2021房地产估价师模拟冲刺试题集5节

发布时间：2021-08-14

2021房地产估价师模拟冲刺试题集5节第1节

房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。

A．发现地下文物

B．银行贷款未按期到账

C．相关建材供应缺货

D．更改建筑设计

正确答案：A

差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。

A.市场配置的原则
B.有偿使用土地的原则
C.盘活利用的原则
D.布局优化的原则

答案：B

解析：

国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师模拟冲刺试题集5节第2节

承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）

答案：错

解析：

本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
<1> 、这样的做法有哪些错误？
<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？

答案：

解析：

本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

可行性研究中项目经济及社会效益分析的内容有（）。

A．项目总投资估算

B．项目投资来源、筹措方式的确定

C．国民经济评价

D．丁程建没计划的分析

E．结论及建议

正确答案：ABC
ABC项目经济及社会效益分析内容除了包括A、B、C项外，还包括开发成本估算；销售成本、经营成本估算；销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算；财务评估；风险分析；项目环境效益、社会效益及综合效益评价。

物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

查帐的原则包括( )等。　

A.联合性原则
B.客观性原则
C.合法性原则
D.公正性原则
E.民主性原则

答案：B,C,D

解析：

查账的原则
(1)独立性原则。
(2)客观性原则。
(3)合法性原则。
(4)公正性原则。
(5)群众性原则。

2021房地产估价师模拟冲刺试题集5节第3节

需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（　）。

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段

答案：B

解析：

本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段。租金增长率上升，说明属于第二阶段。

关于房地产项目融资的说法错误的是（）。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的

D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

正确答案：D
与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两方面，没有资金筹措，资金供应就成了无源之水、无本之木。

在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有( )。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．移动平均法

D．路线价法

E．指数修匀法

正确答案：ABCE
[答案] ABCE
路线价法专门适用于城镇街道两侧商业用地估价。

在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。

A．按存量增量细分

B．按交易形式细分

C．按目标市场细分

D．按房地产市场细分

E．按地域细分

正确答案：CD
[答案] CD 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式坐标准，对房地产市场进行细分。

统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师模拟冲刺试题集5节第4节

按（）的不同，可将物业划分为自用型物业和出租型物业。

A．所有权性质

B．存在形式

C．占有形式

D．使用性质

正确答案：C

在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（　　）

答案：错

解析：

在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：①忽视投资项目中的柔性价值；②忽视投资机会的选择；③忽视了房地产项目的收益成长。

(一)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工．尚未封顶。

1．甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款．下列表述中正确的是( )。

A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款

B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保

C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款

D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

正确答案：B

经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。（　）

答案：错

解析：

考点:后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，可以采取行政手段进行管理。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是管理规约制度。业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》规定管理规约对全体业主具有约束力。

2021房地产估价师模拟冲刺试题集5节第5节

下列选项中，不能作为判定权利类型及归属的依据的是（　）。

A、不动产登记薄
B、权属证书
C、有关合同（如租赁合同）
D、规划条件

答案：D

解析：

考点:合法原则。依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。

比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（　）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化
B.国家调整了房地产的税费政策
C.国际与国内均出现了通货膨胀
D.对可比实例进行了装修改造

答案：D

解析：

本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。

房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。 ( )

答案：对

解析：

某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元／m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（　　）。

A．使用面积的购买单价为12500元／m2
B．建筑面积的购买单价为12000元／m2
C．名义价格为180万元
D．实际价格为180万元
E．现房价格低于180万元

答案：B,C,D

解析：

使用面积小于套内建筑面积，因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价15000元/m2[也可以进行以下计算后得出结论：使用面积的购买单价=15000元/m2×120m2÷（120－20）=18000（元/m2）]；建筑面积的购买单价=1.5×120/（120+30）=1.2（万元/m2）；名义价格为180万元，实际价格也为180万元，因为余款向银行申请贷款，无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息；现房价格肯定高于180万元（15000元/m2×120m2），因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失，同时还应获得风险补偿。

在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×