2021房地产估价师模拟冲刺试题集5篇
发布时间：2021-08-15
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第1篇
市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（ ）
答案：对
解析：
考点:中国房地产估价行业发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。
某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。
【解】
该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2
销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。
销售税费总额=2790.18万元X3%
=83.71万元
设该宗土地的总价为V，则：
购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元
V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03V
V=1165.77万元
故：
土地总价=1165.77万元
【解】
该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2
销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。
销售税费总额=2790.18万元X3%
=83.71万元
设该宗土地的总价为V，则：
购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元
V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03V
V=1165.77万元
故：
土地总价=1165.77万元
答案：
解析：
改错如下：
下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有( CDE )。
A.股票B.期货
C.工业产权D.非专利技术
E.建设用地使用权
C.工业产权D.非专利技术
E.建设用地使用权
答案：C,D,E
解析：
项目投资资本金可以用①货币出资，也可以用②实物、③工业产权、④非专利技术、⑤土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以①工业产权、②非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括（ ）。
A、公司上市
B、企业清算
C、司法鉴定
D、房屋征收
E、在建工程抵押
B、企业清算
C、司法鉴定
D、房屋征收
E、在建工程抵押
答案：A,B,C
解析：
考点:不应承接估价业务的情形。一级资质，都能做，无限制；二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算；三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定；暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押。
拆迁估价的目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 （ ）
正确答案：×
房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。
房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。
A、 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B、 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记
C、 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D、 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
B、 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记
C、 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D、 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
答案：A
解析：
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第2篇
下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（）。
A.层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑不计算建筑面积
B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑，应计算建筑面积；与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。
用市场法对房地产进行估价时，需要进行（ ）修正。
A．交易过程
B．交易情况
C．交易日期
D．交易价格
E．房地产状况
正确答案：BCE
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。
评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为（ ）元/m2。
A．2938
B．2982
C． 3329
D． 3379
正确答案：A
一般来说，标准方差越小，各种可能收益分布就越分散，投资风险也越大；反之，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就越小。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列关于厂商均衡条件的说法中，正确的有（ ）。
A.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等
B.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等
C.此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量
D.此时厂商的产量一定时，成本支出最少
E.此时厂商的产量一定时，成本支出最多
B.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等
C.此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量
D.此时厂商的产量一定时，成本支出最少
E.此时厂商的产量一定时，成本支出最多
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是生产理论。厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。
某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（ ）万元。
A．330
B．450
C．650
D．700
正确答案：C
城乡规划管理部门在（ ）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。
A、《规划意见书（选址）》
B、《建设用地规划许可证》
C、《建设工程规划许可证》
D、《建设工程施工许可证》
B、《建设用地规划许可证》
C、《建设工程规划许可证》
D、《建设工程施工许可证》
答案：A
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。城乡规划管理部门在《规划意见书（选址）》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。参见教材P72。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第3篇
在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高。（ ）
答案：错
解析：
权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。
由于高新技术开发区的建设，李某拥有的三间瓦房，一个豆腐作坊，还有相应的300平方米大院列入征收范围内，李某拥有土地契约，但没有房屋产权证，请问如何处理未经登记的房地产，由于李某刚重新装修了三间瓦房，因此李某的装修费用是否可以找征收人进行补偿？李某的大院属于自己违章扩建的，李某要求给予补偿的要求是否合理？
答案：
解析：
被征收范围内有未经依法登记的建筑的，市、县级人民政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规进行认定、处理，并将认定、处理结果书面提供给受托的房地产估价机构。
当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明；
违章建筑不予补偿，由政府规划部门确认违章建筑。
当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明；
违章建筑不予补偿，由政府规划部门确认违章建筑。
当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
(2013真题) 从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的（）。
A.自然环境
B.人工环境
C.经济环境
D.社会环境
B.人工环境
C.经济环境
D.社会环境
答案：D
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。房地产的环境分为自然环境、人工环境和社会环境。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。
订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
行政裁决的主要制度有（ ）。
A．行政调解制度
B．拆迁听证制度
C．集体决策制度
B．行政复议制度
E．行政公开制度
正确答案：ABC
商业汇票是由出票银行签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第4篇
通常把大型零售商业物业的辐射区域为（ ）。
A．主要区域
B．次要区域
C．规划区域
D．衍射区域
E．边界区域
正确答案：ABE
若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。
A．3000万
B．5000万
C．3亿
D．9亿
正确答案：C
根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（ ）。
A．缓刑期未满的人员
B．现职公务员
C．年龄超过65周岁的人员
D．具有完全民事行为能力的人员
E．申请在2个房地产估价机构执业的人员
正确答案：ABCE
下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（ ）。
A.成本利润率
B.投资利润率
C.偿债备付率
D.资本金利润率
B.投资利润率
C.偿债备付率
D.资本金利润率
答案：C
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。选项C是清偿能力指标，非盈利性指标。参见教材P178。
房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要，包括：初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价。
华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（ ）。
A.契税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税
答案：A
解析：
本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。
A、 超额利润
B、 投资回报
C、 内部收益
D、 风险报酬
B、 投资回报
C、 内部收益
D、 风险报酬
答案：D
解析：
当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集5篇 第5篇
11～13 某公司于2002年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元。该公司2004年6月18日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元。
第 11 题 2002年6月18日，该房地产抵押评估价值P应为（ ）万元。
A．500
B．560
C．440
D．400
正确答案：C
下列房地产权利中，属于可以抵押的是（ ）。
A．国有土地所有权
B．宅基地的土地使用权
C．集体土地所有权
D．村企业的房屋所有权
B．宅基地的土地使用权
C．集体土地所有权
D．村企业的房屋所有权
答案：D
解析：
《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。ABC 三项均属于《物权法》规定的不得抵押的财产。
关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（ ）。
A．房地产过度开发反映市场的供求关系失衡
B．房地产泡沫反映市场价格和价值背离
C．过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性
D．房地产泡沫通常会引起过度开发
E．房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发
B．房地产泡沫反映市场价格和价值背离
C．过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性
D．房地产泡沫通常会引起过度开发
E．房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发
答案：A,B,D,E
解析：
