题的关键在于排除建筑物的重置价格这个干扰项。
房地产估价师考试真题及详解9辑 第3辑
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰及与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证
答案：错
解析：
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当(≠必须)依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。
下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是（ ）
A.广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值
B.没有交换价值也一定没有使用价值
C.没有使用价值肯定就没有交换价值
D.人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值
答案：C
解析：
本题考查的是价格和价值。选项A错误，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值；选项B错误，没有使用价值肯定就没有交换价值，没有交换价值不一定没有使用价值；选项D错误，人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。
房地产买卖（ ）。
A.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为
B.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
C.属于单务行为
D.其受让人不需承担任何义务
答案：A
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
正确答案：ACD
[答案] ACD 提高贷款利率对房地产市场的影响有：导致房地产实际价值下降，加大投资者债务负担，抑制房地产市场需求。
相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）。
A．易受限制
B．独一无二
C．相互影响
D．不可移动
答案：C
解析：
房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
房地产估价师考试真题及详解9辑 第4辑
关于房地产变现能力的说法，正确的有（ ）。
A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱
B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱
C.在建工程比现房的变现能力弱
D.熟地通常比毛地的变现能力弱
E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是难以实现。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：该房地产的通用性、该房地产的独立使用性、房地产的可分割转让性、该房地产的价值大小、该房地产的区位、该房地产的开发程度、该类房地产的市场状况。选项A，该房地产的通用性，所谓通用性，即是否常见、是否被普遍使用。通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱；选项B，该房地产的价值大小，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，常越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，面积较大的住宅一般比面积较小的住宅变现能力弱，大型商场一般比小店铺的变现能力弱；选项C，该房地产的开发程度，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱，在建工程一般比现房的变现能力弱。
分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于（ ）
A．供给分析
B．需求分析
C．竞争分析
D．相关因素分析
房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（ ）。
A.存在效益外溢和转移
B.易获得金融机构的支持
C.具有保值增值性
D.可提高投资者的资信等级
答案：C
解析：
【考点】房地产投资的利弊。由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A．装饰装修改造
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增加
D．改进物业管理
E．周围环境改善
正确答案：CE
引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：①对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；②通货膨胀； ③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；④外部经济，如交通条件或周围环境改善。
某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为( )。
A、 1
B、 3
C、 6
D、 10
答案：B
解析：
[知识点] 房地产测绘的特点与房地产测绘的精度要求
房地产估价师考试真题及详解9辑 第5辑
房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 ( )
某投资市场的平均收益率为20％，无风险资产的收益率为8％，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（ ）。
A、10.0%
B、11.6%
C、12.0%
D、13.2%
答案：B
解析：
考点:资本资产定价模型。R＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝8%＋0.3×（20%－8%）＝11.6%。
收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。
A.固定资产折旧费
B.企业管理费及利润
C.保险费
D.房产税
E.借款还本付息
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益性物业管理服务费用。运营管理费中不包括借款还本付息。P371～375。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
房屋征收补偿估价报告的档案保存期限依法不得少于（ ）年。
A、10
B、15
C、20
D、30
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。参见教材P186。
房地产估价师考试真题及详解9辑 第6辑
甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（ ）。
A.甲>乙
B.甲<乙
C.甲=乙
D.无法判断
答案：A
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
按照城市用地的适用性评价，该用地属于( )。
A、 一类用地
B、 二类用地
C、 三类用地
D、 四类用地
取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
拆迁估价一般应当采用（ ）。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
房地产估价师考试真题及详解9辑 第7辑
在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。
A、模拟房地产市场定价
B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础
D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
在运用移动平均珐预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列说法不正确的是（ ）。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理
D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。（）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合持有建设工程规划许可证和施工许可证。
房地产估价师考试真题及详解9辑 第8辑
建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。( )
下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（ ）。
A.发展房地产估价等专业服务
B.政府加强房地产市场信息的发布工作
C.加强开发商的管理体制
D.提高房地产市场的透明度
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。
商品房买卖合同属于( )。
A.单务合同
B.无名合同
C.实践合同
D.要式合同
答案：D
解析：
商品房买卖合同属于双务合同、典型合同(有名合同)、诺成合同、要式合同。
实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费、物业服务企业的利润和物业服务企业的酬金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。参见教材P227。
下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（ ）。
A.受供求因素的影响
B.与区位密切相关
C.价格形成的时间通常较长
D.价格实质是权益的价格
答案：A
解析：
本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。
房地产估价师考试真题及详解9辑 第9辑
下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是( )。
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
正确答案：C
[答案] C 市场营销因素调查属于可控因素调查。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制订有效的市场营销组合策略。
物业管理区域内，代表业主意志的执行机构是（ ）。
A、业主大会
B、业主委员会
C、物业服务企业
D、房地产主管部门
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。参见教材P223。
廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。
A．维修费
B．折旧费
C．税金
D．投资利息
E．管理费
正确答案：AE
廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。
一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的50％以上，其速动比率较低，不会达到100％。（ ）
此题为判断题(对，错)。
