21年房地产估价师试题7篇
发布时间：2021-08-18
21年房地产估价师试题7篇 第1篇
收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用（ ）方式设置调查项目。
A.多项选择
B.单项选择
C.判断提问
D.书面提问
B.单项选择
C.判断提问
D.书面提问
答案：A
解析：
本题考查的是统计数据的收集。收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用多项选择方式设置调查项目，不宜采用是非提问。
甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。
由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。
由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。
答案：
解析：
第一问
总建筑面积＝200×666.67×2＝266668（m2）
土地费用＝400×200＝80000（万元）
总建设成本＝3200×266668＝85333.76（万元）
总销售收入＝8500×266668＝226667.80（万元）
管理费总额＝226667.8×2%＝4533.36（万元）
销售费用＝226667.8×3%＝6800.03（万元）
增值税金及附加＝226667.8×5.5%＝12466.73（万元）
项目现金流量表
IRR＝7%－（8%－7%）[1641.28/（1641.28＋2403.80）]＝7.4%。
第二问
乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。
乙公司的现金流量表
NPV（乙）＝-3960.02/（1＋10%）－406.66/（1＋10%）2－4673.35/（1+10%）3＋13106.73/（1+10%）4＝1504.82（万元）
因为NPV（乙）＞0，所以乙公司可以达到投资目标。
总建筑面积＝200×666.67×2＝266668（m2）
土地费用＝400×200＝80000（万元）
总建设成本＝3200×266668＝85333.76（万元）
总销售收入＝8500×266668＝226667.80（万元）
管理费总额＝226667.8×2%＝4533.36（万元）
销售费用＝226667.8×3%＝6800.03（万元）
增值税金及附加＝226667.8×5.5%＝12466.73（万元）
项目现金流量表
IRR＝7%－（8%－7%）[1641.28/（1641.28＋2403.80）]＝7.4%。
第二问
乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。
乙公司的现金流量表
NPV（乙）＝-3960.02/（1＋10%）－406.66/（1＋10%）2－4673.35/（1+10%）3＋13106.73/（1+10%）4＝1504.82（万元）
因为NPV（乙）＞0，所以乙公司可以达到投资目标。
关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（ ）。
A．资本化率应用在直接资本化法中
B．资本化率是有效毛收入乘数的倒数
C．资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率
D．资本化率能明确表示房地产的获利能力
E．资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算
B．资本化率是有效毛收入乘数的倒数
C．资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率
D．资本化率能明确表示房地产的获利能力
E．资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算
答案：A,E
解析：
资本化率（R）和报酬率（y）都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者有很大区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的。是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。资本化率是净收益乘数的倒数。
房地产估价报告致委托估价方函
某市某商厦：
某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：
委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。
特此通告。
某房地产评估咨询有限公司（公章）
法人代表：（略）
2005年11月20日
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某商厦房地产估价结果报告
一、委托方(略）
二、估价方(略）
估价资格等级:房地产估价B级。
三、估价对象
某商厦位于某路某号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等）;3~12层酒店客房;另有3套锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭两部电梯可直达14层。1995年11月建造使用及1995年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2。低层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁,门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3~12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。
四、估价目的
房地产抵押价值评估。
五、估价时点
2005年11月20日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
1.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
2.委托人提供的固定资产明细表。
3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。
4.评估人员现场勘察和掌握的资料。
5.有关法律法规规定。
八、估价原则
遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。
九、估价方法
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从某大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考查，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。
某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对某大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。
十、评估结果
委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准曰2005年11月20日的评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。十一、估价人员（表3—72)
十二、估价作业曰期
2005年11月13日至2005年11月20日。
十三、估价报告应用的有效期
根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为2005年11月20日至2006年11月19日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为低价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。
十四、评估说明
1.权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。