房地产过度开发反映市场的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象；房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了；房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落；房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。
以下属于重新购建价格的是( )。
A．建筑物的重置价格
B．土地的重置价格
C．建筑物的重建价格
D．土地的重建价格
E．房地的重建价格
正确答案：AC
[答案] AC
土地和房地没有重置价格和重建价格之说。
[答案] AC
土地和房地没有重置价格和重建价格之说。
统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是绝对指标。时期指标是反映社会经济现象总体在一段时间内发展过程的总量，有如下三个特点：（1）可以连续计数；（2）各时期指标值可以直接累加；（3）通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。
封面和目录(略)致委托人函（略)
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.注册房地产估价师X XX已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）
中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）
中国注册房地产估价师（注册号XXXX)：XXXx(签名盖章）
二零零八年
估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
1.坐落
估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21~23号，四至为：东临xX路，南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位情况略）。
2.产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司;房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日~2053年6月29日，且约定不可续期。
3. 土地状况
土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信,土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。
4.建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层髙及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二屋至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层髙3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖,墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，顶棚铝扣板吊顶;一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石，顶棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主人口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略）。5.配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
四、估价目的
为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
五、估价时点
根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1.最高最佳使用原则（略）
2.替代原则（略）
3.估价时点原则（略）
4.谨慎原则（略）
5.合法原则（略）
九、估价方法
本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略）。
十、估价结果
在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地査看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：
人民币（大写）贰仟叁但壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m2。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业曰期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年;超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。
XX房地产估价有限公司二零零八年六月三十日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
1.坐落
估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21~23号，四至为：东临XX路，南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位情况略）。
2.产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日~2053年6月29日，且约定不可续期。
3. 土地状况
土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略）。
4.建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二~四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，顶棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石，顶棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略）。
5.配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为髙新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统;每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播;并配有两部三菱电梯。
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象所在的XX市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。
市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
收益法的具体估价思路为:运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。
六、估价测算过程
(一)市场法测算过程
1.选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个比较实例。
实例A:软件园区软件开发10号楼，地处XX市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100元/m2，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例B:软件广场办公楼，地处XX市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2008年
4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例C:经济开发区软件开发大楼，地处XX市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表3—10。
2.确定可比实例修正指数
(1)交易情况修正
以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
(2)交易日期修正
由于选取可比实例的交易日期均为近期，XX市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。
(3)区域因素修正
可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略）。
(4)个别因素修正
可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略）。
比较因素修正指数详见表3—11。
3.可比实例比准价格修正
在表3—11确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表3—12。
4.比准价格测算
各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价）为：
(5925+5949+6000)元/m2÷3=5958元/m2
(二）收益法测算过程
经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：
V=A/rX[1—1/(1+r)n]
式中V——房地产价格；
A——年净收益；r——报酬率；n——收益年限。
1.确定年净收益
在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。
(1)估算年总收入
采用市场法确定估侪对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2*d)(具体过程略）。
根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑,则其年收入总额为：
1.8元/(m2*d)X90%X3853.05m2X365d=227.83万元
(2)运营费用
维修费：按重置成本的2%(确定过程略）计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略），则：
维修费=1500元/m2X3853.05m2X2%=11.56万元保险费:按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算，则：
保险费=1500元/m2X3853.05m2X0.2%=1.16万元管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算，则：
管理费=227.83万元X3%=6.83万元营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：
227.83万元X(5.5%+12%)=39.87万元则运营费用合计为59.42万元。
(3)净收益
净收益=年总收入一运营费用=227.83万元一59.42万元=168.41万元
2.确定报酬率
本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。
3.收益年限的确定
估价对象以出让方式获取,土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。
4.测算估价对象的收益价格
将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：
V=A/rX[1-1/(1+r)n]=168.41万元/7%X[1—1/(1+7%)50]=2324.18(万元)单价为：
2 324.18万元÷3853.05m2=6032.05元/m2
七、估价结果确定
1.单价的确定
本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/m2,采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：
估价对象单价=(5958元/m2+6032.05元/m2)÷2=5995.03元/m2估价对象总价=5995.03元/m2X3853.05m2=2310万元
2.估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m2。
附件（略）
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.注册房地产估价师X XX已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）
中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）
中国注册房地产估价师（注册号XXXX)：XXXx(签名盖章）
二零零八年
估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
1.坐落
估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21~23号，四至为：东临xX路，南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位情况略）。
2.产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司;房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日~2053年6月29日，且约定不可续期。
3. 土地状况
土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信,土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。
