21年房地产估价师考试题目下载6卷 第1卷
在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。
A.拖欠的建设工程材料费
B.拖欠的建筑工人工资
C.抵押担保债权
D.出租房屋租金
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
农用地包括( )。
A、 养殖水面
B、 草地
C、 耕地
D、 水利设施用地
E 未利用地
在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是( )。
A.告知评估价
B.公布保留价
C.给出起拍价
D.竞买人报价
答案：D
解析：
无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竟买人报出的价格才是要约表示。
某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房 产税数额为（ ）。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.0万元
正确答案：D
600×12%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率 为12%。
关于城市规划的说法，正确的有( )。
A.城市总体规划分为控制性详细规划和修建性详细规划
B.修建性详细规划是各项建筑和工程设施设计及施工的依据
C.控制性详细规划的内容包括规定建筑后退红线距离
D.城市总体规划由城市人民政府组织编制
E.城市的发展布局、功能分区等属于城市总体规划的内容
答案：B,C,D,E
解析：
控制性详细规划的内容包括：
①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；
②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；
③确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；
④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。
21年房地产估价师考试题目下载6卷 第2卷
在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
二、三级资质房地产估价机构可以设立分支机构。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后（ ）日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
A．7
B．14
C．21
D．28
某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是（ ）。
A．目标定价法
B．领导定价法
C．挑战定价法
D．随行就市定价法
答案：C
解析：
当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。
制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（ ）法的缺点。
A、横道图
B、单代号网络图
C、双代号网络图
D、时标网络图
答案：A
解析：
考点:进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
21年房地产估价师考试题目下载6卷 第3卷
按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为（ ）。
A．李某按成交价1%缴纳契税
B．房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税
C．李某抵押该房，减半征收印花税
D．李某出租该房，免征个人所得税
站在开发商的角度上，企业利润可以分为( )等四个层次。
A、 经营利润
B、 建造利润
C、 实现利润
D、 税后利润
E 可分配利润
答案：A,C,D,E
解析：
此题属于熟悉范畴。根据教材中有关利润的内容。
某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（ ）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。
A、6376
B、6408
C、6519
D、6552
答案：B
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2010年10月25日的价格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。
下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）0
A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是（ ）元。
A．388000
B．388640
C．399640
D．400000
21年房地产估价师考试题目下载6卷 第4卷
对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对审核认为不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是审核与交付估价报告。经修改、重新撰写或者重新估价后的估价报告，还应再次进行审核。只有经审核合格的估价报告才可交付委托人。
（ ）是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
A.汇票
B.本票
C.支票
D.银行券
答案：B
解析：
本题考查的是金融工具。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（ ）。
A.价格结构
B.产品结构
C.档次结构
D.区域结构
E.投资结构
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。
下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。
A.居民收入增加
B.房产税征收
C.人民币升值
D.居民消费价格指数上升
答案：B
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。
二星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅小区智能化系统。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术
21年房地产估价师考试题目下载6卷 第5卷
由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具有（ ）的特性。
A.不可移动性
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
答案：D
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。
商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是( )。
A.房屋抵押
B.房屋继承
C.变更房屋用途
D.房屋买卖
E.经出租人同意转租房屋
答案：A,B,D,E
解析：
商品房屋租赁期间内，因赠与、析产(将共同财产予以分割)、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。——买卖不破租赁；注：抵押继续有效，经出租人同意转租继续有效，改变房屋用途无效
甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是( )。
A.甲公司非法占用了财产
B.甲公司所有的危房
C.甲公司替乙公司保管的财产
D.甲公司未经规划许可建造的房屋
答案：C
解析：
保险利益——是指投保人或被保险人对投保标的所具有的法律上承认的利益，用以衡量投保人或被保险人因保险标的的损害或丧失而遭受的经济损失。
构成保险利益必须具备三个条件：第一，保险利益必须是合法的，是法律承认并且可以主张的利益；第二，保险利益必须是确定的，是可以实现的利益；第三，保险利益是经济上的利益。
(一)对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况。
建筑物出现补办土地使用手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按( )计算折旧。
A．土地使用权年限
B．建筑物经济寿命
C．建筑物尚可使用年限
D．建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限
邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加投标的承包商通常在（ ）个之间。
A．2～8
B．3～5
C．3～10
D．4～10
21年房地产估价师考试题目下载6卷 第6卷
依据《房产测量规范》，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。
2018年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。
直至2018年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2019年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。
该居住区的规模属于（ ）。
A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.社区
答案：C
解析：
本题考查的是城市居住区规划。总户数=4.5×10000/90=500户。属于居住组团。P36。
在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A、业主
B、承租人
C、物业服务企业
D、业主、承租人和物业服务企业共同
答案：A
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。
房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。
A、最低租售价格
B、最低租售数量
C、最低建安成本
D、最高土地取得价格
答案：C
解析：
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。
反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )
A房地产平均价格
B 房地产中位数价格
C房地产价格指数
D房地产同质价格
