21年房地产估价师答疑精华6卷
21年房地产估价师答疑精华6卷 第1卷
B、 物业
C、 建筑物
D、 物产
人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的,但一般是排他的。 ( )
此题为判断题(对,错)。
城市用地评价中,下列属于适宜修建的用地的是( )。
A.一类用地
B.二类用地
C.三类用地
D.已征用的土地
一类用地为适于修建的用地,二类用地为基本上可以修建的用地,三类用地为不适于修建的用地。
B、 最佳位置
C、 最佳规模
D、 最佳环境
E 最佳集约度
B、了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
C、将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
D、拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
E、进行现场实地考察
B、该房地产的合理经营期限大于22年
C、该房地产的收益价值小于1276.47万元
D、该房地产的收益价值大于875万元
E、该房地产的资本化率为18%
B、 当期已付利息费用
C、 当期本金
D、 当期应付利息费用
B.4040
C.4250
D.5300
甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小
21年房地产估价师答疑精华6卷 第2卷
下列( )房产可以免征房产税。
A.个人所有的房产
B.宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产
C.企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产
D.高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产
E.房产因大修而停用的,大修期间可以免征房产税
B、 建设用地规划许可证
C、 建设工程规划许可证
D、 国有土地使用证
E 施工开工证
估价报告编号:××估字[2015]第××号
估价项目名称:××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人:××房地产开发有限公司
房地产估价机构:××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师:×××(注册号××)、×××(注册号××)
估价作业日期:2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函(略)
目录(略)
估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司,机构地址(略),法定代表人(略),地址(略),联系电话(略)。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司,机构地址(略),法定代表人(略),地址(略),联系电话(略)。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象(略)
五、价值时点
2015年6月14日(确定理由略)
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值,是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳利用原则;替代原则;价值时点原则。
八、估价依据(略)
九、估价方法
由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写:人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师:×××、×××
十二、实地查勘期(略)
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析(略)
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析(略)
二、市场背景描述与分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五、估价测算过程
(一)运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况,采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况,选择业主自行开发前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为:
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
式中:A为房地产每年净收益;Y为报酬率;n为收益年期。
(1)年总收益的求取:362元/平方米(测算过程略)。
(2)年总支出的求取:
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物,确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限折旧”的规定,确定其建筑物的经济耐用年限为39年,残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米
②年维修费。按规定,维修费为房屋造价的1.5%,则有:
年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米
③年管理费。7.32元/平方米(测算过程略)
④年保险费。3.60元/平方米(测算过程略)
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米
(3)求取年净收益:年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元/平方米
(4)报酬率的确定:报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%(测算过程略)。
(5)收益年限的确定:估价对象土地使用权类型为出让,终止日期为2051年6月,故确定其收益年限为39年。
(6)将上述数据代入公式
V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]
=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
5.测算续建成本
根据对施工现场的勘察,以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据,经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。
6.管理费用
依规定,建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算,则有:管理费用=11000000×5%=550000元
7.投资利息
经测算(测算过程略),投资利息为230278.32元
8.销售费用
按续建成本的5%计,则有:销售费用=11000000×5%=550000元
9.续建投资利润
经测算(测算过程略),续建投资利润为2200000元
10.买方购买在建工程的税费
经测算(测算过程略),买方购买在建工程的税费为715000元
11.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
(二)运用成本法求取估价对象的价格
经测算,计算结果为80079680元(计算过程略)
(三)估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%,成本法计算结果的权数为80%,则:估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
六、估价结果确定
经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写:人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
<1> 、上述房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明1处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
1.封面中“估价作业日期”错误,应为估价报告出具日期;
2.估价结果报告,价值类型的表述不符合《房地产抵押估价指导意见》的要求;
3.估价结果报告,“估价原则”缺少谨慎原则;
4.结果报告中估价结果缺少单价;
5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露;
6.结果报告缺少风险提示;
7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误,应选择“被迫转让前提”;
8.估价技术报告,假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;
9.估价技术报告,收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);
10.估价技术报告,收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用;
11.估价技术报告,假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;
12.估价技术报告,收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误;
13.运用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误;
