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房地产估价师考试历年真题精选8节

发布时间：2021-08-13
房地产估价师考试历年真题精选8节

房地产估价师考试历年真题精选8节 第1节

下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（　）。

A、房屋赠与
B、房屋作价入股
C、房屋交换
D、房屋抵押
E、房屋租赁

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是纳税人。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。（1）转移土地、房屋权属是指下列行为：1）国有土地使用权出让；2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3）房屋买卖；4）房屋赠与；5）房屋交换。（2）下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1）以土地、房屋权属作价投资、入股；2）以土地、房屋权属抵债；3）以获奖方式承受土地、房屋权属；4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。参见教材P246。

写字楼确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定基础租金，其可接受的最低租金水平是指能够抵偿（　）的租金。

A.经营费用
B.抵押贷款还本付息
C.运营费用
D.空置损失
E.收租损失

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。

关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是( )

A.有共有人的房地产拍卖须有共有人的书面同意意见
B.有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人
C.产权人为国有单位的房地产拍卖只需取得产权人的许可意见——上级部门
D.房屋的附属设施、公用设备与房屋同时拍卖应在公告中说明

答案：C
解析：
(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
(7)房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。

以下适宜公开招标的工程项目有( )。

A．建设周期长的工程项目

B．技术复杂的工程项目

C．工程性质特殊的工程项目

D．专业要求强的工程项目

E．工期紧迫的工程项目

正确答案：AB
[答案] AB  C、D两项适用于邀请招标方式。

在通常情况下，（　）出让的地价最低。

A.拍卖方式
B.挂牌方式
C.招标方式
D.协议方式

答案：D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。

欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。 ( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列各项中，与计算税前现金流有关的有（　）。

A.所得税
B.完工期限
C.大修基金
D.净经营收入
E.抵押贷款还本付息

答案：D,E
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。

房地产估价师考试历年真题精选8节 第2节

国家标准《房地产估价规范》是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。

张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有（　　）。

A．该房屋的所有权仍属于张某
B．张某应将该房屋交付给甲银行使用
C．经甲银行同意，张某可以出售该房屋
D．未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效
E．该房屋所有权证书交给甲银行保管

答案：A,C
解析：
抵押权为价值权而非实体权。设定抵押权后，并不转移抵押人对抵押物的占有。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（　）

A.吸纳周期
B.城市居民消费价格指数
C.住房价格合理性指数
D.房地产价格指数

答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场监测与预警指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。

假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （ ）

正确答案：×
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。

对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用（ ）评估来确定。

A．预算法

B．成本法

C．定额法

D．拍卖法

正确答案：B

房屋登记机构受理异议登记后，应于（ ）个工作日内完成登记。

A．1

B．10

C．15

D．30

正确答案：A

我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。

A．中国房地产协会

B．房地产估价师协会

C．中国房地产估价师学会

D．中国土地学会

正确答案：C

传统城镇住房制度的特点包括（　）

A.无偿
B.低租金
C.无期限
D.有期限
E.有偿

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度。

国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。

答案：错
解析：
国家股是由国家投资所形成的股份；法人股是由具有法人资格的企事业单位投资所形成的股份。但是国有企事业单位向其他企业投资所形成的法人股，也属于国家的投入，称为国有法人股。

房地产估价师考试历年真题精选8节 第3节

收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )

答案：错
解析：
[解析] 收益性物业经营状况的评估

房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（　）。

A、政治风险
B、变现风险
C、机会成本风险
D、市场供求风险

答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。参见教材P19。

有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。

A．抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行

B．住房公积金管理中心可能是抵押权人

C．贷款年限不得超过20年

D．担保公司也有可能是抵押权人

正确答案：AD

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，( )。

A、 通过委托评估确定
B、 依照合同办理
C、 遵循惯例处理
D、 不予支付

答案：A
解析：
被拆迁房屋室内自行装修的补偿金，由拆迁人、被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。

A．生活方式

B．受教育程度

C．购买动机

D．自我形象

正确答案：C

在构造评价方案过程中，通常按照（　）构造2～4个基本评价方案。

A、拟投入资本金的数量
B、开发项目是否分期
C、开发经营方式
D、物业类型的匹配结构
E、开发项目的复杂程度

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。

对于大剧院来说，其建筑物耐久年限应为100年以上。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是建筑等级。重要的公共建筑（如一级行政机关办公大楼、大城市火车站、国际宾馆、大体育馆、大剧院等），其建筑物耐久年限为50～100年。

