21年房地产估价师答疑精华9卷 第1卷
下列情形中，诉讼时效为2年的是( )。
A.身体受到伤害要求赔偿的
B.寄存财物被丢失的
C.环境遭污染或损害的
D.借出的资金未能收回的
答案：D
解析：
诉讼时效期间——是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。
诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。
普通诉讼时效期间——是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。
《民法总则》规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。这里的20年，称为最长诉讼时效期间或者长期诉讼时效期间。
答案：对
解析：
《中华人民共和国合同法》第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务
答案：对
解析：
工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。任何单位和个人不得限制或者排斥工程建设招标代理机构依法开展工程建设招标代理业务。
假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（ ）。
A．区位
B．用途
C．档次
D．周围环境
E．建筑规模
答案：B,C,E
解析：
假设开发法评估待开发土地价值时，选取的最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。
下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费
答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。P367。
速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（ ）
答案：对
解析：
速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值，主要包括现金（货币资金）、短期投资、应收票据、应收账款等。计算速动比率时，扣除存货的主要原因是：①在流动资产中，存货的变现能力最差；②由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理；③部分存货可能已经抵押给债权人；④存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此，速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信。
《土地管理法》规定，农民自由住宅的宅基地，属（）所有。
A国家
B所在的村民小组
C农民个人
D农民集体
21年房地产估价师答疑精华9卷 第2卷
房屋预告登记后，债权消灭之日起( )内未申请登记的，预告登记失效。
A.30 日
B.3 个月
C.1 年
D.2 年
答案：B
解析：
预告登记后，①债权消灭或者②自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，免征土地增值税。（）
答案：对
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值税一定是有偿转让才征收。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应在该合同签订之日起( )日内向政府有关管理部门登记备案。
A、 15
B、 20
C、 30
D、 90
保险活动所特有的内在功能是（ ）。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
正确答案：B
分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能
下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流
答案：B
解析：
本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）＝股价/每股收益；市净率（P/B）＝股价/每股净资产。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
测量工作的根本任务是( )。
A.确定地面点的空间位置
B.确定水面点的空间位置
C.确定建筑物点的空间位置
D.确定工程量点的空间位置
答案：A
解析：
测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。就局部区域而言，可将地球视作圆球，当测量区域的半径小于10km时，可将地面视作水平面。此时，地面点的空间位置可用该点在水平面上的平面位置(坐标)及该点的高程来表示。
21年房地产估价师答疑精华9卷 第3卷
无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产债务融资。权益融资需要承担项目风险，债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的收益报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
下列有关丘的表述中，不正确的是( C )。
A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B.丘是指地表上一块有界空间的地块
C.组合丘一定大于独立丘
D.丘的权属界线是界址点的连线
答案：C
解析：
丘——是指地表上一块有界空间的地块。
丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。
一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。
丘的权属界线是界址点的连线。
某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？
答案：
解析：
造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有：（1）估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。
（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。
具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。
（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。
（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。
陈某2008 年1 月1 日以52.50 万元购买建筑面积为148㎡的自住住房，2013 年5 月转让，售价120 万元，应缴纳营业税（ ）元。
A．0
B．33750
C．43800
D．53800
答案：B
解析：
享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：：①住宅小区建筑容积率在1.0 以上；②单套建筑面积在120 平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2 倍以下。故本题中，陈某购买的住房不属于普通住宅。自2011 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。由题意，应缴纳营业税＝（销售收入－购买房屋的价款）×5％＝（120－52.50）×5％＝3.375（万元）＝33750（元）。
张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2，张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
正确答案：
估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：
(1)土地权属状况；
(2)房屋产权状况；
(3)该房地产是否符合规划要求；
(4)土地使用基本状况；
(5)建筑物基本状况。
有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的l.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。（ ）
答案：对
解析：
设第一层的房地价值为1，则第二层的房地价为l.35，第四层的房地价为0.91×1.35，第三层的房地价为1.45×0.91×1.35，按房地价值分摊，第三层占有的土地份额=该部分的房地价值÷房地总价值=1.45×0.91×1.35÷（1＋1.35＋0.91×1.35＋1.45×0.91×1.35）=33.235%。
运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。
A.待开发房地产价值
B.后续的建设成本
C.后续的管理费用
D.待开发房地产取得税费
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。参见教材P351。
21年房地产估价师答疑精华9卷 第4卷
某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（ ）。
A、维持现状
B、改变用途
C、重新装修
D、重新开发
答案：A
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值＝（6500/1.1）－（800/1.10.5）－500＝4646（万元），改变用途价值＝（8000/1.1）－（2160/1.10.5）－500＝4713（万元）。
土地增值税的课税对象是( )。
A.转让国有土地上的房地产
B.赠与房地产
C.转让房地产
D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额
答案：D
解析：
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（ ）。
A、I3＞I2＞I1
B、I2＞I3＞I1
C、I1＞I3＞I2
D、I1＞I2＞I3
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。
下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度是（ ）。
A.物业服务招投标制度
B.物业管理议标制度
C.物业承接查验制度
D.住宅专项维修资金制度
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。物业服务的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。
房地产价格指数或变动率可细分为（ ）。
A、全国房地产价格指数或变动率
B、全国某类房地产价格指数或变动率
C、某地区某类房地产价格指数或变动率
D、某地区房地产价格指数或变动率
E、某国家某类房地产价格指数或变动率
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。房地产价格变动率或价格指数可分为：（1）全国各类房地产的；（2）某地区各类房地产的；（3）全国某类房地产的；（4）某地区某类房地产的。
纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。
某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（ ）元/m2。
A．1000
B．1100
C．1200
D．1300
21年房地产估价师答疑精华9卷 第5卷
净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。
根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，门窗翘裂的最低保修期限为1年。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房交付使用。根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，门窗翘裂的最低保修期限为1年。
某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。
估价测算中应采用的投资回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8%