3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对某大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。
六、估价测算过程
(一）以收益还原法进行分部评估
1.计算公式
V =v1+v2+v3+vi+v,
=(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r式中V——整个大厦现时房地产评估价格；
V1——商场部分房地产的现时评估价格；v2——餐厅部分房地产的现时评估价格；v3——酒店客房部分房地产的现时评估价格；v4——会议厅部分房地产的现时评估价格；
V5——娱乐部分房地产的现时评估价格；
a1——商场部分房地产的年纯收益；a2——餐厅部分房地产的年纯收益；a3——酒店客房部分房地产的年纯收益；a4——会议厅部分房地产的年纯收益；a5——娱乐部分房地产的年纯收益；r——正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。
2.年纯收益A的确定
该大厦年纯收益A==年总收益(三年来平均）一年总支出（包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等）
以下收益和支出的测算均根据某商厦财务部提供的有关资料。
(1)商场部分房地产的年纯收益a
年收益=(按每天收入1万元计）1万元/天X30天/月X12月=360万元
年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元
年纯收益a!—360—349=11万元
(2)餐厅部分房地产的年纯收益a2
年收益=(包厅12个X800元/次+大厅28桌X600元/次+宴会厅40桌X600元/次）X2次X30天X12个月X满客率41.3%=50400万元/次X2次X30天/月X12月X满客率
41.3%=15000000元=1500万元
年支出=工资福利180万元+房产及桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元+管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元年纯收益a2=(l500-1390)万元=110万元
(3)酒店客房部分房地产的年纯收益a3
年收益=320元/(个*天）X客房125个X出租率60%X360天=8640000元=864万元年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元+管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元年纯收益a3=(864—635)万元=229万元
(4)会议厅部分房地产的年纯收益
年纯收益=出租10次/月X租金1500元/次X12月=180000(元）=18万元年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元
年纯收益a4=(18—9)万元=9万元
(5)娱乐部分房地产的年纯收益a5
年收益==舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元年纯收益a5=(73_36)万元=37万元
总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=(11+110+229+9+37)万兀=396万元还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%X30%=2. 14%的风险利率，即还原利率为9.27%。
整体某大厦房地产的现时评估价格为：
V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元
(二）以成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估
1. 土地价格评估
整个酒店占地约12亩，60万元/亩（计算过程略），土地价格=12亩X60万元/亩=720万元。
2.建筑物价格评估
建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。
(1)酒店部分：
计算公式如下：
成本价=重置价X成新率重置价=成本费用+利息+利润+各项税费
1)重置价。根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工程费500万元）；B利息200万元;C利润350万元;D各项税费300万元。重置价：A+B+C+D=4350万元。
2)成新率。成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点（1998年1月10日）已使用10年，因此成新率为（80—10)÷80=87.5%;装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5，残值率为10%，因此，其成新率为：1一（1—10%)X7.5÷25=73%。
3)酒店成本价。主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为：
1740万元X87.5%+2610万元X73%=3427.8万元
(2)附属工程部分:用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元(包括地面、围墙、大门等）和30万元，共计70万元。
(3)建筑物总价=(3 427.8+70)万元=3497.8万元
3.房地产总价
房地产总价格=土地价格+建筑物价格=(720+3497.8)万元=4217.8万元
七、评估结果确定
用以上两种方法得出的评估价格分别为4282.632万元和4217.8万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4250.22万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房地产在评估基准日的现时价格为4250.22万元，取整为4250万元，大写：人民币肆仟贰佰伍拾万元整。
附件（略）
某市某商厦：
某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：
委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。
特此通告。
某房地产评估咨询有限公司（公章）
法人代表：（略）
2005年11月20日
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某商厦房地产估价结果报告
一、委托方(略）
二、估价方(略）
估价资格等级:房地产估价B级。
三、估价对象
某商厦位于某路某号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等）;3~12层酒店客房;另有3套锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭两部电梯可直达14层。1995年11月建造使用及1995年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2。低层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁,门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3~12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。
四、估价目的
房地产抵押价值评估。
五、估价时点
2005年11月20日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
1.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
2.委托人提供的固定资产明细表。
3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。
