2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第1辑
在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况。
A．有效经过年数
B．实际经过年数
C．剩余经过年数
D．自然经过年数
反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。标志是统计认识的终点。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A.68％
B.74％
C.76％
D.82％
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。
用益物权包括( )。
A、 承包经营权
B、 建设用地使用权
C、 债权
D、 典权
E 所有权
我国的法定货币是人民币，属于金属货币类型。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第2辑
保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（）
答案：对
解析：
本题考查的是保险合同。保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。参见教材P322。
下列关于价值类型的表述中，错误的是（ ）。
A．在用价值为市场价值
B．投资价值属于非市场价值
C．市场价值的前提之一是继续使用
D．同一估价对象可能有不同类型的价值
关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（ ）。
A．市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B．投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同
C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
D．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E．在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
答案：A,C,D,E
解析：
B项，评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关参数的取值。例如折现率，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。
监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护
临时使用土地的时间可以为（ ）。
A．3个月
B．9个月
C．20个月
D．27个月
E．32个月
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第3辑
在统计中反映总体相对程度，体现事物深度内涵指标的是（ ）。
A.数量指标
B.质量指标
C.品质指标
D.变量指标
答案：B
解析：
本题考查的是统计的基本概念。质量指标是指反映总体相对程度，体现事物深度的内涵指标。
制定租金收取办法的目的，是杜绝由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是制定租金收取办法。制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。
某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。
乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。
甲运营商发行的收益凭证属于（ ）。
A.契约型REITs
B.公司型REITs
C.权益型REITs
D.抵押型REITs
答案：A,C
解析：
本题考查的房地产信托投资基金。选项B需要成立信托投资基金公司，投资者购买基金公司股份成为其股东；选项D是以抵押贷款为基础设立的。P306～307。
当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（ ）。
A.概率分析
B.解析法
C.蒙特卡洛法
D.杠杆分析
答案：C
解析：
本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。参见教材P235。
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第4辑
经济适用房计入房价的企业管理费以（ ）成本因素为计算基础。
A．征地和拆迁补偿费
B．规费
C．教育费附加
D．建安工程费
E．住宅小区基础设施建设费
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
3.估价的在建工程抵押价值为（ ）。
A.价值时点时的市场价值
B.价值时点时的变现价值
C.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款
D.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。房地产抵押价值为抵押房地产假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。
中国台湾地区《不动产估价师》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（ ）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。
A、1
B、2
C、3
D、4
答案：B
解析：
考点:房地产估价的特点。中国台湾地区《不动产估价师》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。
下列属于单位工程的有（ ）。
A.土建工程
B.安装工程
C.装饰工程
D.地下连续墙工程
E.土石方工程
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是工程项目的划分。单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。
合法利用下，如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值（ ）市场价值。
A、低于
B、等于
C、高于
D、不确定
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。参见教材P92。
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第5辑
下列保险种类中，属于政策性保险的有（ ）。
A．社会养老保险
B．农业保险
C．巨灾保险
D．失业保险
E．出口信用保险
正确答案：BCE
政策性保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险(无担保保险、预防公害保险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。
房地产开发项目的主要不确定因素有（ ）。
A．土地费用
B．建安工程费用
C．运营费用
D．空置率
E．容积率
正确答案：ABE
CD主要为置业投资项目的不确定因素。
关于用期望值法判断投资方案优劣的说法，正确的是（ ）。
A．期望值不同、标准差小的方案为优
B．期望值相同、标准差大的方案为优
C．标准差相同、期望值小的方案为优
D．期望值不同、标准差系数小的方案为优
答案：D
解析：
判断投资方案优劣的标准是：①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同、期望值大的方案为优；③标准差系数小的方案为优。
根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。 （ ）
除法律、法规另有规定外，划拨土地的使用年限为（ ）。
A．没有使用期限的限制
B．一律70年
C．与出让土地使用权的年限一样
D．根据用地性质由政府与使用者协商确定
正确答案：A
除法律、法规另行规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
