21年房地产估价师考试试题及答案7章 第1章
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
答案：D
解析：
本题考查的是投资与成本。选项A、C应该是不完全一样，而非完全不一样；选项B，投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。
在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。 ( )
资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。( )
甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/ m2，容积率为4，土地使用年限为40年； 乙土地单价为900元/ m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）
此题为判断题(对，错)。
购买者对其购买活动的满意感(s)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意；若EP，则消费者会非常满意。（ ）
正确答案：×
购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者不满意，若E<P，则消费者会非常满意。
21年房地产估价师考试试题及答案7章 第2章
下列影响价格的因索中，不属于实物因素的是（）。
A.朝向
B.保温
C.隔音
D.户型
答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物因索。朝向是区位因素。参见教材P125
关于利息的计算，下列说法正确的有（ ）。
A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B、还款当年按年末偿还，按全年计息
C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率
D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
E、等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等
答案：A,B,D
解析：
考点:利息。选项C错误，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率；选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。
市级购物中心的建筑规模一般都在（ ）㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A、8000
B、1万
C、2万
D、3万
答案：D
解析：
考点:零售商业物业分析。市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有（ ）签字盖章。
A.注册建筑师
B.注册结构工程师
C.注册建造师
D.注册施工管理师
答案：C
解析：
本题考查的是注册建造师制度。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。
下列关于房产税税率的表述中，正确的有( )。
A.按房产余值计证的为1.2%
B.按房产余值计征的为2.4%
C.按房屋租金计征的3%
D.2008 年3 月1 日起，个人出租房屋按4%的税率征收
E.按房屋租金计征的为12%
答案：A,D,E
解析：
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。从2008 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
21年房地产估价师考试试题及答案7章 第3章
在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。
A．拍卖人宣布的起拍价
B．拍卖师的报价
C．拍卖保留价
D．竞买人的报价
正确答案：D
买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
评估的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而估价的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资之弊不包括( )
A、 流动性差
B、 投资数额巨大
C、 提高投资者的资信等级
D、 投资回收期较长
答案：C
解析：
此题属于掌握范畴。根据房地产投资的利弊方面的内容。
施工企业为项日融资所发生的费用，可列入建筑安装工程费用中的财务费用。（ ）
正确答案：√
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的短期贷款利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。
根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制修建性详细规划。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试试题及答案7章 第4章
房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（ ）。
A.购买一出售
B.购买一更新改造一出售
C.购买一持有出租一出售
D.开发一出售
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。
在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率为5%,，一个投资项目的系统性市场风险系数是0.5，则其预期收益率为（ ）。
A、8.5%
B、4.5%
C、5%
D、7.5%
答案：D
解析：
考点:投资组合理论。预期收益率=无风险资产的收益率+系统性市场风险系数×（市场整体平均收益率-无风险资产的收益率）=5%+0.5×（10%-5%）=7.5%。
在电磁辐射污染中，对人体危害程度最大的是（ ）。
A.微波
B.短波
C.中波
D.长波
答案：A
解析：
本题考查的是辐射污染。电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。对人体的危害程度分别是：微波>超短波>短波>中波>长波。
21年房地产估价师考试试题及答案7章 第5章
(2016真题) 租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（）。
A.转租赁
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
答案：C
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。
某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡。总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则单元估算法计算的该宾馆总投资为（ ）万元。
A、1800
B、2040
C、2100
D、2380
答案：C
解析：
考点:房屋开发费。以每间客房为单位，不是按平米，14×150＝2100（万元），如按每平米，是概算指标法。
在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。
下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。
A、 政府协议出让土地
B、 购买相邻房地产
C、 卖方不了解行情
D、 设立抵押的房地产
以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（ ）。
A.资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响
B.利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平
C.可贷资金的需求主要由投资需求.赤字需求和家庭需求三个要素构成
D.利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率
答案：B
解析：
本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C，为可贷资金利率理论的观点；选项D，为马克思的利率决定理论的观点。
21年房地产估价师考试试题及答案7章 第6章
对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。( )
正确答案：×
[答案] × 对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。
（ ）是以城市总体规划，分区规划等为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。
A.战略性发展规划
B.实施控制性规划
C.控制性详细规划
D.修建性详细规划
答案：D
解析：
本题考查的是城市规划体系。修建性详细规划以城市总体规划，分区规划和控制性详细规划为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。
房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毀的土地价值。
答案：对
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能通受火灾损毀的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毀的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失）。参见教材P102。
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A、4387
B、4398
C、4500
D、4887
答案：B
解析：
本题考查的是统一财产范围。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。
关于在正常使用下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是( )。
A.装修工程为1 年
B.外墙面防渗漏为5 年
C.给排水管道为1 年
D.供热系统为1 个供暖期
答案：B
解析：
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；
3.供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；
4.电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；
5.装修工程为2 年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
21年房地产估价师考试试题及答案7章 第7章
在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（ ）。
A、项目的合作方式和性质
B、项目拟建规模和标准
C、项目建成后的服务对象
D、项目背景
E、项目所处的地理环境
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。在可行性研究报告中，项目概况部分应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。参见教材P281。
房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
假设开发法的估价前提不包括下列（ ）。
A、业主自行开发
B、自愿转让开发
C、被迫转让 开发
D、被迫开发
答案：D
解析：
考点:假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。
由于高新技术开发区的建设，李某拥有的三间瓦房，一个豆腐作坊，还有相应的300平方米大院列入征收范围内，李某拥有土地契约，但没有房屋产权证，请问如何处理未经登记的房地产，由于李某刚重新装修了三间瓦房，因此李某的装修费用是否可以找征收人进行补偿？李某的大院属于自己违章扩建的，李某要求给予补偿的要求是否合理？
答案：
解析：
被征收范围内有未经依法登记的建筑的，市、县级人民政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规进行认定、处理，并将认定、处理结果书面提供给受托的房地产估价机构。
当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明；
违章建筑不予补偿，由政府规划部门确认违章建筑。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。
甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为（ ）。
A.风水好，上等人居
B.位置优越，距市中心仅一分钟车程
C.设施配套绝佳，升值在即
D.提供前期物业服务
答案：D
解析：
A 项，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。B 项，房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。C 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