4.评估人员现场勘察和掌握的资料。
5.有关法律法规规定。
八、估价原则
遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。
九、估价方法
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从某大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考查，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。
某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对某大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。
十、评估结果
委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准曰2005年11月20日的评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。十一、估价人员（表3—72)
十二、估价作业曰期
2005年11月13日至2005年11月20日。
十三、估价报告应用的有效期
根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为2005年11月20日至2006年11月19日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为低价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。
十四、评估说明
1.权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。
3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对某大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。
六、估价测算过程
(一）以收益还原法进行分部评估
1.计算公式
V =v1+v2+v3+vi+v,
=(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r式中V——整个大厦现时房地产评估价格；
V1——商场部分房地产的现时评估价格；v2——餐厅部分房地产的现时评估价格；v3——酒店客房部分房地产的现时评估价格；v4——会议厅部分房地产的现时评估价格；
V5——娱乐部分房地产的现时评估价格；
a1——商场部分房地产的年纯收益；a2——餐厅部分房地产的年纯收益；a3——酒店客房部分房地产的年纯收益；a4——会议厅部分房地产的年纯收益；a5——娱乐部分房地产的年纯收益；r——正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。
2.年纯收益A的确定
该大厦年纯收益A==年总收益(三年来平均）一年总支出（包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等）
以下收益和支出的测算均根据某商厦财务部提供的有关资料。
(1)商场部分房地产的年纯收益a
年收益=(按每天收入1万元计）1万元/天X30天/月X12月=360万元
年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元
年纯收益a!—360—349=11万元
(2)餐厅部分房地产的年纯收益a2
年收益=(包厅12个X800元/次+大厅28桌X600元/次+宴会厅40桌X600元/次）X2次X30天X12个月X满客率41.3%=50400万元/次X2次X30天/月X12月X满客率
41.3%=15000000元=1500万元
年支出=工资福利180万元+房产及桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元+管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元年纯收益a2=(l500-1390)万元=110万元
(3)酒店客房部分房地产的年纯收益a3
年收益=320元/(个*天）X客房125个X出租率60%X360天=8640000元=864万元年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元+管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元年纯收益a3=(864—635)万元=229万元
(4)会议厅部分房地产的年纯收益
年纯收益=出租10次/月X租金1500元/次X12月=180000(元）=18万元年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元
年纯收益a4=(18—9)万元=9万元
(5)娱乐部分房地产的年纯收益a5
年收益==舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元年纯收益a5=(73_36)万元=37万元
总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=(11+110+229+9+37)万兀=396万元还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%X30%=2. 14%的风险利率，即还原利率为9.27%。
整体某大厦房地产的现时评估价格为：
V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元
(二）以成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估
1. 土地价格评估
整个酒店占地约12亩，60万元/亩（计算过程略），土地价格=12亩X60万元/亩=720万元。
2.建筑物价格评估
建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。
(1)酒店部分：
计算公式如下：
成本价=重置价X成新率重置价=成本费用+利息+利润+各项税费
1)重置价。根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工程费500万元）；B利息200万元;C利润350万元;D各项税费300万元。重置价：A+B+C+D=4350万元。
2)成新率。成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点（1998年1月10日）已使用10年，因此成新率为（80—10)÷80=87.5%;装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5，残值率为10%，因此，其成新率为：1一（1—10%)X7.5÷25=73%。
3)酒店成本价。主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为：
1740万元X87.5%+2610万元X73%=3427.8万元
(2)附属工程部分:用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元(包括地面、围墙、大门等）和30万元，共计70万元。
(3)建筑物总价=(3 427.8+70)万元=3497.8万元
3.房地产总价
房地产总价格=土地价格+建筑物价格=(720+3497.8)万元=4217.8万元
七、评估结果确定
用以上两种方法得出的评估价格分别为4282.632万元和4217.8万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4250.22万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房地产在评估基准日的现时价格为4250.22万元，取整为4250万元，大写：人民币肆仟贰佰伍拾万元整。
附件（略）
答案：
解析：
(1)缺少封面及目录。
(2)致委托方函缺少估价目的。
