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21年房地产估价师考试历年真题精选6卷

发布时间：2021-07-27
21年房地产估价师考试历年真题精选6卷

21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第1卷

根据《资产评估法》，评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。评估机构应当自领取营业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。

以下理论依据是预期原理的估价方法是( )。

A、 成本法
B、 市场法
C、 收益法
D、 剩余法
E 路线价法

答案：C,D
解析：
此题属于熟悉的范畴。是在考查各种估价方法的理论依据。市场法的理论依据是替代原理，成本法的理论依据是替代原理和生产费用价值论；收益法的理论依据是预期原理；假设开发法(也称剩余法)的理论依据也是预期原理。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。

路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

城市详细规划的对象是（　）。

A.城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域
B.城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域
C.城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域
D.城市中功能不明确和地域空间不完整的区域

答案：C
解析：
本题考查的是控制性详细规划。城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。

某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（ ）。

A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%

答案：C
解析：
【考点】全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000（万元），假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300（万元），2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。

在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。

A．期望值相同、标准差小的方案为优

B．标准差相同、期望值小的为优

C．标准差相同，期望值大的为优

D．标准差系数大的为优

E．标准差系数小的为优

正确答案：ACE

(2016真题) 商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（）

答案：对
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（　）。

　　A.0.5年
　　B.1.5年
　　C.2年
　　D.3年

答案：B
解析：
本题考查的是房地产指标。参见教材40～41。

近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/m2，2002年度这一价格指标增至2800元/m2，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：

第101题：下列可能导致普通商品住宅价格下降的因素是（ ）。

A．消费者对普通商品住宅未来价格的预期

B．普通商品住宅的造价降低

C．大量高档商品住宅投放市场

D．生产技术水平的提高

正确答案：ABD

21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第2卷

(2015年真题) 房地产开发项目的市场定位策略主要有（）。

A.产品差别化策略
B.服务差别化策略
C.人员差别化策略
D.形象差异化策略
E.销售差异化策略

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有以下四种：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略、形象差异化战略。

房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

以下保险险种中，属于政策性保险的有（ ）。

A．无担保保险

B．预防公害保险

C．出口信用保险

D．养殖业保险

E．责任保险

正确答案：ABCD
政策性保险可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险有养殖业保险、种植业保险等；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险有无担保保险、预防公害保险等；三是为实现贸易政策开办的输出保险，有出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。

下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有( )。

A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本
B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本
C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形
D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵
E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

答案：A,C,D
解析：
经济学中的利润是指经济利润(π)，它是总收益与总成本(经济成本)的差额。用公式表示为：
π= TR - TC (6-46)
当π为正值时，表示厂商不仅获得正常利润，而且还获得超额利润；
当π为负值时，表示厂商出现亏损，投入的生产要素不能全部获得补偿；
当π为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。
由于总收益和总成本都是产量Q的函数，故利润也是Q的函数，所以π对Q的一阶导数为零，是厂商实现利润最大化的必要条件。此时有：
MR = MC (6-47)
即边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件)。

从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。
3幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（　）m2。

A、600.83
B、618.33
C、686.66
D、706.67

答案：D
解析：
本题考查的是控制性详细规划。一层面积是720m2，三栋楼总面积是17000m2，第二层往上每层面积都一样。（17000-720×3）/21=706.67（m2）。

下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有( )。

A、 酒泉卫星发射基地
B、 南水北调工程用地
C、 北京某C、B、D、商圈
D、 某市政府办公楼
E 经济适用房

答案：A,B,D
解析：
由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有： (1)国家机关用地和军事用地； (2)城市基础设施与公益事业用地； (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； (4)法律、行政法规规定的其他甩地。

下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。

A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利

B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利

C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制

D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还

E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效

正确答案：AD
诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利；履行后，当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。

某在建办公楼，建筑面积为25000㎡，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/（㎡·天），每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（　）万元。

A、29552.62
B、30025.81
C、24020.60
D、26866.02

答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（万元），V＝2600.63/8%＝32507.88（万元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（万元）。

21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第3卷

甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为（ ）元/㎡。

A．3228．73

B．3268．86

C．3346．91

D．3382．26

正确答案：B
根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本=会计成本（显成本）+隐成本
本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1h㎡综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。商住综合楼建筑面积=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住综合楼地价=2500万元-500万元=2000万元。商住综合楼每平方米地价=2000万元÷55000=363．64元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=（2000+363．64）元/㎡×（1+30%）×（1+6%）=3257．09元/㎡。

下列会计科目中，属于资产类的有（ ）。

A．短期投资

B．累计折旧

C．实收资本

D．委托加工材料

E．坏账准备

正确答案：ABDE

在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi 的取值范围是（　　）。

A．Pi>0
B．Pi≤1
C．0≤Pi≤1
D．Pi≥l

答案：C
解析：
采用期望值法进行概率分析时，各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于l、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于l。

(2015真题) 年龄超过65周岁的，不予办理房地产估价师注册。（）。

答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定，年龄超过65周岁的，不予注册。

下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（ ）。

A.已设立了抵押权的房地产
B.单独所有的房地产
C.共同所有的房地产
D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产
E.存在拖欠建设工程款的房地产

答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。选项A，抵押权为他项权利；选项C，共同所有房地产处置时要受到共有产权人的严重干预；选项E，拖欠工程款，存在债权债务纷争。均为不干净的产权。P71～73。

