房地产估价师真题下载6章 第1章
电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是（ ）。
A．超短波<短波<微波<中波<长波
B．微波 <超短波<短波<中波<长波
C．微波 >超短波>短波>中波>长波
D．超短波 >短波>微波>中波>长波
法院处置权限定原则，本质上是由强制拍卖标的的自有性决定的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。
A．放弃这个项目
B．努力学习，边学边干
C．埋头苦干，克服困难完成项目
D．找别人完成项目，签自己的名
E．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助
答案：A,E
解析：
如果估价机构或估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的，就不应承接相应的估价业务。对估价所涉及的其他专业性问题，可以聘请相应的专家或者采用“分包”方式聘请相应的研究机构等出具专业意见来解决，即可依据相应的专家意见。
在相同风险条件下，金融杠杆将是权益投资风险与风险溢价成比例增长。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产债务融资。在假定相同风险的条件下，金融杠杆将使权益投资风险与风险溢价成比例地增长。P277。
一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。参见教材P180。
答案：错
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。
我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
A．低收入
B．中低收入
C．中等收入
D．所有
关于企业债券融资特点的说法，正确的有（ ）。
A．筹集到的资金需到期偿还
B．债券持有人是债券发行企业的债权人
C．发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除
D．债券不能在市场上自由流通
E．债券风险与债券发行企业的经营状况无关
答案：A,B,C
解析：
企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息。企业债券是一种有价证券，通常存在一个广泛交易的市场，投资者可以随时予以出售转让。企业债券风险与企业本身的经营状况直接相关。企业债券由于具有较大风险，其利率通常高于国债。
房地产估价师真题下载6章 第2章
在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（ ）。
A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C，居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
正确答案：C
对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。
(2017真题) 若市场利率低于债券利率，则债券溢价发行。（）
答案：对
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。
区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是民事法律关系。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。
作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（ ）。
A．宗地图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（ ） 元/ m2。
A、2020.80
B、2380.95
C、2336.45
D、2447.37
答案：B
解析：
本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/ m2）。
运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（ ）
答案：对
解析：
蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理，蒙特卡洛模拟法是风险分析的主要方法之一。蒙特卡洛法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样，适用于当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时的情况。
借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房置业担保业务管理制度。借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。
认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（ ）
正确答案：×
认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
房地产估价师真题下载6章 第3章
颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和（ ）有关。
A.化学成分
B.物理特性
C.生物活性
D.重量
答案：A
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。
长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总 趋势的方法称为（ ）。
A．移动平均法
B．扩大时距法
C．最小二乘法
D．趋势观察法
下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。
A、自然周期与投资周期同步变化
B、投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C、投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D、投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期。参见教材P53。
正确答案：√
经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市(县)人民政府制定。
(2016真题) 以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
股票市场融资方式包括（ ）。
A、首次公开发行
B、配发
C、增发
D、认股权证
E、公司债券
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。参见教材P296。
某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期3年，票面年利率为15%的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于 ( )。
A.公债券
B.抵押债券
C.私募债券
D.记名债券
E.公司债券
答案：B,C,D,E
解析：
公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内还本付息的债权债务凭证。私募债券指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。抵押债券指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。记名债券必须经过背书才能转让。
房地产估价师真题下载6章 第4章
判定房屋新旧程度时，五成新的房屋为基本完好房。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋新旧程度的判定标准是：（1）完好房：十、九、八成；（2）基本完好房：七、六成；（3） 一般损坏房：五、四成；（4） 严重损坏房及危险房：三成以下。
某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。
A.100
B.300
C.600
D.900
答案：D
解析：
本题考查的是建立比较基础。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000（m2）；土地单价＝1800000/2000＝900（元/m2）。
投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的， 这种收益的不确定性即为投资的风险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征的指标，可以分为（ ）。
A.绝对指标
B.相对指标
C.统一指标
D.平均指标
E.变异指标
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是绝对指标。综合指标可以分为绝对指标、相对指标、平均指标和变异指标。
通货膨胀是指由于货币供应量过少而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价持续上涨的经济现象。
拆迁估价时点一般为（ ）之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
下列对合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。
A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B．其团体性没有法人疆
C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
（二） 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为
25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。
采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。
A.自己开发
B.溢价转让
C.被迫转让
D.自愿转让
答案：C
解析：
假设开发法的估价前提有三种：①业主自行开发前提，估价对象仍然由其业主开发完成；②自愿转让开发前提，估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成；③被迫转让开发前提，估价对象要被迫转让给他人开发。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。本案例中，甲企业因经营不善，被迫转让该项目以偿还债务，在采用假设开发法进行估价时，应按照被迫转让前提进行估价。
房地产估价师真题下载6章 第5章
临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水工程、场地平整等。（ ）
答案：错
解析：
考点:进度控制。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。
甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10％提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。
甲公司2009 年底所有者权益总额最多为（ ）万元。
A.338
B.350
C.362
D.420
答案：B
解析：
所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取10％列入法定公积金（当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50％后可不再提取）。则甲公司2009 年底所有者权益总额=200+100+（120－70）=350（万元）。
建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。（）
答案：错
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规 划主管部门或者省、自泊区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。参见 教材P60。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
成本法估价的操作步骤有（ ）。
A．市场调查
B．搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料
C．测算重新购建价格
D．测算折旧
E．求取积算价格
正确答案：BCDE
运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的
成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。
房地产投资收益包含（ ）。
A．等效租金
B．转售收益
C．转售增值收益
D．有效租金
E．效益租金
正确答案：AC
AC在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。
REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。
在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A．甲>乙>丙>丁
B．乙>丁>甲>丙
C．乙>丙>甲>丁
D．丙>乙>丁>甲
房地产估价师真题下载6章 第6章
净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在某房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以推测的最可能的规划条件进行估价，但要具体说明。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法概述。在房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测的，以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性。
实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。
A．物业服务成本
B．法定税费
C．物业服务企业的酬金
D．物业服务企业的利润
下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E、内部收益率越高，投资风险就越小
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。参见教材P182。
房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（ ）。
A.做出是否投资的决定
B.对项目投资进行详细测算
C.是否有进行详细可行性研究的必要
D.有哪些关键问题需要进行辅助研究
E.系统比较项目的规划设计方案
答案：A,C,D
解析：
【考点】可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。
认股权证是确认股东地位和股东权的凭证，而股票则是购买股票的权利凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。
A．10
B．9
C．1
D．0.9
(2015真题) 王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有（）。
A.按贷款发放的先后顺序
B.按贷款数额的大小顺序
C.按各银行起诉的先后顺序
D.按贷款合同签订的先后顺序
E.按房地产抵押登记的先后顺序
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押登记。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