4.建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层髙及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二屋至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层髙3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖,墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，顶棚铝扣板吊顶;一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石，顶棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主人口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略）。5.配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
四、估价目的
为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
五、估价时点
根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1.最高最佳使用原则（略）
2.替代原则（略）
3.估价时点原则（略）
4.谨慎原则（略）
5.合法原则（略）
九、估价方法
本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略）。
十、估价结果
在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地査看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：
人民币（大写）贰仟叁但壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m2。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业曰期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年;超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。
XX房地产估价有限公司二零零八年六月三十日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
1.坐落
估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21~23号，四至为：东临XX路，南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位情况略）。
2.产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日~2053年6月29日，且约定不可续期。
3. 土地状况
土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略）。
4.建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二~四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，顶棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石，顶棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略）。
5.配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为髙新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统;每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播;并配有两部三菱电梯。
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象所在的XX市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。
市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
收益法的具体估价思路为:运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。
六、估价测算过程
(一)市场法测算过程
1.选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个比较实例。
实例A:软件园区软件开发10号楼，地处XX市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100元/m2，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例B:软件广场办公楼，地处XX市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2008年
4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例C:经济开发区软件开发大楼，地处XX市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表3—10。
2.确定可比实例修正指数
(1)交易情况修正
以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
(2)交易日期修正
由于选取可比实例的交易日期均为近期，XX市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。
(3)区域因素修正
可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略）。
(4)个别因素修正
可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略）。
比较因素修正指数详见表3—11。
3.可比实例比准价格修正
在表3—11确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表3—12。
4.比准价格测算
各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价）为：
(5925+5949+6000)元/m2÷3=5958元/m2
(二）收益法测算过程
经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：
V=A/rX[1—1/(1+r)n]
式中V——房地产价格；
A——年净收益；r——报酬率；n——收益年限。
1.确定年净收益
在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。
(1)估算年总收入
采用市场法确定估侪对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2*d)(具体过程略）。
根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑,则其年收入总额为：
1.8元/(m2*d)X90%X3853.05m2X365d=227.83万元
(2)运营费用
维修费：按重置成本的2%(确定过程略）计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略），则：
维修费=1500元/m2X3853.05m2X2%=11.56万元保险费:按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算，则：
保险费=1500元/m2X3853.05m2X0.2%=1.16万元管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算，则：
管理费=227.83万元X3%=6.83万元营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：
227.83万元X(5.5%+12%)=39.87万元则运营费用合计为59.42万元。
(3)净收益
净收益=年总收入一运营费用=227.83万元一59.42万元=168.41万元
2.确定报酬率
本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。
3.收益年限的确定
估价对象以出让方式获取,土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。
4.测算估价对象的收益价格
将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：
V=A/rX[1-1/(1+r)n]=168.41万元/7%X[1—1/(1+7%)50]=2324.18(万元)单价为：
2 324.18万元÷3853.05m2=6032.05元/m2
七、估价结果确定
1.单价的确定
本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/m2,采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：
估价对象单价=(5958元/m2+6032.05元/m2)÷2=5995.03元/m2估价对象总价=5995.03元/m2X3853.05m2=2310万元
2.估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m2。
附件（略）
答案：
解析：
1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。
2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。
3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。
4.市场法中缺计算公式。
5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。
6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。
7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4~6月份价格平稳）。
8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。
9. “公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）
10.临街状态应是区域因素。
11.个别因素缺少物业管理的修正。
12.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。
13.成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。
14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。
15.缺少权益状况因素说明与调整。
16.收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。
17.年总收入未考虑收租损失。
18.年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。
19.租金收入未考虑可出租面积比率。
20.运营费用中未交代物业管理费、水费、电费、采暖费等如何收取(或租金内涵交代不清)。
21.估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。
22.估价对象收益年限用50年错，应为45年。
23.收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。
2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。
3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。
4.市场法中缺计算公式。
5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。
6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。
7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4~6月份价格平稳）。
8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。
9. “公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）
10.临街状态应是区域因素。
11.个别因素缺少物业管理的修正。
12.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。
13.成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。
14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。
15.缺少权益状况因素说明与调整。
16.收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。
17.年总收入未考虑收租损失。
18.年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。
19.租金收入未考虑可出租面积比率。
20.运营费用中未交代物业管理费、水费、电费、采暖费等如何收取(或租金内涵交代不清)。
21.估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。
22.估价对象收益年限用50年错，应为45年。
23.收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。
评估被征收房屋价值时，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
答案：对
解析：
被征收房屋的价值包含①被征收房屋及其②占用范围内土地使用权的价值。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点(——房屋征收决定公告之日)自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋①租赁、②抵押、③查封等因素的影响。
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