21年房地产估价师考试试题题库8章 第1章
城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。
A.比例
B.超额累进
C.全额累进
D.幅度定额
答案：D
解析：
本题考查的是城镇土地增值税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。参见教材P136。
房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（ ）。
A．临时用地土地使用权
B．土地承包使用权（为农民集体土地上的）
C．宅基地使用权（为集体土地上的）
D．划拨土地使用权（为农民集体土地上的）
E．出让土地使用权（为集体土地上的）
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
答案：C,D
解析：
本题考查的是外部折旧。AB选项为功能折旧，E选项为物质折旧。
保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔、理赔的主要依据。（ ）
答案：对
解析：
保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发，其载明了双方当事人的具体权利和义务，是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。
按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100～1000万元的累进计费率为1.5‰。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按照《中华人民共和国公司法》规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到（ ）万元。
A．3
B．4
C．5
D．8
消费者市场细分标准不包括（ ）。
A.地理环境因素
B.人口因素
C.消费习惯因素
D.消费行为因素
答案：C
解析：
本题考查的是市场细分。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分的标准可归纳为四大类：地理环境因素、人口因素、消费心理、消费行为因素。
21年房地产估价师考试试题题库8章 第2章
城市房屋拆迁的裁决应当由( )做出。
A、 仲裁机构
B、 人民法院
C、 公安机关
D、 房屋拆迁管理部门
答案：D
解析：
根据国家有关规定，市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。
一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有( )。
A、 有15名以上专职注册房地产估价师
B、 专业技术人员达70%
C、 法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D、 专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E 股东中有3名以上专职注册房地产估价师
（一） 2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：
1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？
2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？
3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？
答案：
解析：
1．（1）拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。
（2）理由：征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本案例，该房屋被列入征收拆迁范围，其估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。
2．关于被征收房屋的规定为：①对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；②房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；③对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
3．被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；或乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。
（2）理由：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。
房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是按权益状况划分的种类。根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将无形资产价值从房地产价值中分离出来。
可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。
A.潜在毛租金收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.税前现金流量
E.税后现金流量
下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。
A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈( )波动的趋势。
A．向下
B．平稳
C．不稳定
D．向上
正确答案：D
[答案] D 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势。
对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。
A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
21年房地产估价师考试试题题库8章 第3章
购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（）。
A.使用一年后发现屋面漏水
B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题
C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题
D.尚未使用即发现下水管道堵塞
E.下雨时发现外墙渗水
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。
未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（ ）。
A．警告
B．罚款
C．限期改正
D．限期拆除
E．没收实物
土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用收益的权利、但不享有处分的权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（ ）
答案：对
解析：
考点:开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售）。
甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态
B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态
D.估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态
单因素敏感性分析考虑了各因素之间的相互作用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。单因素敏感性分析方法忽略了各因素之间的相互作用。
注册监理工程师的工作内容是控制所监理：工程的投资，其目标是投资越省越好。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于( )类建设用地。
A、 一
B、 二
C、 三
D、 四
21年房地产估价师考试试题题库8章 第4章
某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（ ）万元。
A.992
B.3306
C.10014
D.12723
答案：C
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%×[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=10013.49（万元）。
(2015真题) 未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( )在内的房地产管理人员的责任。
A、 定资产管理
B、 变动资产管理
C、 房地产投资组合管理
D、 投资管理
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据房地产资产管理的内容。
房地产权利中，属于债权的是（ ）。
A.地役权
B.建设用地使用权
C.抵押权
D.租赁权
答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。债权是权利人请求特定义务人为或不为一定行为的权利。债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。债权只有一种，就是租赁权，其他的都是物权。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定( )。
A、 委托财产总值
B、 信托范围
C、 信托收益
D、 信托信用等级
土地使用者延期付款超过( )日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。