C.9%
D.10%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。应采用特定投资者要求的最低收益率或者称为最低期望收益率，收益率越低，说明获得相同收益的风险越小，则房地产价值越高，能承担的地块买价也就越高。
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
正确答案：A
居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。
下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。
A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构
B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果
D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣
答案：A
解析：
本题考查的是估价职业道德。选项A正确，超出自身业务能力范围的部分业务，是可以在征求委托人同意的情况下，委托其他具有资质和能力的机构完成的。选项BCD违背房地产估价的职业道德的要求。P37。
房地产置业投资的经济效果主要表现为（ ）等。
A．企业实力提升
B．租金收入
C．对社会贡献增加
D．物业增值
E．物业权益份额增加
旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
下列关于旅馆房地产估价的表述中，错误的是（ ）。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让
B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值
C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价
D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大
答案：B
解析：
本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项B错误，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。
21年房地产估价师答疑精华9卷 第6卷
为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的。（ ）
正确答案：×
为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。
下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。
A.经济因素
B.区位因素
C.权益因素
D.人口因素
E.心理因素
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。参见教材P121。
下列不属于社会保险的是（）。
A、养老保险
B、农业保险
C、医疗保险
D、失业保险
答案：B
解析：
本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。参见教材P317。
下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（ ）。
A、世界经济状况
B、房地产投机
C、政治对立状况
D、军事冲突状况
E、城市化状况
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。
拍卖人的责任要以委托人的告知为前提，即委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人就不承担责任。 ( )
答案：错
解析：
拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。委托人不知或不应知不能证明拍卖人不知或不应知，拍卖人作为代理人有独立的行为能力，其是否已知或应知，应视具体情况而定。其二，拍卖人先行负责。
反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（ ）。
A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产同质价格
正确答案：C
房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。
有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师答疑精华9卷 第7卷
某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
答案：A
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。
下列关于保险合同的订立、变更与终止的说法中，正确的有（ ）。
A.保险合同当事人双方经过约定和承诺两个步骤后完成合同的订立
B.保险合同一经订立，在当事人之间产生法律效力
C.在保险合同有效期内，保险活动的各当事人就必须履行各自的义务
D.保险期限届满保险合同终止
E.在保险合同有效期内，不可以变更保险合同的有关内容
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保险合同。选项E错误，在保险合同的有效期内，投保人和保险人净协商同意，可以变更保险合同的有关内容。
下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（ ）。
A.房地产咨询
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产经纪
答案：B
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。物业管理是和房地产中介平行的概念。房地产中介是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
某开发商通过出让方式以1000元／m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000 m2，建造成本为2500 元／m2，专业人员费用为建造成本的12％，电贴费和用电权费等其他费用为400元／m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5％，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2．5％和6％。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9％，写字楼建成后的销售价格为9600元／m2，试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案：
下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款
正确答案：B
自然终止主要包括：
(1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；
(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；
(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。
宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。
A．刺激对企业产品的需求，增加销售
B．改善形象
C．提高知名度
D．提高产品品质
经济适用房的单套建筑面积控制在（）。
A、50平米左右
B、60平米左右
C、70平米左右
D、80平米左右
答案：B
解析：
本题考查的是保障性住房。经济适用房的单套建筑面积控制在60平米左右。
21年房地产估价师答疑精华9卷 第8卷
一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。
A、 成本利润率
B、 动态投资回收期
C、 投资利润率
D、 财务内部收益率
下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款
正确答案：B
自然终止主要包括：
(1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；
(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；
(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。
商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（ ）方式供地。
A．协议出让
B．招标兼出让
C．行政划拨
D．行政划拨兼协议出让
正确答案：C
经济适用房和廉租房与普通商品房不同，具有很强的政策性，一般采取行政划拨的手段。
已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。
A.24%
B.25.68%
C.24.75%
D.26.25%
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。根据名义利率与实际利率的关系，按季度计息的实际年利率=（1+24%／4）4-1=26.25%。
(2013真题) 测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。（）
答案：对
解析：
本题考查的是长期趋势的测定。测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点的现金流量。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师答疑精华9卷 第9卷
房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积2倍计算建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列不属于商业银行外部组织形式的是( )。
A.单元银行制
B.总分行制
C.决策机构
D.连锁银行制
答案：C
解析：
商业银行的外部组织形式
(1)单元银行制。也称单一或独家银行制。
(2)总分行制。亦称分支行制。
(3)集团银行制。亦称持股公司制。
(4)连锁银行制。也称联合银行制。
证券、信托等非银行金融机构，之所以不具备信用创造功能，是因为其不能从事存款、贷款等业务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是非银行金融机构。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。参见教材P242。
下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有（ ）。
A．住房消费转向以租赁为主
B．增加住房持有期间税费
C．住宅开发成本上升
D．住房租赁价格下降
E．消费者的收入水平上升
答案：A,B,D
解析：
AD 两项，住房消费转向以租赁为主，会导致购买住房的需求下降，引起售价下降；B 项，增加住房持有期间税费，会造成持有住房的成本上升，进而引起住房售价下降。
房地产的独一无二特性导致了（）。
A.难以出现相同房地产的大量供给
B.房地产市场不能实现完全竞争
C.房地产交易难以采取样品交易的方式
D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E.房地产价值量大
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是独一无二。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。
下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。
下列关于贷款担保的说法，错误的是（ ）。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的 偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
正确答案：B
贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。
