房地产估价师考试题库精选9辑 第1辑
某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3％，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5％。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。（ ）
答案：错
解析：
直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例的成交价格进行调整。根据题意得：实物状况调整系数=100/103×105/100=1.019。
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
2.估价师拟采用假设开发法进行估价，对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜（ ）方法。
A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法
B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法
C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法
D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法。假设开发法估价时，开发完成后价值的计算不能采用成本法。
销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。 （ ）
答案：对
解析：
考点:销售税费。销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。
答案：错
解析：
不动产统一登记后房产测绘主要指房产项目测绘。房产项目测绘分为①预测绘、②实测绘(竣工后测绘)。
采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。
A．开发商处于市场领导者地位
B．开发商难以估算成本
C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D．开发商打算与同行和平共处
E．开发商具有向市场领导者挑战的实力
房地产估价师考试题库精选9辑 第2辑
差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《合同法》的规定，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的种类。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由（ ）审批。
A．国务院
B．国家
C．农业部
D．国土资源部
正确答案：A
《土地管理法》对于征收土地批准权限的规定中，明确指出，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批
在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。
A．文献查阅法
B．观察法
C．专题讨论法
D．问卷调查法
E．实验法
正确答案：BCDE
[答案] BCDE 收集一手资料的方法有观察法、专题讨论、问卷调查和实验四种方法。
答案：错
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=土地单价/容积率。
房地产估价师考试题库精选9辑 第3辑
为了减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不是采用全封闭形式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染源。生活污染源中的居住环境的污染：由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。所以不宜采用半封闭的通风系统。
XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。
商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的（ ）。
A.固定性 B.骤增性
C.衰减性 D.无限性
注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
正确答案：B
[答案] B
运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。
房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的）。
A．价格水平
B．销售对象
C．基本功能
D．地理位置
E．辅助功能
房地产估价师考试题库精选9辑 第4辑
【2013年真题】有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。
A.乙土地价值低于甲土地价值
B.该建筑物价值小于其重置成本
C.该建筑物价值小于其拆除费用
D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
答案：C
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。
下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是( )。
A．资本金现金流量表
B．资金来源与运用表
C．损益表
D．投资计划与资金筹措表
正确答案：D
[答案] D 投资计划与资金筹措表属于财务报表中的辅助报表。
2004年8月，全国人大常务委员会第十一次会议通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，区分了土地的征收和征用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于商品房屋租赁合同的说法，错误的是( )。
A.商品房屋租赁合同应采用示范文本
B.商品房屋租赁合同应采用书面形式
C.商品房屋租赁合同应办理登记备案
D.商品房屋租赁合同逐步实行网上备案
答案：A
解析：
《商品房屋租赁管理办法》要求，直辖市、市、县房地产主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
房地产估价师考试题库精选9辑 第5辑
1956～1965年的社会主义改造阶段，国家对出租私有房屋采取的改造形式有（ ）。
A．三改四建
B．国家经租
C．没收
D．公私合营
E．合作经营
正确答案：BD
1956～1965年，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。
目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ ）年。
A．10
B．15
C．20
D．30
下列各项中，不属于规费的是（ ）。
A.社会保险费
B.住房公积金
C.劳动保险和职工福利费
D.工程排污费
答案：C
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，包括：社会保险费、住房公积金、工程排污费或其他应列而未列入的规费。选项C，属于企业管理费。
不属于房地产估价机构选定方法的是（ ）。
A、被征收人协商选定
B、被征收人多数决定
C、被征收人随机选定
D、房屋征收部门决定
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定、或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。
某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300㎡。一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/㎡，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/㎡和160元/㎡，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。
正确答案：
房地产估价师考试题库精选9辑 第6辑
政治安定状况，属于影响房地产价格因素中的（ ）。
A.政治因素
B.政策因素
C.社会因素
D.人文因素
答案：C
解析：
本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。
建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。
A.市场配置的原则
B.有偿使用土地的原则
C.盘活利用的原则
D.布局优化的原则
答案：B
解析：
国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。
房地产面积测算是指水平面积测算，包括( )。
A、房屋面积测算
B、道路面积测算
C、土地面积测算
D、街道面积测算
E、河涌面积测算
投资回报通常是用提取折旧的方式获得，而投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。
城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标
房地产估价师考试题库精选9辑 第7辑
路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围？房地产保险估价可分为哪两类？
答案：
解析：
房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的价值时点不同。
在房地产风险中，风险最大的是零售商业用房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，包括重大的物业管理事项的决定。（）
答案：错
解析：
本题考查的是业主大会制度。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
正确答案：B
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
房地产估价师考试题库精选9辑 第8辑
“荷兰式拍卖”是一种价格上行的报价方式，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
答案：错
解析：
减价拍卖——又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。它是一种价格下行的拍卖方式，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交。减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。
假设有50个新婚家庭，住宅的销售量达到15套，如果该年新婚家庭数量为10000个，则住宅的需求量为3000套。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场趋势分析。市场因子推演法是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量。该住宅的需求量=10000×15/50=3000（套）。
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
正确答案：B
[答案] B 编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。
保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。
A.财产损失保险
B.保证保险
C.责任保险
D.信用保险
答案：D
解析：
信用保险与保证保险的主要区别：投保人不同：债权人投保债务人的信用风险的，为信用保险；债务人为自己的信用投保的，是保证保险。
优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。 （ ）
正确答案：×
优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。
房地产估价师考试题库精选9辑 第9辑
新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（ )。
A.由物业管理企业代管
B.由房地产管理部门代管
C.由财政部门代管
D.由业主自行管理
一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（ ）竞争者。
A．从容不迫型
B．选择型
C．凶猛型
D．随机型
对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（ ）。
A、租金收益
B、物业增值
C、股权增加
D、销售收入
E、开发利润的多少
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。
某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（ ）万元。
A.22.07
B.21.58
C.19.34
D.23.21
答案：A
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（万元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（万元），52.07-30=22.07（万元）。
对于上市公司而言，可转换债券的优点不包括（ ）。
A.稳定上市公司的股票价格
B.完善公司治理结构
C.减少筹资数量
D.低成本融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言，可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。
