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21年房地产估价师考试历年真题精选9卷

发布时间：2021-08-16
21年房地产估价师考试历年真题精选9卷

21年房地产估价师考试历年真题精选9卷 第1卷

关于拍卖保留价的说法，正确的有( )。

A.保留价可以低于起拍价
B.保留价可以高于起拍价
C.保留价可以等于起拍价
D.保留价完全等同于目前市场价
E.保留价一般低于目前市场上的交易价

答案：A,B,C,E
解析：
保留价的商谈。确定保留价时，要考虑拍卖标的的市场价格。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。

预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
运用收益法估价一般不需求取（　　）。

A、 报酬率
B、 可比系数
C、 资本化率
D、 收益乘数

答案：B
解析：

现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为（　）。

A、存量+新增竣工量-拆毁量
B、存量+新开发量+空置房量-灭失量
C、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量
D、存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量

答案：D
解析：
考点:房地产供给。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。

要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

经济适用房计入房价的企业管理费以（ ）成本因素为计算基础。

A．征地和拆迁补偿费

B．规费

C．教育费附加

D．建安工程费

E．住宅小区基础设施建设费

正确答案：ADE

21年房地产估价师考试历年真题精选9卷 第2卷

资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。

工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是工程量计量。工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。

征收批准后的实施管理不包括（　）。

A.会同有关部门落实安置措施
B.签订出让合同
C.处理征地过程中的各种争议
D.填写征地结案报告

答案：B
解析：
本题考查的是征收集体土地的工作程序。建设用地批准后直至颁发不动产权证之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是：（1）会同有关部门落实安置措施；（2）督促被征地单位按期移交土地；（3）处理征地过程的各种争议；（4）填写征地结案报告。

动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出售的房地产开发项目。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。一般不适用于出售项目。参见教材P188。

充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产的特性。充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。

21年房地产估价师考试历年真题精选9卷 第3卷

电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为（ ）年。

A．1

B．2

C．3

D．5

正确答案：B

某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　）。

A、维持现状
B、改变用途
C、重新装修
D、重新开发

答案：A
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值＝（6500/1.1）－（800/1.10.5）－500＝4646（万元），改变用途价值＝（8000/1.1）－（2160/1.10.5）－500＝4713（万元）。

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。

A．刺激对企业产品的需求，增加销售

B．改善形象

C．提高知名度

D．提高产品品质

正确答案：ABC
宣传不能改变产品品质 

特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。 （　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是指物业空间内的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。

21年房地产估价师考试历年真题精选9卷 第4卷

实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（　）。

A、可预测性
B、不可控制性
C、不可逆性
D、可延期性
E、不可变更性

答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资往往是不可逆和可延期的。两大基本特性决定了具有实物期权性质。参见教材P243。

认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（ ）

正确答案：×
认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

(2015真题) 判断经济陷入通货紧缩的依据是（）。

A.货币供应最持续下降
B.价格总水平持续下降
C.经济增长率持续下降
D.有效需求严重不足

答案：B
解析：
本题考查的是通货紧缩。通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。

烟囱作为环境污染源的类型有( )。

A.固定污染源
B.点源
C.线源
D.高架源
E.地面源

答案：A,B,D
解析：
(3)按照污染物排放的形式，可分为点源、线源和面源。
点源——是集中在某一点的小范围内排放污染物，如烟囱；
线源——是沿着一条线排放污染物，如汽车在道路上移动造成污染；
面源——是在一个大范围内排放污染物，如工业区许多烟囱构成一个区域性的污染源。
(4)按照污染物排放的空间，可分为高架源和地面源。
高架源——是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱；
地面源——是指在地面上排放污染物的污染源。