(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。
(4)缺土地的权属状况。
(5)不同的部分采用了相同的资本化率。
(6)净收益中没有扣除经营利润。
(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。
(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。
(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。
(10)风险利率的确定缺乏依据。
(11)净收益中不应扣除房产折旧。
(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。
(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。
(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。
(15)报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
(16)收益法的计算公式(V=a/r)选择错误，应选择有限年期的计算公式。
(17)缺第13、14层的使用和装修情况。
(18)对周边环境未作介绍。
(19)整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。
(2)致委托方函缺少估价目的。
(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。
(4)缺土地的权属状况。
(5)不同的部分采用了相同的资本化率。
(6)净收益中没有扣除经营利润。
(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。
(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。
(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。
(10)风险利率的确定缺乏依据。
(11)净收益中不应扣除房产折旧。
(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。
(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。
(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。
(15)报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
(16)收益法的计算公式(V=a/r)选择错误，应选择有限年期的计算公式。
(17)缺第13、14层的使用和装修情况。
(18)对周边环境未作介绍。
(19)整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。
以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有（ ）。
A．估价目的
B．估价对象
C．估价时点
D．估价报告出具日期
E．估价结果价值高低
正确答案：ABCD
根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人及何时需要等。
根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人及何时需要等。
21年房地产估价师试题7篇 第2篇
以下关于直接融资和间接融资的说法中，正确的是（ ）。
A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小
C．直接融资有利于筹集长期投资资金
D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要
E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束
正确答案：CDE
下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
正确答案：C
一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。二者大小无可比性。
一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。二者大小无可比性。
房地产市场营销因素调查包括（ ）。
A、购买能力调查
B、价格调查
C、促销策略调查
D、分销渠道调查
E、市场需求质量调查
B、价格调查
C、促销策略调查
D、分销渠道调查
E、市场需求质量调查
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。
下列金融工具中，属于短期信用工具的有( )。
A.本票
B.汇票
C.支票
D.股票
E.大额可转让定期存单
B.汇票
C.支票
D.股票
E.大额可转让定期存单
答案：A,B,C,E
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
⑴短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
⑵长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。
⑶不定期信用工具主要指银行券和纸币。
⑴短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
⑵长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。
⑶不定期信用工具主要指银行券和纸币。
业主甲是否可以解除购房合同（ ）。
A．可以单方解除
B．无法定单方解除权利
C．须古桥公司同意
D．须符合合同中有关解除条款的要求
正确答案：BD
21年房地产估价师试题7篇 第3篇
某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7%，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为( )。
A．0.0725
B．0.073
C．0.069
D．0.076
正确答案：D
[答案] D
70%×7%+(1-70%)×9%＝0.076
[答案] D
70%×7%+(1-70%)×9%＝0.076
在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。
A.基本不变
B.开始下滑
C.缓慢上升
D.快速上升
B.开始下滑
C.缓慢上升
D.快速上升
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。
房地产投资决策中常见的期权问题不包括（ ）。
A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.机会型期权
D.成长型期权
B.放弃型期权
C.机会型期权
D.成长型期权
答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。
中观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。
A.完全产权价值
B.出租人权益价值
C.快速变现价值
D.承租人权益价值
E.残余价值
B.出租人权益价值
C.快速变现价值
D.承租人权益价值
E.残余价值
答案：C,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。完全产权价值、出租人权益价值和承租人权益价值，是另一组概念分类。完全产权价值，就是市场价值。
21年房地产估价师试题7篇 第4篇
经济适用住房价格（ ）。
A．由市（县）人民政府制定
B．实行市场调节价
C．由房地产开发商制定
D．由政府限定销售价格
正确答案：A
经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。
经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。