14.运用加权平均法求取估价对象的价格时,缺少确定权数的理由。
15.估价报告缺少附件。
城市用地评价内容包括三个方面,即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。( )
此题为判断题(对,错)。
关于王某购买经济适用住房的表述,正确的为( )。
B.不向王某征收契税
C.不向王某征收房产税
D.不允许王某转让经济适用住房
B.一条平行于纵轴的直线
C.从左上方向右下方的倾斜曲线
D.从左下方向右上方的倾斜曲线
在财务分析指标中,应收帐款周转率越高,说明应收帐款收回越快,资产的流动性增强,因此应指标越高越好。 ( )
此题为判断题(对,错)。
21年房地产估价师答疑精华6卷 第3卷
下列不应免征房产税的订( )。
A.职工自用住房
B.企业创办的类学校用于数学的房产
C.产权不确定的及有纠纷的房产
D.经有关部门鉴定的危险房屋
产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的范围。
(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发,该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发,具体计划如下:
开发期
开发面积
开工时间
完成时间
开始销售时间
第一期
20万m2
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15万m2
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
15万m2
第5年6月
第6年6月
第6年1月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案,预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛,预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时,用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时,正确的做法是( )。
A、对三期开发的土地分别估价,将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价,对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
在办理商品房预购手续时,王某( )。
B、可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5%
C、应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
D、应当办理预购商品房抵押登记
对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。
A.在抵押期终了时的价值
B.设定抵押权时的价值
C.现时的市场价值
D.为了拍卖、变现时的价值
B、开发商处于市场领导者地位
C、开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D、开发商打算与同行和平共处
E、开发商具有向市场领导者挑战的实力
B、 土地收益权
C、 土地所有权
D、 土地使用权
21年房地产估价师答疑精华6卷 第4卷
评判评估价的正确与否,很重要的一点是看是否遵守了估价原则。
此题为判断题(对,错)。
伞型合伙REITs流行的原因是,一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs,或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票),从而套现资金,这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。( )
此题为判断题(对,错)。
B.吊销证照
C.赔偿损失
D.赔礼道歉
E.停止侵害
(1)停止侵害。这是指行为人停止其正在实施的侵害行为。
(2)排除妨碍。这是指排除对权利人权利行使的不正当妨碍。
(3)消除危险。这是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。
(4)返还财产。这是指不法侵占他人财产的人,应交还原物给原所有人或原合法占有人。
(5)恢复原状。这是指当财产被不法损害而有恢复原状可能时,应予以恢复。
(6)修理、重作、更换。这是指交付的标的物质量不符合规定或约定时,予以修理、重作或更换。
(7)继续履行。我国合同法也叫强制履行,是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时,经另一方当事人的请求,法律强制其按照合同的约定继续履行合同的义务。
(8)赔偿损失。这是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。
(9)支付违约金。这是指以要求违约方支付一定量的金钱的方式对违约进行制裁并对违约造成的后果进行补偿。
(10)消除影响、恢复名誉。这是指在侵犯他人名誉权等人格权时,采取一定措施恢复他人的名誉。
(11)赔礼道歉。这是指加害人向受害人承认错误,表示歉意。
以上承担民事责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。
下列引起房地产价格上涨的因素中,属于房地产自然增值的因素有( )。
A.对房地产本身进行投资改良
B.需求增加导致稀缺性增加
C.通货膨胀
D.外部经济
E.提高建造成本
B、房地产市场供求关系
C、租户支付租金能力
D、银行贷款利率
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
21年房地产估价师答疑精华6卷 第5卷
预测该宗房地产2008年的价格为( )元/m2。
A.873.0 B.879.0 C.882.0 D.891.0
若拆迁当事人对裁决不服,可以在接到裁决书之日起( )日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
A.15
B.30
C.45
D.60
B.测图比例尺小
C.测绘内容较多
D.精度要求低
E.修测.补测及时
关于估价机构的选定方式,下列说法错误的是( )。
B.房屋征收部门选定
C.被征收人投票选定
D.被征收人摇号
经济适用房的开发利润应控制在( )以下。
A.2%
B.3%
C.4%
D.5%
计人房价的企业管理费原则上控制在2%以下,并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等四项成本因素为基础计算,经济适用房开发利润控制在3%以下,使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。
B、 有限责任公司
C、 股份有限公司
D、 两合公司
E 股份公司
B.剖面图
C.系统图
D.详图
分析信息是指对主要变量可以分析其( )并计算平均值,同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
A.量化性
B.增值率
C.移换性
D.离散性
[答案] D 分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值,同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
房地产开发项目实行资本金制度,可以有效防止部分不规范企业的不规范行为。( )
此题为判断题(对,错)。
21年房地产估价师答疑精华6卷 第6卷
建筑物重置价格的求取方法有( )等。
A.单位比较法
B.工料测量法
C.指数调整法
D.分部分项法
E.成新折扣法
银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款,若月还款递增值率为0.2%,首期偿还额为1600元,则该家庭在第6年最后一个月地还款额为( )元
A1843.86
B1847.55
C2279.87
D2291.27
16、第6年最后一个月即计息期72期,月还款递增率为0.2%,则第6年最后一个月还款额为1600(1+0.2%)72-1=1843.86(元)
张某欲购买一建筑面积120m2的住房一套,房内装有已经过时的固定家具和饰具,若拆除需费用500元,无残值,周边地区同类住房价格2800元/m2,则该房地产的适合价格为( )元。
A.330000
B.335500
C.336000
D.336500
[答案] B
120×2800-500=335500(元)
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
在房地产市场周期循环中,供给增长速度高于需求增长速度,空置率上升并逐渐接近合理水平,这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
B、 拆迁范围;拆迁期限
C、 拆迁地址;拆迁方向
D、 拆迁地址;拆迁期限
某学校初二(一)班男女生比例为1:1.35。该比例数字是比较相对指标。 ( )
此题为判断题(对,错)。
房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的,投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化,在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。( )
[答案] × 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化,在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
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