21年房地产估价师考试真题5节 第1节
“时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。 （ ）
正确答案：×
可行性研究关键是质量，不能只追求速度而不注重质量。
银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月地还款额为（ ）元
A1843.86
B1847.55
C2279.87
D2291.27
正确答案：A
16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）72-1=1843.86（元）
答案：对
解析：
考点:招标方式和招标程序。工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。
物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。
A.合法性原则
B.控制性原则
C.对应性原则
D.合理性原则
E.客观性原则
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。（1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应；（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（）
答案：对
解析：
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P133。@##
某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。
A．544.10
B．555.10
C．1776.32
D．2109.38
正确答案：B
某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5 年末的租金是（ ）元。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
答案：A
解析：
因为年利率与年租金增长率相同，故P=n 错误A1/（1+i），P=F/（1+i）^n，则P=F/（1+i）^n=200000÷（1+6%）^10=11678.96（元），A1=11678.96÷10 错误（1＋6%）=11837.97（元），A5=A1 错误（1+6%）^5-1=14945.16（元）。
依据有关规定，征收( )，须经国务院批准。
A.基本农田
B.园地30 公顷
C.草地40 公顷
D.非耕地75 公顷
E.基本农田以外的耕地35 公顷
答案：A,D
解析：
征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（ ）
A.流动性好
B.市场价值稳定
C.现金回报较低
D.抵御通货膨胀
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。
21年房地产估价师考试真题5节 第2节
成本费用净利率反映了企业在生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间的关系。该比率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强。（ ）
此题为判断题(对，错)。
利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（ ）。
A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点
D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行
答案：A,C
解析：
本题考查的是路线价法。在路线价法中，利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是价值时点的。
(2014真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为（）。
A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议
B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换
C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产估价机构申请复核评估
D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置
答案：B,C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。选项A错误，陈某应与征收部门订立补偿协议；选项D错误，不能因为陈某房屋的设计使用年限过期而不予补偿。
在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）元/m2。
A．1067
B．1070
C．1087
D．1141
债权人转让权利的，应当经债务人同意；债务人转让债务的，应当通知债权人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合同的变更、转让和终止。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。参见教材P415。
契税的税率采用（ ）。
A．定额税率
B．超额累进税率
C．比例税率
D．各地适用税率
影响房地产市场发展的( )因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。
A．家庭
B．社会
C．文化
D．政策
正确答案：B
[答案] B 社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。
物业管理最主要的特征是（ ）。
A.社会化
B.专业化
C.信息化
D.市场化
答案：D
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。市场化是物业管理最主要的特性。
在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。 ( )
正确答案：×
[答案] ×
在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断。
21年房地产估价师考试真题5节 第3节
目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
正确答案：C
[答案] C 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
在建工程拍卖时，需要核查政府相关管理各部门的批准文件是否齐全，其中不包括（ ）。
A.建设用地规划许可证
B.建设工程规划许可证
C.预售许可证
D.安全生产许可证
答案：D
解析：
本题考查的是房地产拍卖注意事项。在建工程拍卖时，需要核查政府相关管理各部门的批准文件是否齐全，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（或开工证）、预售许可证是否取得等等。
某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是( )。
A.单一价格弹性
B.完全无弹性
C.富有价格弹性
D.缺乏价格弹性
被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价对象的确定。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，但实践中通常将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值先由征收当事人协商确定； 协商不成的，再委托估价机构评估确定。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他土地附着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的含义。房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。