低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
市场趋势的分析方法中，（ ）就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来 进行分析的方法。
A．购买者意图调查法
B．销售人员意见综合法
C．专家意见法
D．时间序列分析法
正确答案：A
A购买者意图调查法就是通过直接询问消费者存某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。例如，就有关居民家庭最近是否有购买住宅的意图所作的调查。
A购买者意图调查法就是通过直接询问消费者存某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。例如，就有关居民家庭最近是否有购买住宅的意图所作的调查。
在国民经济产业分类中，房地产业属于( )。
A.第一产业
B.第二产业
C.第三产业
D.建筑行业
B.第二产业
C.第三产业
D.建筑行业
答案：C
解析：
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括①房地产开发经营、②房地产中介服务、③物业管理和④其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。
工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
21年房地产估价师试题7篇 第5篇
集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（）
答案：对
解析：
本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。参见教材P384。
（ ）是市场上规模较大、易于识别的顾客群体。
A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
正确答案：B
B细分市场是市场上规模较大的、易十识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。
B细分市场是市场上规模较大的、易十识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。
保险凭证是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险合同。保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种筒化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。
由出票人签发，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，称为( )。
A.本票
B.汇票
C.支票
D.信用证
B.汇票
C.支票
D.信用证
答案：B
解析：
银行汇票——是由出票银行签发，见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。银行汇票的签发要求单位和个人先将款项交存银行，银行据此给单位和个人签发前往异地办理转账结算或支取现金的票据，它具有票随人到、方便灵活、兑付性强的特点。
21年房地产估价师试题7篇 第6篇
房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。()
答案：错
解析：
房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。@##
某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的成本利润率为18%。（ ）
答案：错
解析：
考点:开发利润。成本利润率的计算基数是成本法的前五个项目。（土地增值税属于销售税费，不在计算基数中）成本利润率应为360/2200＝16.36%。
房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（ ）。
A．物业管理
B．运营管理
C．设施管理
D．资产管理
E．组合投资管理
正确答案：ACDE
ACDE从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。
ACDE从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。
王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。（ ）
答案：对
解析：
有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。
关于该项目，下列说法不正确的有( )。
A、 竣工验收后即可以交付使用
B、 提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C、 小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D、 业主委员会应由业主选举产生
B、 提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C、 小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D、 业主委员会应由业主选举产生
答案：A,C
解析：
21年房地产估价师试题7篇 第7篇
内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。 （ ）
正确答案：×
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
申请强制拆迁必须提供（ ）。
A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
正确答案：ADE
申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。
申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。
房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（ ）。
A．房地产开发企业待售的房屋
B．申请初始登记的新建商品房
C．继承、接受遗赠取得的房屋
D．全体业主共有的物业服务用房
B．申请初始登记的新建商品房
C．继承、接受遗赠取得的房屋
D．全体业主共有的物业服务用房
答案：D
解析：
对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。
关于李某购买的普通商品住房，表述正确的为（ ）。
关于李某购买的普通商品住房，表述正确的为（ ）。
A.普通商品住房的开发企业应协助李某办理首次登记
B.普通商品住房的建设项目资本金比例为30%
C.由于征收事宜，李某新购的房屋免征契税
D.李某不为房屋买卖合同缴纳印花税
B.普通商品住房的建设项目资本金比例为30%
C.由于征收事宜，李某新购的房屋免征契税
D.李某不为房屋买卖合同缴纳印花税
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。普通商品住房的开发企业应协助李某办理转移登记；普通商品住房的建设项目资本金比例为20%；由于李某的新购房屋的房价款，包括征收补偿款外加20万元，故李某需要对20万元部分，缴纳契税。
按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是（ ）。
A．招标出让国有土地使用权
B．拍卖出让国有土地使用权
C．协议出让国有土地使用权
D．租赁国有土地使用权
E．抵押国有土地使用权
正确答案：ABC
ABC除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。
ABC除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。
下一篇：房地产估价师模拟试题8节
