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2021房地产估价师考试题库精选6节

发布时间：2021-08-12
2021房地产估价师考试题库精选6节

2021房地产估价师考试题库精选6节 第1节

某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。

A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

正确答案：ADE

一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。

（二）

甲房地产开发公司。（以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。

10.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（ ）。

A.能保本而接受的最高地价

B.能保本而接受的最低地价

C.能取得正常利润而接受的最高地价

D.能取得正常利润而接受的最低地价

正确答案：D

报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（　）。

A、期初
B、期末
C、期中
D、任一时刻

答案：B
解析：
考点:报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。

下列关于保险利益原则的说法中，正确的有（　）。

A.保险利益可以是不确定的
B.保险利益必须是合法的
C.保险标的是产生保险利益的前提
D.只有财产保险合同，必须以保险利益的存在为前提
E.保险利益消失，保险合同仍谈有效

答案：B,C
解析：
本题考查的是保险的基本原则。选项A错误，保险利益必须是确定的；选项D错误，无论何种保险，都必须以保险利益的存在为前；选项E错误，保险利益消失，保险合同随之失效。

有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A．400

B．450

C．500

D．540

正确答案：A

某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（　）。

A、物质折旧
B、功能折旧
C、外部折旧
D、设备折旧

答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。参见教材P312。

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试题库精选6节 第2节

在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（　）。

A、市场需求上限
B、市场有效需求
C、市场现实需求
D、市场最低需求

答案：A
解析：
考点:市场规模的估计。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。

(2011真题) 房地产估价师的注册管理部门是（）。

A.国务院人力资源和社会保障主管部门
B.国务院住房城乡建设主管部门
C.所在地省级住房城乡建设主管部门
D.所在地市级房地产主管部门

答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册管理部门为住房城乡建设部。

商业汇票必须经承兑后才能生效。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

假设开发法是以( )为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．未来趋势原理

正确答案：C
[答案] C
假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。

某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（　）万元。

A、22.0
B、24.0
C、25.6
D、26.0

答案：D
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（万元）。

( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A、 房地产的权益和区位
B、 房地产的权益
C、 房地产的实物和权益
D、 房地产的区位

答案：D
解析：

供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产供给。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。

2021房地产估价师考试题库精选6节 第3节

在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　）。

A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C、房地产市场在过去无明显的季节变动
D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

答案：A
解析：
考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。

房屋征收评估的价值时点是对被征收房屋的实地查勘日。（　）

答案：错
解析：
考点:价值时点的确定。一般情况下，价值时点是按照对估价对象房地产实地查勘之日作为价值时点的。但是对于房屋征收的情况，评估时点为房屋征收决定公告之日。

价格评估所依据的市场情况应为（ ）。

A．当前房地产市场情况

B．实施拆迁时的房地产市场情况

C．拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况

D．纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场情况

正确答案：C

当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。

A．通货膨胀影响

B．投资利息因素

C．资金时间价值

D．投资风险补偿

正确答案：C

某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2．5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。

A．755．54

B．772．84

C．1400．88

D．1433．90

正确答案：B
一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。开发期的起点与开发经营期的起点一样，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2．5年，不考虑销售期；且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1．25年。

市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。（ ）

正确答案：×
这种方法尤其适用于中、长期预测。

已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。

A、 65.4
B、 81.8
C、 87.2
D、 109.0

答案：A
解析：
[知识点] 路线价法

不属于房地产估价机构选定方法的是（　）。

A、被征收人协商选定
B、被征收人多数决定
C、被征收人随机选定
D、房屋征收部门决定

答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定、或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。

2021房地产估价师考试题库精选6节 第4节

建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数。 （ ）

正确答案：×
建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。

Z根据GB/T 17986—2000《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是( )。

A、 无顶盖的室外楼梯
B、 无柱的雨篷
C、 无顶盖的阳台
D、 房屋之间无上盖的架空通廊

答案：A
解析：
[知识点] 房地产面积测算

工程勘察专业资质只设甲、乙级。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察专业资质设甲、乙级，根据工程性质和技术特点，部分专业可以设丙级。

某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是（ ）。

A．50%

B．65%

C．60%

D．154%

正确答案：B

我国廉租住房的房源包括（　）。

A.新建
B.购置
C.改建
D.租赁
E.房地产企业建设

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保障性住房。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集。

相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。

答案：对
解析：
瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。

下列房地产中，不得拍卖的是 ( )。

A.共有房地产
B.集体土地上的厂房
C.尚在诉讼中权属有争议的房地产
D.划拨用地上的住宅

答案：C
解析：
房地产拍卖标的应具备的条件——必考点
(1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书)；
2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
4)权利人对房地产的处分权受到限制的；
5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；
6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
7)国家依法收回土地使用权的；
8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师考试题库精选6节 第5节

某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁 补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的 重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发 商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2则最合的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000

正确答案：C

租赁期限、租赁用途、租金交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

保险费的确定与（ ）因素有关。

A．保险价值大小

B．保险费缴纳期限长短

C．银行利率水平

D．保险标的的价值

E．保险金额

正确答案：ABC
保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式、期限长短、银行利率水平等多种因素有关。

下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有（ ）。

A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化

B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标

C．调查对象就是被调查和访问的具体单位

D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

正确答案：BC

现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。现有房地产应更新改造的财务上可行的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值

下列取得房屋的行为中，应缴纳契税的是（）。

A、子女继承取得房屋
B、以获奖方式取得房屋
C、接受赠与境外别墅
D、住房所有权更正为夫妻共有

答案：B
解析：
本题考查的是契税。对于法定继承和婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2011年4月动工，2011年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。
2012年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。
2012年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2012年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2013年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。

有关李某房屋装修质量保修下列说法正确的有（）。

A、施工单位不负保修责任
B、施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿
C、维修费用应当由李某支付
D、物业公司可从住宅专项维修基金中支维修费用

答案：B
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。保修费用由质量缺陷的责任方承担。

对经营公租房所取得的租金收入，按4%征收房产税。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。对公共租赁住房免征房产税。

2021房地产估价师考试题库精选6节 第6节

采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（　）元/m2。

A、3700
B、4040
C、4250
D、5300

答案：C
解析：
考点:总价格、单位价格和楼面地价。商品房的单价＝3200＋2100/2＝4250（元/m2）。

引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（　）。

A、政府进行道路建设
B、农用地转为建设用地
C、改进物业管理
D、装饰装修改造
E、更新或添加设施设备

答案：C,D,E
解析：
考点:保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等。

某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（ ）万元。

A．22．0

B．24．0

C．25．6

D．26．0

正确答案：D

商业经营失败的最大原因是低于预期的（　）水平。

A.出租率
B.资本回报
C.营业收入
D.租户经营收入

答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。

该项目的工程竣工验收工作由（ ）负责组织实施。

A．该区人民政府建设行政主管部门

B．该市工程质量监督机构

C．甲公司

D．丙公司

正确答案：C
工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。

某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该城市2006年至2008年房价年平均增长（ ）。

A．9．04%

B．13．86%

C．109．04%

D．113．86%

正确答案：B

当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。（ ）

正确答案：×
当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。

下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（ ）。

A．风险产生的原因分析

B．风险发生的概率大小分析

C．风险因素检验

D．风险变量间的相关性分析

E．风险概率分布情况分析

正确答案：BE

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