下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是（ ）。
A．就业增加
B．污染增加
C．税收增加
D．职业收入增加
答案：B
解析：
外部效应又称外部性，是指一个经济主体的行为直接对其他经济主体产生了影响，但这种影响并未通过市场交易或市场价格机制反映出来。外部效应既可能是对他人和社会有利的，称为外部正效应或正外部性；也可能是有害的，称为外部负效应或负外部性。生产中的外部性更加常见，如现代化的生产协作使企业彼此受益；而工业污染会给其他生产者和消费者带来极大损害。
答案：对
解析：
经济成本除了会计成本，还包括计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现，主要补偿企业主自有资本投入应获的利息、企业主为企业提供劳务应得的薪金等。
公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题5节 第4节
对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
教育费附加是随( )附征的的税。
A.营业税
B.房产税
C.增值税
D.所得税
E.消费税
答案：C,E
解析：
教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。
房地产估价机构资质核对、房地产估价师职业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
管理中心运作住房公积金的基本要求是（ ）。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（ ）
此题为判断题(对，错)。
通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以( )作为取得建设用地使用权所支付的金额。
A.使用土地期间投入的基础设施费
B.使用土地期间投入的公共配套设施费
C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用
答案：C
解析：
凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
1:10000的比例尺可以用于（ ）。
A、城市总体规划
B、区域布置
C、方案比较
D、城市详细规划及开发项目初步设计
E、城市详细规划
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是地形图。城市总体规划、区域布置和方案比较可以选用1:10000或者1:5000的比例尺。选项D错误，常用1:2000的比例尺；选项E错误，常用1:1000的比例尺。
计算期发展水平与固定基期发展水平之比是（ ）。
A.定基增长速度
B.环比发展速度
C.环比增长速度
D.定基发展速度
答案：D
解析：
本题考查的是速度指标。定基发展速度=（计算期发展水平/固定基期发展水平）×100%。
反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。
A 时点指标
B 相对指标
C 时期指标
D 平均指标
21年房地产估价师考试真题5节 第5节
李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地不动产管理部门办理（）。
A、不动产所有权转移登记
A、不动产所有权转移登记
B、不动产所有权初始登记
C、房屋总登记
D、不动产所有权变更登记
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的物权分类。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。
工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于（ ）。
A.固定污染源
B.移动污染源
C.点源
D.高架源
E.线源
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。固定污染源是指像工厂、烟囱之类位置固定的污染源；点源是集中在某一点的小范围内排放污染物，如烟囱；高架源是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱。
某市 2009 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。
刘某应补交房款为（ ）万元。
A.5.608
B.8.4
C.8.55
D.22.40
答案：B
解析：
刘某应补交房款：（80－50）×2800=84000（元）=8.4（万元）。
某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（ ）。
A、1.2 %
B、4.80%
C、4.91%
D、5.82%
答案：B
解析：
考点:名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400×12=4800，年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。
居住区内车行道宽度为单车道时，每隔150米左右应设置车辆会让处。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是居住区道路的规划布置。居住区道路规划布置的基本要求：
（1）居住区内部道路主要为本居住区服务，为了保证居住区内居民的安全和安宁，不应有过境交通穿越居住区，特别是居住小区。同时，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。（2）道路走向要便于职工上下班。（3）应充分利用和结合地形，如尽可能结合自然分水线和汇水线，以利雨水排除。（4）在进行旧居住区改建时，应充分利用原有道路和工程设施。（5）车行道一般应通至住宅每单元的入口处。建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1.5m,与车行道边缘的距离不小于3m。（6）尽端式道路长度不宜超过120m,在端头处应能便于回车，回车场地不小于12mX12m。（7）如车道宽度为单车道时，则每隔150m左右应设置车辆会让处。（8）道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。（9）道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机结合。参见教材P42。
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产权属登记的目的，表述正确的有（ ）。
A.保护不动产权利人的物权
B.维护交易安全
C.利于国家对不动产征收赋税和进行宏观调控
D.利于国家对不动产进行管理
E.有利于开发商促销
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产登记的目的。不动产登记的目的包括：（1）保护不动产权利人的物权；（2）维护交易安全；（3）利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。
按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。
A．无限责任公司
B．股份有限公司
C．有限责任公司
D．两合公司
无差异曲线上各点的边际替代率相同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
