2021房地产估价师历年真题解析5辑 第1辑
房屋登记收费标准中不包含房屋权属证书费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场提取法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。
报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。
A．投资率是投资回收与投入资本的比率
B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高
C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
对于一般房地产投资项目，（ ）指标应大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率
答案：A
解析：
本题考查的是利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。
国有土地有偿使用台同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（ ）之日起满1年来动工开发的，可以收取土地闲置费。
A．使用土地
B．土地使用权出让合同生效
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用证取得
2021房地产估价师历年真题解析5辑 第2辑
（ ）是通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。
A、吸纳量计划预测
B、回报率预测
C、敏感性分析
D、市场供求分析
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场分析报告。吸纳量计划预测，通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。该部分
下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（ ）。
A．地籍图和房产分户图
B．宗地图和房产分户图
C．地形图和房产分户图
D．宗地图和房产分丘图
2014年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2014年末的商品住房空置率是（）。
A.9%
B.12%
C.15%
D.20%
答案：B
解析：
本题考查的是供给指标。空置率＝空置房屋/同期房屋存量＝450/3750＝12%。
下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（ ）。
A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险
答案：C
解析：
【考点】房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
中国目前的房地产权利主要包括（ ）。
A、所有权
B、建设用地使用权
C、地役权
D、抵押权
E、永租权
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产权益的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。
2021房地产估价师历年真题解析5辑 第3辑
从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A．第一阶段
B．第二阶段的后半段
C．第三阶段的后半段
D．第四阶段
答案：B
解析：
房地产市场投资可分为四个周期。其中，在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。
A．生产理论和价格理论
B．成本理论和市场均衡理论
C．生产理论和市场均衡理论
D．生产理论和成本理论
正确答案：D
供给理论是研究厂商行为的理论，包括从实物形态研究的生产理论和货币形态研究的成本理论。
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ ）几种形式。
A．权益型
B．抵押型
C．负债型
D．资产型
E．混合型
正确答案：ABE
ABE房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是制度政策因素。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨，而且开发商可以进行税费转嫁，也导致房价上涨。
2021房地产估价师历年真题解析5辑 第4辑
房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观( )的研究。
A．区位
B．环境
C．政策
D．文化
正确答案：A
[答案] A 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。
下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。
A、 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B、 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C、 可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D、 选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便
答案：D
解析：
选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。
投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。P170。
因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费
答案：对
解析：
因不可抗力造成开工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。
2021房地产估价师历年真题解析5辑 第5辑
房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加，即投资增值。（ ）。
答案：错
解析：
本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系
A．工程建设定额是工程造价计价的重要依据
B．工程建设额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系。
C．工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平
D．工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律
生产要素的需求决定于（ ）。
A．生产速度
B．资源供应
C．市场需求
D．生产技术状况
某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（ ）。
A．一般投资机会研究
B．特定项目投资机会研究
C．详细可行性研究
D．辅助研究
答案：D
解析：
辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。如开发商拟开发绿色住宅时，就可能需要对绿色住宅技术及其应用进行专题研究，包括绿色住宅技术、技术可获得性及其成本、国家相关鼓励或优惠政策、市场对绿色住宅的认可程度和支付意愿等
。