作为产品的生产者和商品的供给者，（ ）是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。

A．经济实体

B．经营者

C．厂商

D．营销商

正确答案：C

21年房地产估价师考试历年真题精选9卷 第5卷

下列关于房地产估价的表述中，正确的是（　）。

A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价

答案：A,B,D,E
解析：
考点:房地产估价的特点。选项C错误，房地产估价难免有误差，但误差应在合理范围内。

在各种保险中，社会保险最能体现（　）职能。

A.分散风险
B.组织经济补偿
C.融通资金
D.分配

答案：D
解析：
本题考查的是保险的职能。在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。

下列房地产中，不得抵押的有（　　）。

A．共有的房地产
B．人民法院查封的房地产
C．出租的房地产
D．设有地役权的房地产
E．尚未注销异议登记的房地产

答案：B,E
解析：
《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产。

房屋所有权证的附图是（　　）。

A．地形图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图

答案：D
解析：
分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。

单纯的物价下降一定意味着出现了通货紧缩。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

21年房地产估价师考试历年真题精选9卷 第6卷

基本完好房的成新度可以是( )。

A、 九成
B、 八成
C、 七成
D、 六成
E 四成

答案：C,D
解析：
[知识点] 房屋新旧程度的判定标准

下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是（　）。

A、基础设施建设费
B、公共配套设施建设费
C、开发期间税费
D、临时安置费

答案：D
解析：
考点:建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。

城市规划中，城市绿地范围的控制线是（　）。

A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线

答案：C
解析：
本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。

国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权

答案：错
解析：
下列情况应采取土地出让或出租方式处置(①用途改变(租赁经营)；②国有→非国有)：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。

债券按发行方式分类，可分为（ ）。

A．附息债券

B．贴现债券

C．公募债券

D．私募债券

E．长期债券

正确答案：CD
债券按发行方式分类，可分为公募债券和私募债券；按利息支付方式可分为附息债券和贴现债券；按偿还期限长短可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。

21年房地产估价师考试历年真题精选9卷 第7卷

从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（　　）。

A．投资利润率
B．通货膨胀率
C．投资风险
D．经济增长率
E．存款准备金率

答案：A,B,C
解析：
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位投资所能取得的利润；②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。

下列（ ）房产可以免征房产税。

A．个人所有的房产

B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产

C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产

E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税

正确答案：BC
个人所有的非营业性的房产可以免征房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但是学校兴办的校办工厂、校办企业、招待所等的房产应按规定征收房产税。房产因大修而停用超过半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可以免征房产税。

根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得（　　）。

A．涉及贷款服务
B．出现融资的内容
C．承诺为入住者办理户口
D．利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E．使用建筑设计效果图

答案：B,C,D
解析：
房地产广告的要求有：①房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。②房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。③房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。④房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。⑤房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积。⑥房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。⑦房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。⑧房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。⑨房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。⑩房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。?房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。?房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。?房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。

某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。

A．12%

B．20%

C．24%

D．30%

正确答案：D
[答案] D  600÷2000×100%＝30%

以划拨方式职得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续

答案：错
解析：
对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续；
2)私有住宅转让后仍用于居住的；

