21年房地产估价师考试试题及答案6章 第1章
下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有（ ）。
A、一般因素
B、国际因素
C、市场因素
D、区域因素
E、个别因素
答案：A,D,E
解析：
考点:房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。
房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。
A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
2012 年3 月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80m2，单价为5000 元／m2，该住房属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税（ ）元。
A．4000
B．6000
C．12000
D．16000
答案：A
解析：
自2010 年l0 月1 日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90m2 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按l％税率征收契税。本案例，李某购买的住房面积80m2，单价为5000 元／m2，则李某应缴纳契税=5000×80×1％=4000（元）。
国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准。 但是各地可以根据实际情况进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的40%。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、吊车梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。（ ）
答案：错
解析：
单层厂房的骨架由下列构件组成：①屋盖结构；②吊车梁；③柱子；④外墙围护系统；⑤支撑系统；⑥基础。
21年房地产估价师考试试题及答案6章 第2章
(2016真题) 针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）。
A.暂定金额
B.基本预备费
C.价差预备费
D.工程建设其他费用
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。BC都是预备费。但是引起的原因不同。C是价格变化引起的。
土地增值税的计税依据是（ ）。
A．土地价格
B．房地价格
C．土地增值额
D．房屋增值额
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。
答案：错
解析：
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MR(边际收益)＝MC(边际成本)。
专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，下列拆迁人对被拆除人的( )拆除，应予补偿。
A、 违章建筑
B、 超过批准期限的临时建筑
C、 未超过批准期限的临时建筑
D、 抵押房屋
E 未办理《房屋所有权证》的房屋
21年房地产估价师考试试题及答案6章 第3章
房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。
A、土地转让成本
B、经营管理费用
C、配套设施销售成本
D、商品房销售成本
E、房地产出租经营成本
答案：A,C,D,E
解析：
考点:投资与成本。菅业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。
下列说法不正确的是（ ）。
A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B．共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是平等地共有
C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利．视为一并转让
经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地方便地买到。( )
在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是（ ）。
A．指数平滑法
B．移动平均法
C．简单平均法
D．加权移动平均法
答案：B
解析：
移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量。
一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场细分。市场细分的依据就是顾客需求存在差异性。
21年房地产估价师考试试题及答案6章 第4章
某建设项目工器具及生产家具购置费为1500万元，建筑安装工程费用4500万元，工程建设其他费2000万元，建设期贷款利息50万元，预计建设期2年，年平均价格上涨率为2%，基本预备费率为6%。则基本预备费为（ ）万元。
A.465.12
B.462.02
C.456
D.480
答案：D
解析：
本题考查的是预备费和建设期利息。基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率=（1500+4500+2000）×6%=480（万元）。
房地产估价师初始注册的条件有（ ）。
A.年龄不超过65周岁
B.取得房地产估价师执业资格
C.受聘于房地产估价机构
D.在房地产估价机构有出资或股份
E.具有完全民事行为能力
答案：A,B,C,E
解析：
本题考核的是房地产估价师注册。房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准（初始注册不涉及）；受聘于房地产估价机构；无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。
不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；申请在2个或2个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65周岁的。
下列不应免缴房产税的是（ ）。
A．职工自由住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权未确定以及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（ ）年。
A.70
B.30
C.40
D.60
答案：C
解析：
本题考查的是房地产的特性。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。
房地产开发项目的市场定位策略主要有（ ）。
A.产品差别化策略
B.服务差别化策略
C.人员差别化策略
D.形象差异化策略
E.销售差异化策略
答案：A,B,C,D
解析：
【考点】市场定位。市场定位战略主要有以下四种：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略、形象差异化战略。
21年房地产估价师考试试题及答案6章 第5章
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在物业管理中经常用到的预算形式包括（ ）。
A、年度运营预算
B、资本流预算
C、资本支出预算
D、长期预算
E、资本收入预算
答案：A,C,D
解析：
考点:收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。
下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（ ）。
A、经济发展状况
B、家庭收入水平及分布
C、家庭数量及其结构
D、资本市场发育程度
答案：C
解析：
考点:房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
某住房置业担保公司实有资本5000 万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过( )亿元。
A.7.50
B.10.00
C.15.00
D.20.00
答案：C
解析：
担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30 倍；超过30 倍的，应当追加实有资本。5000 万元×30=15 亿元。
回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
21年房地产估价师考试试题及答案6章 第6章
甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。
问题：
1小题>
转让该项在建工程应具备哪些主要证件？
2小题>
简述评估技术路线。
答案：
解析：
(1) 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。
(2)用假设开发法。 ①估算该工程完工后的价值。 ②采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。 ③未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。 [试题分析] 此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。
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一般房地产价格水平越高，则房地产价格上涨趋势越强。（ ）
答案：错
解析：
考点:长期趋势法的作用。房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。
我国在计划经济时期的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。
A、5680
B、5830
C、5850
D、7574
答案：A
解析：
考点:名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：（80－2）÷133.33＝0.585（万元/m2），实际交易价格＝0.585×50%＋0.585×50%/（1＋6%）＝0.5684（万元/m2）。单选题，选择最接近计算结果的选项。
( )是指外汇买卖活动的总称。
A、 外汇市场
B、 外汇总市场
C、 汇兑买卖
D、 汇兑市场