业主应履行的义务有（ ）。

A．遵守业主公约、业主大会议事规则

B．遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度

C．按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况

D．按时交纳物业服务费用

E．法律法规规定的其他义务

正确答案：ABDE
按照国家有关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务，但监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。

在划分路线价区段时，应符合的条件包括（　）。

A、形状相似
B、在同一条街道上只有一个路线价区段
C、面积接近
D、地价相近
E、通达性相当

答案：D,E
解析：
本题考查的是划分路线价区段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。

房地产估价师考试历年真题精选8节 第4节

单层建筑物内设有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（　）。

A、0.95
B、0.99
C、1.01
D、1.05

答案：A
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数＝97/102＝0.95。参见教材P201。

某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。

A．2660

B．2427

C．2425

D．2294

正确答案：A
2500÷(1－6%)＝2660(元/m2)

砖混结构的建筑物宜采用独立基础。

答案：错
解析：
条形基础的形状为长条形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑

拍卖委托中，根据委托人的定义，委托人不包括( )。

A.具备民事行为能力的自然人
B.个人合伙组织
C.无民事行为能力的自然人
D.法人

答案：C
解析：
根据委托人的定义，委托人主要有三种。
(1)公民。在拍卖委托中，只有具备民事行为能力的自然人，才能成为委托人。
(2)法人。
(3)其他组织。主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组织等。

国有建设用地使用权出让市场是（　　）市场。

A．完全竞争
B．垄断竞争
C．寡头垄断
D．完全垄断

答案：D
解析：
市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。

地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。地物指地表面上的固定性物体，如山地、丘陵、平原等；地貌指地表面高低起伏的形态，如房屋、道路等。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

商业银行的职能包括( )。

A.充当信用中介
B.变货币资本为货币收入
C.充当支付中介
D.创造派生存款和信用流通工具
E.变货币收入为货币资本

答案：A,C,D,E
解析：
商业银行的职能
1.充当信用中介
这是商业银行的最基本职能。
2.变货币收入为货币资本
3.充当支付中介
4.创造派生存款和信用流通工具
创造派生存款是现代商业银行特有的职能。

成本法中一般不计息的项目是（　）。

A、土地成本
B、销售费用
C、建设成本
D、销售税费

答案：D
解析：
本题考查的是投资利息。销售税费一般不计算利息。参见教材P294。

房地产估价师考试历年真题精选8节 第5节

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（　）。

A、道路扩宽后，交通发生变化
B、绿地率发生变化
C、公共配套设施发生变化
D、土地形状发生变化

答案：B
解析：
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化，使房地产整体价值发生减损。

估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，包括机密性商业资料。（　）

答案：对
解析：
考点:估价依据。估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查。

（　）是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。

A.重点调查
B.普查
C.典型调查
D.抽样调查

答案：B
解析：
本题考查的是统计数据的收集。普查是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。

某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。

该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但( )。

A、 需求曲线已向右上方移动
B、 需求曲线已向左下方移动
C、 需求量已在需求曲线上向下移动
D、 需求量已在需求曲线上向上移动

答案：B
解析：

2012 年，王某出租住房免征（　　）。

A．营业税
B．个人所得税
C．房产税
D．城镇土地使用税

答案：D
解析：
2008 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行：①对个人出租住房取得的所得税按10％的税率征收个人所得税。②对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。③对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。④对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的收入，减按4％的税率征收房产税。

从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。

A—级
B.二级
C.三级
D.暂定三级

答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。参见教材P158。

(2014真题) 房地产信托业务属于商业银行的资产业务。（）

答案：错
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。信托投资业务和资产业务是平行关系。不是从属关系。

收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列各项中，可以设定抵押的是（）。

A、建设用地使用权
B、土地所有权
C、学校的教学楼
D、依法被监管的财产

答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。

房地产估价师考试历年真题精选8节 第6节

（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。

第 4 题 要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有 （ ）

A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估

B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合

C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由

D．估价方法的选用必须征得委托人的同意

正确答案：D

下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D．假设开发通常是一次性的价格剩余

正确答案：C

(2017年真题) 相对于权益融资，债务融资的特点有（）。

A.资金使用有时间限制
B.资金融入方须到期还本
C.资金融入方须按时支付利息
D.债券不可以在流通市场上转让
E.资金融出方要承担资金融入方的经营风险

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：
（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。（4）流通性。债券可以在流通市场上依法转让。