21年房地产估价师考试历年真题精选9卷 第8卷

混凝土的和易性是一项综合性能，下列不属于和易性指标的是（　）。

A.流动性
B.吸湿性
C.黏聚性
D.保水性

答案：B
解析：
本题考查的是混凝土。和易性是一项综合性能，包括流动性、黏聚性和保水性。

开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，说法正确的有（ ）。

A．不可以设定，因房屋工程尚未竣工

B．可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求

C．可以设定，因符合在建工程抵押条件

D．不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率

正确答案：BC

房地产间接投资的形式主要有（ ）。

A．投资房地产信托

B．购买住房抵押支持证券

C．购买房地产企业债券

D．购买物业用于出租经营

E．购买土地进行开发

正确答案：ABC

对于出租的房产，以房产评估价作为房产税的计税依据。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价报告封面及目录(略）
致委托估价方函(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某别墅房地产估价结果报告(略）
某别墅房地产估价技术报告
一、委托方（略）
二、估价方(略）
三、估价目的
为该别墅整体转让提供价格依据。
四、估价时点
2001年7月。
五、估价依据（略）
六、估价原则（略）
七、估价作业日期2002年10月10日。
八、估价对象概况
(一)某市概况（略）
(二)某别墅项目概况
1. 土地情况
(1) 土地使用权性质：出让土地使用权，1998年4月16日取得国有土地使用权证。
(2)土地总面积70 000m2。
(3)用途:别墅及配套设施。
(4)108栋别墅，建筑总面积35 285m2。
其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。
2.地上建筑物情况
该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D四种，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工,但主体结构已完,装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略）。
九、估价采用的方法和步骤
(一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。
(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
十、价格测算过程
(一)方法一:房地分别估价
1. 土地估价
采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
(1)利用成本法进行土地估价-
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上三项合计为3324元/m2。
(2)利用市场比较法进行土地估价（表3—64、表3—65)


根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
比准价格=(3410+3474+3230)元/m2+3=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：
土地单价=(3324+3371)元/m2+2=3348元/m2
(3) 土地估价综合结果
土地总价=土地单价X土地总面积=3348元/m2X70000m2=234360000元=23436
万元
2.别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3 428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
(2)根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2X35285m2=120957000元=12095.7万元。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2X50%=1714元/m2。
(3)现有别墅建筑物价格：
3 428元/m2X7548m2+1714元/m2X2830m2=30725100元=3072.51万元
(4)别墅现有房地产价格：
(23436+3072.51)万元=26508.51万元
(二）方法二:别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格,便可求得别墅区现有房地产总价格。
1.别墅总楼价市场研究分析（略）。
据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2X35285m2=395192000元=39519.2万元。
2.销售税费（含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等）
为项目完工后总楼价的10%,则39519.2万元X10%=3951.9万元。
3.建筑物未完工部分的价格
建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格=(12095.7—3072.51)万元=9023.19万元。
4.别墅现有房地产价格
别墅现有房地产价格=(39519.2—3951.9—9023.19)万元=26544.11万元。
十一、估价结论
以上两种估价思路的估价结果见表3—66。

估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元（大写：人民币贰亿陆仟伍佰贰拾陆万叁仟壹佰元整）。
附件（略）

答案：
解析：
(1)估价时点应具体为某一天。
(2)缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。
(3) 土地权属情况介绍不全。
(4)缺少土地使用年限。
(5)缺少土地的自然状况介绍。
(6)缺少土地开发利用状况介绍。
(7)对项目规划条件介绍不全面。
(8)利用成本法进行土地估价的计算公式有误。
(9) 土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或客观成本。
(10)利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估 价时间已有6年，相差时间过长。
(11)在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。
(12)在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。
(13) 土地估价的综合结果没有作年期修正。
(14)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。
(15)方法二的销售税费中，不应包括所得税。
(16)销售税费重复计算。
(17)房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。
(18)提供报告书日期未注明。
(19)估价报告使用应注意的事项应加以说明。
(20)应对估价人员勘察现场情况加以说明。
(21)应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。
(22)对建筑物状况介绍过于简单。
(23)对交易日期未作修正应予说明。

21年房地产估价师考试历年真题精选9卷 第9卷

下列属于要约邀请行为的是( )。

A.竞买人举牌报价
B.投标人将标书寄给招标单位
C.采购单位向生产单位寄送采购合同
D.拍卖机构发出拍卖公告

答案：D
解析：
中华人民共和国合同法》第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。

城市用地评价内容包括三个方面，即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

我国不动产物权的公示方式采取( )方式。

A.占有
B.登记
C.交付
D.备案

答案：B
解析：
一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。

关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（　）。

A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用
B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用
C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用
D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。参见教材P321。

会计的基本职能不包括（ ）。

A．反映职能

B．监督职能

C．管理职能

D．控制职能

正确答案：D

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