2021房地产估价师模拟试题8篇
2021房地产估价师模拟试题8篇 第1篇
B．获得了经济利润
C．获得了超额利润
D．年净利润为零
B.贷款利率
C.基准收益率
D.资本金投入比例
B、Pb≤Pb＇
C、Pb=Pb＇
D、Pb＞Pb＇
民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（ ）的法律规范的总称。
A．权利和义务关系
B．财产关系和人身关系
C．民事法律关系
D．法律关系
以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不 办理土地出让手续的，应对转让方征收（ ）。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。( )
2021房地产估价师模拟试题8篇 第2篇
会计的基本职能不包括（ ）。
A．反映职能
B．监督职能
C．管理职能
D．控制职能
答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有：
1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般，办公楼部分通用性较好。
2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构巳建至裙楼四层，正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。
5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于XX商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。
综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。
2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。
3.缺少变现时间长短的说明。
4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记， 2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
注册房地产估价师声明 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已于 2012 年 11 月 3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是（ ）。
A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1．O以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税
2005年国办发[2005]26号文件对享受优惠政策普通住房标准作了规定，享受优惠政策的住房原则上应同时具备A、B、C三个选项所述的内容才行，故选D。
2021房地产估价师模拟试题8篇 第3篇
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记， 2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
注册房地产估价师声明 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已于 2012 年 11 月 3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
以下不属于房地产市场专业顾问的是( )。
A．建筑师
B．精算师
C．工程师
D．律师
[答案] B 房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。
建筑物在其寿命期问如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法
B.投资人
C.发起人
D.管理人
E.托管人
为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。 （ ）
B.土地利用总体规划
C.修建性详细规划
D.控制性详细规划
2021房地产估价师模拟试题8篇 第4篇
B.实名制购房
C.未取得商品房预售许可证收取定金
D.成套住宅分割拆零销售
E.预购人将购买的期房再行转让
目前，我国的住房公积金具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报住房和城乡建设部批准后执行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.11.6%
C.12.0%
D.13.2%
按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。
A．无限责任公司
B．股份有限公司
C．有限责任公司
D．两合公司
2021房地产估价师模拟试题8篇 第5篇
受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派（ ）成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
A．3人（含3人）
B．5人（含5人）
C．3人（含3人）单数
D．5人（含5人）单数
B.15
C.30
D.60
1.建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
2.建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。
3.发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15 日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当当场或者5 日内一次告知建设单位需要补正的全部内容，审批时间可以自证明文件补正齐全后做相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15 日内书面通知建设单位，并说明理由。
一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。( )
[答案] × 房地产市场区别于其他类型的市场，它具有自身的特点。房地产市场的参与者少，信息多为不公开，区域性强，替代性差，房地产投资决策受价格以外因素影响较大，并且政府垄断土地的一级市场。这些特点决定了房地产市场的竞争是不充分的，严格意义上讲，它不能称为完全竞争市场。
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.无顶盖的室外楼梯
D.与室内不相通的类似于阳台的建筑
2021房地产估价师模拟试题8篇 第6篇
某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。 （ )
此题为判断题(对，错)。
B、 预期收益能力
C、 预期价格高低
D、 预期价格涨落
B.居民住宅区
C.文化体育区
D.商业金融区
E.集市贸易区
0类声环境功能区：指康复疗养区等特别需要安静的区域。
1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。
2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。
选项A属于0类；选项BC属于1类；选项DE属于2类。P58。
下列关于中国现行土地制度的论述错误的是（ ）。
A．农村和城市郊区的土地，全部属于集体所有
B．矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外
C．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于国家所有
D．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地是国有土地
E．城市的土地属于城市人民集体所有
根据我国《宪法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有，城市土地属于国家所有。
B、 住宅小区建筑容积率在1.0以上
C、单套建筑面积在120m2以下
D、 实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下
E人均居住建筑面积在25m2以下
流动比率,下列说法不正确的是（ ）。
A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100%
B．又称之为“银行家比率”
C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上
在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上。
B、运营费用
C、折旧
D、财务损耗
2021房地产估价师模拟试题8篇 第7篇
B、地形地势
C、外部配套设施
D、内部基础设施完备程度
E、装饰装修
商品房可以分割出售，并进行房屋权属登记。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
采用（ ）对酒店进行估价，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。
A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.假设开发法
加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师模拟试题8篇 第8篇
在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某建筑物的建筑面积1OO㎡，单位建筑面积的重置价格为500元/㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%，用直线法计算该房屋的现值为4万元。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
合法建造房屋的物权目（ ）发生效力。
A.记载于不动产登记簿时
B.颁发房屋权属证书时
C.申青房屋所有权登记时
D.事实行为成就时
若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出的关系是（ ）。
A．成反方向变动
B．成同方向变动
C．价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等
D．没有多大关系
当需求缺乏弹性时，价格与消费者支出成同向变动；当需求富有弹性时，价格与支出成反方向变动；C项为需求单一弹性时的表现。
B.9455
C.9469
D.9497
1.按顺时针方向计算法
这种方法首先是从平面图的左上角开始，从左至右，然后再从上到下，最后转回到左上角为止，按顺时针方向依次计算工程量。
2.按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法
这种方法是从平面图的左上角开始，按“先横后竖、先上后下、先左后右”的顺序计算工程量。
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