（ ）是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。

A．供给

B．生产

C．投入

D．产出

正确答案：B

关于投资项目资本金的表述错误的是( )。

A、 投资者可以转让其出资
B、 投资者享有所有者权益
C、 投资者不得以任何方式抽出
D、 投资者可从项目法人处获取利息

答案：D
解析：
投资项目资本金对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。

下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有（　）。

A、位置描述
B、交通描述
C、外部配套设施描述
D、周围环境描述
E、建筑结构

答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产区位状况描述。房地产区位状况描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套设施描述、周围环境描述。选项E属于房地产实物状况描述。

在会计法规体系中，最具有权威和法律效力的法律规范是（　）。

A.中华人民共和国会计法
B.总会计师条例
C.企业会计报告条例
D.企业会计准则

答案：A
解析：
本题考查的是我国会计法规体系。在我国，《中华人民共和国会计法》是会计法规体系中最具有权威和法律效力的法律规范。

划拨土地使用权出租的，租赁期限超过（　）个月的，应签订租赁合同。

A.3
B.5
C.6
D.9

答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过6个月的，应签订租赁合同。

下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（ ）。

A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图

B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈

C．房产分丘图的比例尺为1：100～1：1000

D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记

E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图

正确答案：BC

房地产估价师考试历年真题精选8节 第7节

股票是（ ）。

A．股份制企业一定量资本额的代表

B．计算股份制企业资本的最小单位

C．用以证明投资者的股东身份和权益的凭证

D．获得股息和红利的凭证

E．认定所有人有权取得收入的凭证

正确答案：CD

大数法则的含义是：个别事件的发生，可能是不规则的，但若集合众多的事件来观察，就可以发现随着随机事件的增加，实际结果同预期的结果在比例上的偏差会愈来愈小。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是保险形成的条件。大数法则也叫大数定律，其含义是：个别事件的发生，可能是不规则的，但若集合众多的事件来观察，就可以发现随着随机事件的增加，实际结果同预期的结果在比例上的偏差会愈来愈小。

《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。

A．国冢

B．所在的村民小组

C．农民个人

D．农民集体

正确答案：D
《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

伸缩缝，也叫沉降缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（　）

答案：错
解析：
考点:估价报告组成。缺少致委托人函和估价的假设和限制条件。

对假设开发法适用条件的表述最准确的是（　）。

A、新开发房地产项目
B、用于出售用途的房地产项目
C、具有投资开发或再开发潜力的房地产
D、用于投资或再开发的房地产

答案：C
解析：
考点:假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。

在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是估价当事人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用者。

申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

正确答案：D

工程（ ）是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。

A．成本控制

B．进度控制

C．质量控制

D．合同控制

正确答案：A
A工程成本控制是监督成本费用、降低丁程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。

房地产估价师考试历年真题精选8节 第8节

敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ）。

A．最乐观预测值

B．最悲观预测值

C．最可能预测值

D．最客观的预测值

E．最原始的评估值

正确答案：ABC
三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值 

(2011真题) 经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是保障性住房。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。

(2013真题) 强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。（）

答案：错
解析：
本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。强制拍卖是指国家执法机关依法对被查封扣押的财产实行公开竞价，把物品卖给出价最高的竞买人，以清偿债务为目的的一种强制执行行为，是法定委托拍卖方式的一种。在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。

4类声环境功能区包括4a和4b两种类型。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是环境噪声标准。4类声环境功能区，指交通干线两侧一定区域内，需要防止交通噪声对周围环境严重影响的区域，包括4a和4b两种类型。

影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8％。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

正确答案：
解：
（1）重新购建价格C总
方法一：
1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）
①建筑安装成本=1200元/㎡；
②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；
③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；
④销售费用=C×3%；
⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；
⑥销售税费=C×6.5%；
⑦投资利润=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；
⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），
2）总价计算
①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；
②专业费用=3600×8％=288（万元）；
③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；
④销售费用=C总×3％；
⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％） ×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；
⑥销售税费=C总× 6.5％；
⑦投资利润=（3600+288+116.64+C总×3％） ×35％=1401.624+C总×l.05％；
⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，
解得C总=6356.394万元。
方法二：
每平方米重新购建价格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+　[1200×（1+8％）×（1+3％）+C × 3％× 40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，
解得C=2118.798（元／㎡），
则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。
（2）折旧计算
1）可修复费用=35万元；
2）装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300（万元）；
3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；
4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；
5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85％-30 × 80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（万元）；
6）功能过剩引起的折旧费=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（万元）。
（3）建筑物现值计算
V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。

房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资

正确答案：A

对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（　）分析。

A、需求
B、供给
C、竞争
D、市场占有率

答案：A
解析：
考点:房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。

投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。（　）

答案：对
解析：
考点:报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。

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