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2021房地产估价师考试试题题库6卷

发布时间：2021-08-16
2021房地产估价师考试试题题库6卷

2021房地产估价师考试试题题库6卷 第1卷

下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B.可以完全衡量项目风险性高低
C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D.净现值标准差系数大的方案为优
E.可以反映项目年度净现值的离散程度

答案：A,C,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数；选项D净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。P233～234。

基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

正确答案：C
[答案] C
根据国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布的《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)，基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目投资控制的目标是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资（业主所确定的投资目标值）。

转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有（ ）。

A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D．按照国务院有关规定出售公有住房的

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的

正确答案：BCDE
《房地产管理法》规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不办理出让手续的情形除了选项B、C、D、E外，还包括：私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

土地一级开发的范围包括（ ）。

A．已确定的存量国有土地

B．拟征用土地

C．农转用地

D．城市土地

正确答案：ABC

廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等方式相结合。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试试题题库6卷 第2卷

由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。

下列关于借贷记账法原理及特点的说法中，不正确的是（　）。

A.以“借”和“贷”作为记账符号
B.“借”表示资产（费用）的增加或负债.权益（收入.利润）的减少
C.“借”表示资产（费用）的减少或负债.权益（收入.利润）的增加
D.以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则

答案：C
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。选项C错误，“借”表示资产（费用）的增加或负债、权益（收入、利润）的减少；“贷”表示资产（费用）的减少或负债、权益（收入、利润）的增加。

某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（　）。

A、12.39%
B、15.38%
C、16.25%
D、21.13%

答案：C
解析：
考点:现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/【1-1/（1+i）n】= 200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934万元，投资者权益增加=16.934-200×7.5%=1.934万元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（60－16.934+1.934）×25%=11.25万元，税后现金流=43.066-11.25=31.816万元。写字楼市场价值增值额=500×3%=15万元，投资回报率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。

在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用（　　）。

A．银行存款利率
B．银行贷款利率
C．通货膨胀率加银行存款利率
D．资金的机会成本加风险调整值

答案：D
解析：
确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。

下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括（　）。

A、收集交易实例
B、选取可比实例
C、建立比较基础
D、计算比较价值
E、分解比较系数

答案：A,B,C,D
解析：
考点:比较法估价的操作步骤。运用比较法估价一般分为4大步骤：（1）收集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）计算比较价值。

自然周期的( )始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

正确答案：C
[答案] C  自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。

2021房地产估价师考试试题题库6卷 第3卷

房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。

A、 经济活动类型
B、 投资方式
C、 投资主体
D、 物业类型
E 投资偏好

答案：A,C,D
解析：

下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是（ ）。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

正确答案：D
我国《刑法》规定，中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

基尼系数越小，表示收入分配的两极分化越严重。

答案：错
解析：
因为对角线以下的面积为定值，所以A越小，基尼系数也越小，这也表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。

房地产置业投资项目的期间费用计入（　）。

A、管理费用
B、财务费用
C、运营费用
D、开发建设投资

答案：C
解析：
本题考查的是投资与成本。房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P172。

项目财务评价是房低产投资决策分析中重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（ ）m2。

A．700

B．600

C．500

D．200

正确答案：B

2021房地产估价师考试试题题库6卷 第4卷

收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。

A．预期未来收益

B．预期收益能力

C．预期价格高低

D．预期价格涨落

正确答案：A
[答案] A
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。

委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是代理。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金。

A．政府政策性

B．资产变现

C．企业人股

D．个人人股范围

正确答案：B
B新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会引体和个人人股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。

租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

根据权利的作用，以下民事权利中属于形成权的是( )。

A.物权
B.知识产权
C.人身权
D.撤销权

答案：D
解析：
根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。
支配权——是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。
请求权——是指权利主体请求他人为或不为特定行为的权利。
形成权——是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。

估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3 500万元，则（）。
A. 3500万元是该宾馆的公开市场价值
B. 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C. 3500万元是保险事故发生后的损失价值
D.投保时，保险金额不能超过3 500万元

答案：D
解析：

2021房地产估价师考试试题题库6卷 第5卷

在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。参见教材P350。

某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（　）。

A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用
D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整

答案：A
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值。

城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，然后将审议意见交由本级人民政府土地主管部门研究处理。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿定金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。

A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本

答案：C
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。参见教材P340。

开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（　）。

A.最佳使用原理
B.适合原理
C.均衡原理
D.收益递减原理

答案：B
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。

2021房地产估价师考试试题题库6卷 第6卷

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　5.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（　）途径。

　　A.自行改变
　　B.经上级主管部门批准改变
　　C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续
　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

答案：D
解析：
本题考查的是估价对象用途变更程序。变更估价对象用途，应该是经规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续。

相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。（　）

答案：对
解析：
考点:替代原则。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。

房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。

A．投资价值

B．谨慎价值

C．快速变现值

D．市场价值

正确答案：D

假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

正确答案：A
FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.

空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

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