2021房地产估价师模拟试题5篇 第1篇
张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。
A.42.64
B.55.40
C.56.24
D.68.04
答案：C
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。出现了“资本化率”的字样，因此用直接资本化法确定被评估资产价值，下一年度净收益＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12＝3.4020万元，V＝3.4020/5%－11.8＝56.24万元。参见教材P267。
国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工具不包括（ ）。
A．公债
B．国库券
C．商业票据
D．政府对外担保
零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A、核心区域
B、影响区域
C、主要区域
D、次要区域
E、边界区域
答案：C,D,E
解析：
考点:零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。
路线价法特别适用于（ ）估价。
A、个别房地产
B、房地产税收
C、市地重划
D、房地产转让
E、需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形
答案：B,C,E
解析：
考点:路线价法概述。路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。
居民购买住宅申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件（ ）元。
A.0
B.10
C.80
D.550
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记收费。居民等自然人、法人、其他组织购买住宅，以及互换、赠与、继承、受遗赠等情形，住宅所有权及其建设用地使用权发生转移，申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。
一级房地产估价有限公司应具备的条件有（ ）。
A.有15名以上专职注册房地产估价师
B.专业技术人员达70%
C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E.股东中有3名以上专职注册房地产估价师
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。选项B错误，根据《房地产估价机构管理办法》，并未要求专职技术人员的比例。
房地产投资的风险主要体现在( )。
A、 投入资金的安全性
B、 期望收益的可靠性
C、 投资项目的变现性
D、 资产评估
E 投资项目的质量问题
2021房地产估价师模拟试题5篇 第2篇
城市总体规划、镇总体规划的期限一般为（ ）年。
A、5
B、10
C、15
D、20
答案：D
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。城市总体规划、镇总体规划的期限一般为20年。
某市房地产估价行业2013年至2016年从业人数（年末数）如下：
则该市房地产估价行业2013年至2016年年从业人数的中位数为（ ）人。
A、1800
B、1850
C、1900
D、1925
答案：B
解析：
本题考查的是平均指标。中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值，中位数为（1800+1900）/2=1850。参见教材P346。
工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于（ ）。
A.固定污染源
B.移动污染源
C.点源
D.高架源
E.线源
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。固定污染源是指像工厂、烟囱之类位置固定的污染源；点源是集中在某一点的小范围内排放污染物，如烟囱；高架源是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱。
下列对于信托的性质叙述有误的一项是( )。
A、 信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B、 信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C、 受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D、 信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
答案：B
解析：
信托的财产具有转移性，信托合同生效后，信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人手中，受托人以自己的名义管理和处理信托财产。
房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E．在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的
货币包括现金和各种银行存款，M2表示为（ ）。
A.第一层次现金流通量
B.第二层次最活跃的货币
C.第二层次第二活跃的货币
D.第三层次储币待购的货币
答案：D
解析：
本题考查的是货币供给层次。第三层次M2为广义货币，目的在于“储币待购”，为第二活跃的货币。参见教材P244。
2021房地产估价师模拟试题5篇 第3篇
某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。
请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）
答案：
解析：
方法一：
（1）面积计算（1分）
规划面积=200000×2=40（万m2），商品房面积=40×80％=32（万m2），限价房面积=40×20％=8（万m2）。
（2）售价计算（2分）
（万元），其中，（7000×32+4800×8）=262400
（万元）
（3）续建费用计算（5分）
1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）
（万元）（单价=617.83元/m2），其中（1+10％+6％）（1分），（1+10％）1.25
或单独贴现计算：
（万元）（单价=532.61元/m2）。 （1分）
21304.453×10％=2130.445（万元）（单价=53.26元/m2）。 （1分）
21304.453×6％=1278.267（万元）（单价=31.96元/m2）。 （1分）
2）销售费用（1分）
（万元），其中 （1分）。
3）销售税费（1分）
（万元）。
（4）在建工程市场价值（2分）
V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V×3％ （1分）
=167448.646（万元） （1分）
方法二：
其中，售价7000×320000+4800×80000=262400（万元）。 （1分）
销售税费262400×6％=15744（万元）。
下列房地产中，不得转让的有（ ）。
A.共有的房地产
B.未解决权属争议的房地产
C.设定了抵押权的房地产
D.已被依法查封的房地产
E.已列入城市征收范围内的房屋
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。选项B不得转让，除非解决权属争议；选项D不得转让，被查封后，原所有权人的处分权收到限制。
设计变更发生以后，如无正当理由工程师在报告送达之日起7日后变更合同价款报告自动生效。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。P390。
房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（ ）。
A.已通过竣工验收
B.拆迁安置已经落实
C.取得土地使用权证书
D.取得房屋所有权证书
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。选项D容易排除。参见教材P131。
某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。
A．3%
B．3.5%
C．7%
D．4%
正确答案：D
2021房地产估价师模拟试题5篇 第4篇
关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（ ）。
A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押价值应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估买卖价格应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最低的估计值
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。参见教材P259。
接受做人委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适所估价人员负责该估价项目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。参见教材P12。
某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元／m2，建筑物重置价格为900元／m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／m2。则该建筑物的成新率为（ ）。
A.44％
B.50％
C.67％
D.86％
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的成新率q＝建筑物现值（V）／建筑物的重置价格（C）＝（1800×2000－800×3000）／（900×2000）＝67％。
经济适用住房的基准价格由( )构成。
A．开发成本
B．税金
C．经营用房的建筑安装费
D．利润
E．违约金和罚款
正确答案：ABD
[答案] ABD
按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费、违约金和罚款是不得计入经济适用住房价格的。
某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有（ ）种。
A.3
B.4
C.5
D.6
答案：B
解析：
本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题中属于社会保险的险种有四种。
形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。
A.消费者有购买房地产的意愿
B.消费者能够承受并支付得起房地产价格
C.城市经济高速发展
D.人口急剧增长
E.房地产供给大于房地产需求
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：（1）消费者愿意购买，即有购买欲望；（2）消费者能够购买，即有支付能力。
2021房地产估价师模拟试题5篇 第5篇
下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（ ）。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
正确答案：D
D投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。
在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（ ）
答案：错
解析：
决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。就利率而言，若存单原定利率高，转让价格就高，反之则低。转让时的市场利率与存单原定利率相比，若市场利率高于原定利率，转让价格就低；反之，市场利率低于原定利率，转让价格就高。
某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是（ ）
A．该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2
B．该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2
C．该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2
D．该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%
答案：A
解析：
A项，该房地产的名义交易价格为人民币1000×6.59=6590（元/m2）；B项，该房地产的实际交易价格为人民币1083×6.46=6996（元/m2）；C项，该房地产9月30日的价格为1000×（1+1%）8=1083（美元/m2）；D项，因为人民币对美元的汇率一直在下降，说明人民币在不断的升值，所以以美元为基准上涨1%，以人民币为基准，上涨幅度肯定要小于1%。
房屋租赁合同约走的租赁期限依法不得超过（）年。
A.5
B.10
C.15
D.20
答案：D
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。参见教材P118.
“可贷资金利率理论”认为（ ）。
A．可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成
B．可贷资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成
C．利率不是由可贷资金的供求决定的
D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数
E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数
注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目投资控制的目标是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资（业主所确定的投资目标值）。
加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。（ ）
此题为判断题(对，错)。