A.15
B.30
C.45
D.60
答案：D
解析：
在签订出让合同后，受让人应缴纳定金并按约定期限支付地价款，受让人延期付款超过60 日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
有效毛收入乘数是类似房地产的（ ）除以其年有效毛收入所得的倍数。
A、价格
B、租金
C、潜在毛收入
D、净收益
答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。
委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试试题题库8章 第5章
城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施操作性规划的编制。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。
拆迁补偿安置协议的主要内容包括（ ）。
A．安置标准
B．补偿方式
C．补偿金额
D．安置用房面积
E．拆迁方式
正确答案：BCD
答案：B，C，D，拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外。协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。上述所列拆迁补偿安置协议的主要内容。并非所有的拆迁补偿安置协议都应载明。具体载明哪些内容。还应视拆迁补偿方式的不同而不同。
成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 （ )
此题为判断题(对，错)。
城市总体规划的依据是（ ）。
A.国民经济和社会发展规划
B.土地利用总体规划
C.城市环境保护规划
D.国土规划
答案：A
解析：
本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。
征收与征用的不同点包括()。
A．所有权转移
B．前提条件
C．主体
D．客体
E．适用对象
答案：A,B,E
解析：
征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：①前提条件不同；②适用对象不同；③所有权转移不同；④补偿有所不同。@##
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质等级。房地产开发企业分为四个等级。
同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标指的是（ ）。
A.比例相对指标
B.动态相对指标
C.比较相对指标
D.强度相对指标
答案：A
解析：
本题考查的是相对指标。比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。
21年房地产估价师考试试题题库8章 第6章
甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（ ）万元。
A.70
B.80
C.90
D.100
答案：C
解析：
本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（万元）。
对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其（ ）的风险因素。
A．变动可能性
B．影响重要性
C．发生经常性
D．类型归属性
正确答案：A
A对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。
A.委托房地产估价机构评估确定
B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定
政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。
A．项目是否符合国家法律法规要求
B．项目是否符合保护生态环境的要求
C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E．项目是否符合该企业经济效益要求
在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。
A．单元估算法
B．概预算定额法
C．工程量近似匡算法
D．蒙特卡洛模拟法
E．单位指标估算法
正确答案：ABCE
[答案] ABCE 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。
W 房地产开发公司征收某村的200 亩基本农田。该项目涉及该村农业人口50 户，180 人。据查征收前，该村人均耕地面积为2 亩。按照规定，W 房地产开发公司应安置该村( )个农民。
A.30
B.60
C.100
D.180
答案：C
解析：
需要安置的农业人口数=被征收的耕地数量÷征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量=200÷2=100 人。
依法判定的估价对象状况应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中约定的状况。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。
根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于( )。
A、企业管理费
B、规费
C、直接工程费
D、措施费
21年房地产估价师考试试题题库8章 第7章
购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为( )%。
A．6
B．6.9
C．8.8
D．9
正确答案：B
[答案] B
R0＝M×RM+(1-M×RE＝0.7×0.06+(1-0.7)×0.09＝6.9%
协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择，但《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除代管房屋，必须经过公证机关办理公证。( )
运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（ ）时的房地产市场状况。
A、价值时点
B、开发完成
C、未来延迟销售
D、销售完成
答案：C
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。参见教材P350。
《房产税暂行条例》规定，房产税在（ ）征收。
A.城市
B.县城
C.建制镇
D.工矿区
E.农村
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房产税。房产税的课税对象是房产。《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。
物业管理的招标方式通常采取（ ）。
A.公开招标、委托招标
B.公开招标、邀请招标
C.邀请招标、协议招标
D.委托招标、协议招标
答案：B
解析：
本题考查的是物业服务招投标制度。《物业管理条例》突出了推行招投标对于促进物业服务健康发展的重要作用，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，招标投标包括公开招标和邀请招标两种类型。
房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目（ ）。
A．有预售或预租收入
B．满足资本金投入比例要求
C．有合作投资方
D．已落实施工队伍
答案：B
解析：
对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35％。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。
21年房地产估价师考试试题题库8章 第8章
对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
目前，我国的住房公积金具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报住房和城乡建设部批准后执行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
容易对人的心理产生影响的暂时性污染是（ ）。
A．放射性物质污染
B．建筑施工噪声污染
C．生活污染
D．固体废物污染
答案：B
解析：
环境噪声污染容易对人体心理造成影响。由于噪声的心理作用，分散了人们的注意力，容易引起事故。另外，环境污染源按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。而永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。
房地产估价人员在估价活动中应以（ ）去支配自己的行为。
A.行业管理规定
B.掌握的知识
C.技术规范
D.内心的良知
答案：A
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师的义务，注册房地产估价师应当遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范的要求。
下列城市用地中，属于商业服务业设施用地的有（ ）。
A.旅馆
B.高尔夫球场
C.卫生防疫站
D.出租汽车场站
E.证券期货交易所
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是城市用地。选项C属于公共管理与公共服务设施用地；选项D属于道路与交通设施用地。参见教材P18～21。
注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。( )
资产负债表是会计报表中的一种主要报表。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（ ）万m2。
A、367.5
B、382.5
C、523.5
D、543.0
答案：B
解析：
本题考查的是市场趋势分析。根据指数平滑法的公式：Q=0.65×400+(1-0.65)×350=382.5（万m2）。
