21年房地产估价师考试试题题库7辑 第1辑
某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。
A、 2160
B、 2175
C、 2181
D、 2205
答案：C
解析：
依题意，比准价格＝2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3＝2181(元/m2)。
开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（ ）。
A、供需分析
B、竞争分析
C、市场占有率分析
D、投资收益分析
E、宏观因素分析
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产市场分析的内容。注意房地产市场分析与房地产市场状况分析的区别。房地产市场分析包括宏观因素分析、市场状况分析和相关因素分析三大类。如是房地产市场状况分析，则分为供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析四类。
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
答案：D
解析：
本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。
比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P183。
保障租户人身和财产的安全，通常是（ ）的义务。
A.业主
B.租户
C.物业管理人员
D.政府的公共安全部门
答案：A
解析：
本题考查的是安全保卫。业主对租户的人身和财产安全负有保障义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。
下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（ ）。
A．将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金
B．因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入
C．材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账
D．会计数据计算、抄写差错
E．为调节利润多记待摊费用
答案：A,E
解析：
会计舞弊的常见形式有：①利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊，以达到满足私欲的目的。②拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊。③隐匿或篡改凭证。④虚构业务。⑤利用过渡性会计科目进行舞弊。如企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。⑥故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊。如将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金。⑦利用计算机舞弊。舞弊者盗用计算机密码、暗藏计算机程序、扰乱计算机命令来使用计算机命令使计算机财务系统生成一套“会计舞弊”。
21年房地产估价师考试试题题库7辑 第2辑
(2016年真题) 房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（）
答案：对
解析：
本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。
长期趋势法主要有( )等方法。
A、 数学曲线拟合法
B、 衰减曲线法
C、 平均增减量法
D、 平均发展速度法
E 指数修匀法
房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。（ ）
答案：对
解析：
考点:社会因素。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。
房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。
A、估价委托人
B、估价利害关系人
C、承担估价项目的估价师
D、估价对象的权利人
答案：C
解析：
考点:估价基本事项概述。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。
债券和股票都使金融市场交易的媒介。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试试题题库7辑 第3辑
甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（ ）。
A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元
B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元
C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元
D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元
E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元
成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有( )。
A、 双方达成的是一种单务合同
B、 双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C、 估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权
D、 开发公司开始支付的款项是一种定金
邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加投标的承包商通常在（ ）个之间。
A．2～8
B．3～5
C．3～10
D．4～10
某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益乘数法。有效毛收入乘数＝房地产价格/有效毛收入；房地产价格＝10×10＝100（万元）；资本化率＝净收益/房地产价格＝（10－2.5）/100＝7.5%。
政府宏观调控房地产市场的手段包括（ ）
A．土地供应计划
B．地价的杠杆作用
C．诚信建设
D．税收政策
正确答案：ABD
宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。
21年房地产估价师考试试题题库7辑 第4辑
最小二乘法的基本原理是（ ）。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。
答案：对
解析：
由于要约原则上是向特定人发出的，因此，只有接受要约的特定人即受要约人才有权做出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人做出承诺。
某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。
本估价项目的估价结果不包括（ ）。
A.屋面及室内装修修缮费用
B.损坏家具家电维修费用
C.房屋使用人周转安置费用
D.房屋市场价值的减损额
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。由于釆用修复成本法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。选项D， “房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。
某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（ ）万元。
A．102
B．46
C．98
D．103
正确答案：C
2500×400—200×(1 50—50)＝1000000—20000＝980000(元)＝98(万元)
在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（ ）。
A．对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B．对估价对象进行实地查看
C．了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D．将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E．拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是编制估价作业方案。估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，其中包含估价方法如何具体运用。P408。
21年房地产估价师考试试题题库7辑 第5辑
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A、选择专业化
B、产品专业化
C、全面覆盖
D、市场集中化
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。
关于房地产估价本质的说法，正确的有（ ）。
A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C．房地产估价是为委托人提供价格保证
D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术
答案：A,D,E
解析：
房地产估价的本质有以下五点：①房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；⑤房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A.核心区域
B.影响区域
C.主要区域
D.次要区域
E.边界区域
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。
农民集体的范围包括（ ）。
A．村农民集体
B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
C．乡(镇)农民集体
D．建制农民集体
E．县农民集体
正确答案：ABC
农民集体的范围有以下三种：
(1)村农民集体；
(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；
(3)乡(镇)农民集体。
(2016年真题) 在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）。
A.建造费用
B.融资费用
C.其他工程费用
D.专业人员费用
答案：B
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。
城市用地分类中，工业用地包括（ ）。
A、工矿企业的生产车间用地
B、工矿企业的库房用地
C、专用的铁路
D、专用的码头
E、露天矿用地
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是城市用地分类。工业用地包括工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。
21年房地产估价师考试试题题库7辑 第6辑
答案：错
解析：
本题考查的是财产保险。建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者的伤害或财务损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。
请根据以下内容回答 96～104 题
2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
第 96 题 该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
A．该市人民蚊府土地管理部门
B．该区人民政府土地管理部门
C．该区人民政府
D．该市人民政府
正确答案：A
《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）
A.原始价值高于账面价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
答案：B
解析：
本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。选项B错误，投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的账面余额减去相关备抵项目后的余额。
一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（ ）
答案：对
解析：
独立使用性，指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。
公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104㎡，合同约定的建筑面积为100㎡。该商品房的成交价格为（）元。
A、530000
B、515000
C、520000
D、540000
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=[（实测面积-预测面积）／预测面积]×100%=（104-100）／100×100%=4%。根据误差的处理方式：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。即：合同约定建筑面积100㎡×103%×5000=515000元。
21年房地产估价师考试试题题库7辑 第7辑
下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）
A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B周某有权退房
C周某退房，甲公司应承担违约责任
承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B．可以收回房屋出租给其他人
C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是（ ）。
A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳
B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税
C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%
D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税
正确答案：C
耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。
抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
