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2021房地产估价师考试题库精选8节

发布时间：2021-08-13
2021房地产估价师考试题库精选8节

2021房地产估价师考试题库精选8节 第1节

下列关于征地的表述中，正确的有（　）。

A.根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”
B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费
C.征地安置补助费归农村集体组织所有
D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍
E.征地时所称的地上附着物包括地下管线

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。

A．3．57%

B．4．00%

C．6．56%

D．10．56%

正确答案：A

有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。

A．施工单位不负保修责任

B．施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿

C．维修费用应当由李某支付

D．物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用

正确答案：B

工业用地不得以（ ）方式出让。

A．招标

B．拍卖

C．挂牌

D．协议

正确答案：D

在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试题库精选8节 第2节

房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分

房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（　）。

A.第三者责任保险
B.顾主责任保险
C.产品责任保险
D.职业责任保险

答案：D
解析：
本题考查的是责任保险。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失、或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。

(2015真题) 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。

A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担
B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担
C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用
D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担
E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担

答案：B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。

城市建设用地共分为（　）大类。

A.8
B.12
C.46
D.73

答案：A
解析：
本题考查的是城市用地分类。城市建设用地共分为8大类、35中类和44个小类。

可行性研究的作用不包括（　）。

A.项目投资决策的依据
B.申请项目备案的依据
C.筹集建设资金的依据
D.下阶段规划设计工作的依据

答案：B
解析：
本题考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用包括：申请项目核准的依据；项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；开发商与有关部门签订协议、合同的依据；下阶段规划设计工作的依据。

2021房地产估价师考试题库精选8节 第3节

下列指标中，属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是（　）。

A.密实度
B.孔隙率
C.抗渗性
D.塑性

答案：C
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。选项AB属于与质量有关的物理性质；选项D属于材料的力学性质。参见教材P110。

（一）某家庭计划5 年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：
　　（1）目前已准备用于购房的积蓄共50 万元；
　　（2）该家庭月工资收入为12000 元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；
　　（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。
若5 年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）

答案：
解析：
已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误12=60，s=0.5%，A1=12000 错误
50%=6000（元），A2=1000 元。
　　方法一：
　　（1）F1=P1（1+i）n=500000 错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；
　　（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）
n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）
60=449360.09（元）；
　　（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i 或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000 错误
［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；
　　（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；
　　（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；
　　（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。
　　方法二：
　　（1）P1=50 万元；
　　（2）P2=A1/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}=6000/（0.25%－0.5%）错误
{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}=386840.22（元）；
　　（3）P3=A2/i［1－1/（1+i）n］=1000/0.25%错误［1－1/（1+0.25%）60］=55652.36（元）；
　　（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.22+55652.36）元=942492.58（元）；
　　（5）5 年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.58 错误（1+0.25%）60=1094815.20（元）；
　　（6）可购住房总价为：1094815.20/50%=2189630.40（元）；
　　（7）可购住房单价为：2189630.40/120=18246.92（元/m2）。

个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。（　　）

答案：对
解析：
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。

甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（　）。

A、0.03
B、0.83
C、0.85
D、1.25

答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。25000÷20000＝1.25。

房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试题库精选8节 第4节

在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法?

正确答案：
在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。

选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制4种。（ ）

正确答案：×
选择性货币政策工具包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。一般性货币政策工具主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。(2)再贴现利率。(3)公开市场业务

某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。

A、 544.10
B、 709.99
C、 6300.00
D、 709.38

答案：B
解析：
将第6年年初的7万元看做P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式



可得：?



注意：公式中的n是15而不是14，因为第6年年初等于第5年年末。

以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（　）。

A、最佳使用原则
B、适合原理
C、均衡原理
D、收益递减原理

答案：B
解析：
考点:最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。

(五)甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为1000元/m2，面积为5000m2；乙房地产的单价为800元/m2，面积为2000m2。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m2。

下面哪种增值分配率应占较大权重比例( )。

A．甲：71.4%，乙：28.6%

B．甲：55.6%，乙：44.4%

C．甲：75.8%，乙：24.2%

D．甲：70%，乙：30%

正确答案：B

2021房地产估价师考试题库精选8节 第5节

由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。

A．独立方案

B．互斥方案

C．净现值法

D．等额年费用法

正确答案：B

房地产经纪机构在代理销售商品房时可以收取( )。

A.佣金
B.咨询费
C.手续费
D.居间费

答案：A
解析：
房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（　）。

A、受供求因素的影响
B、与区位关系密切
C、价格形成的时间通常较长
D、价格实质是权益的价格

答案：A
解析：
考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。

多波式折板屋顶是由钢筋混凝土薄板形成的一种多波式屋顶，折板厚约（　）mm。

A.50
B.60
C.70
D.80

答案：B
解析：
本题考查的是屋顶。多波式折板屋顶是由钢筋混凝土薄板形成的一种多波式屋顶，折板厚约60mm。

2021房地产估价师考试题库精选8节 第6节

某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。
则该宗房地产的现时单价为（ ）元/m2。
A.1510 B.1270
C.1100 D.550

答案：B
解析：

下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（　）。

A、准备期
B、建造期
C、销售期
D、经营期

答案：D
解析：
考点:财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。

下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有（　　）。

A．会计成本＋正常利润
B．会计成本＋隐成本
C．显成本＋隐成本
D．会计成本＋经济利润－隐成本
E．销售收入－经济利润

答案：A,B,C,E
解析：
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。以上各种涵义的成本及利润的相互关系可用以下关系式表示：经济成本=会计成本（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入-会计成本-隐成本

下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。

A.基本农田10h ㎡
B.基本农田20h ㎡
C.其他土地60h ㎡
D.基本农田以外的耕地20h ㎡
E.基本农田以外的耕地40h ㎡

答案：C,D
解析：
征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（　）。

A、2018年6月15日
B、2018年8月15日
C、签订估价委托合同之日
D、估价人员与委托人商定的某日

答案：A
解析：
本题考查的是价值时点原则。要以原价值时点的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。

2021房地产估价师考试题库精选8节 第7节

一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。

A．住宅质量保证书

B．住宅使用说明书

C．企业资质证书

D．竣工综合验收合格证书

正确答案：AB

在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。

A．空置率>合理空置率

B．空置率<合理空置率

C．空置率=合理空置率

D．不能判断

正确答案：B
在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。

住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的（　）倍。

A.10
B.20
C.25
D.30

答案：D
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。

某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）万元。

A．53.34

B．85.34

C．106.68

D．213.36

正确答案：C

2021房地产估价师考试题库精选8节 第8节

土地使用者向国家支付75%土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。

A．3000万

B．5000万

C．3亿

D．9亿

正确答案：C

国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是( )。

A.房屋征收部门
B.市、县级人民政府
C.房地产行业主管部门
D.房屋征收实施单位

答案：A
解析：
房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

下列用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的是（　）。

A.廉租住房用地
B.商品住宅用地
C.公益设施
D.城市基础设施

答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议出让方式适用于非盈利性的某些特殊用地。参见教材P29。

国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（　　）。

A．受让方逾期未支付全部地价款
B．拆除地上建筑物
C．自然灾害造成地上附着物变化
D．因公共利益需要
E．人民法院判决生效

答案：A,D,E
解析：
建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权，包括两种情形：①土地使用者未如期支付地价款；②土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，司法机关决定收回土地使用权。

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