（二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2005年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标地实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中，一场暴雨使商场外门廊地基发生塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地发生车将引起的塌陷。此事故再保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了陪付。商场建成后，甲公司将商场首层上铺进行销售，成交均价达到勒20000元/㎡。

10、建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共（ ）万元

A1680

B30000

C30168

D31680

正确答案：D

大跨度厂房指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15～30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

(2012真题) 房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的等级。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方承继原来的等级，但应符合原等级条件，其他各方按照新设立的机构申请资质。

人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由( )参照评估价确定。

A、 人民法院
B、 估价机构
C、 拍卖师
D、 竞买人

答案：A
解析：
依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第4卷

房地产开发投资的经济效果主要表现为（ ）。

A．开发利润

B．销售收入

C．投资收益

D．成本利润

正确答案：B
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

(2015年真题) 某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、-800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（）万元。

A.1120.00
B.1466.67
C.1520.00
D.2000.00

答案：A
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值期望值＝4000×15%＋1200×60%－800×25%＝1120万元。

定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗。

答案：错
解析：
定额计价方式为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗；
工程量清单计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离。

对于居住物业，除了物业管理外，还要进行设施管理、资产管理等物业资产管理。( )

答案：错
解析：
[解析] 物业资产管理含义

房地产估价业是劳动密集型行业。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产估价业是知识密集型行业。

国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（　　）等因素的影响。

A．租赁
B．查封
C．抵押
D．土地使用权
E．供求关系

答案：A,B,C
解析：
被征收房屋的价值具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

下列有关丘的表述中，不正确的是( C )。

A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B.丘是指地表上一块有界空间的地块
C.组合丘一定大于独立丘
D.丘的权属界线是界址点的连线

答案：C
解析：
丘——是指地表上一块有界空间的地块。
丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。
一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。
丘的权属界线是界址点的连线。

从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（　）。

A.产品结构
B.总量结构
C.供求结构
D.投资结构

答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。

该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。

A．扩股增资

B．预售商品房

C．以融资租赁方式承租大型设备

D．以在建工程抵押贷款

正确答案：A

21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第5卷

房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。

A.市场价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值

答案：D
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。

折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是折现率。折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。参见教材P351。

城市维护建设税是随（ ）附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税。

A.增值税
B.财产税
C.消费税
D.资源税
E.营业税

答案：A,C
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

下列费用中，不属于企业财务费用的是（　）。

A、审计费
B、利息
C、外汇汇兑净损失
D、融资代理费

答案：A
解析：
考点:投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。选项A属于管理费用。

下列选项中，属于申请领取施工许可证应具备条件的有（　）。

A、已经办理该建筑工程用地批准手续
B、取得《建设工程规划许可证》
C、签署了施工合同
D、签署了委托监理合同
E、取得商品房预售许可证

答案：A,B,C
解析：
考点:开工申请与审批。选项D错误，正确表述应为：按照规定应该委托监理的工程已经委托监理；选项E错误，商品房预售与施工许可证的申请无关。

某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。

A．技术上的可能

B．经济上的可行

C．价值最大化

D．法律上许可

正确答案：D

下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（　）。

A.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格
B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格
C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格
D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值

答案：D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。

当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。( )

答案：对
解析：
[知识点] 成交价格、理论价格和评估价值

下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

A.净经营收入=有效毛收入-运营费用
B.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息
C.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净经营收入，即净经营收入=有效毛收人-运营费用。

21年房地产估价师考试历年真题精选6卷 第6卷

高层建筑地价按建筑面积进行分摊时，某部分享有的地价数额的计算公式是（ ）。

A．该部分的建筑面积/总建筑面积

B．(土地总价值/总建筑面积)×该部分的建筑面积

C．(土地总价值/房地总价值)×该部分的房地价值

D．该部分的房地价值/房地总价值

正确答案：B
按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，具体公式为：
某部分享有的地价数额＝土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积

下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ）。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．困室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押物可以重复抵押

正确答案：D

建设只占用国有农用地的，市、县国土资源主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的工作程序。建设只占用国有农用地的，市、县国土资源主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。

在财务评价中，将（　）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

A、成本利润率
B、销售利润率
C、资本金利润率
D、投资利润率

答案：D
解析：
考点:投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

针对垄断的经济政策包括（　）。

A.反垄断
B.税收调节
C.价格管制
D.政府干预
E.明晰产权

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是微观经济政策。为了消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过经济立法、税收调节和价格管制等手段进行干预。选项DE属于针对外部性的经济政策。

收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用( B )方式设置调查项目表。

A.判断提问
B.多项选择
C.单向选择
D.书面提问

答案：B
解析：
调查项目——是调查时向被调查者所要搜集的问题，它是反映调查单位特征的标志。
设置调查项目必须注意以下几点：①对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；②所问的问题应便于被调查者回答；③备选项目必须互不相容；④调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；⑤问题的形式不宜太难和过于复杂；⑥问题不宜太长。

有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有( )。

A、 须领取建设工程规划许可证
B、 须领取国有土地使用权证书
C、 须领取施工许可证
D、 须领取广告许可证

答案：A,B,C
解析：

商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定。

A．征地费及拆迁安置补偿费

B．勘察设计及前期工程费

C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

E．住宅建筑、安装工程费

正确答案：ABDE
住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。

城市总体规划的依据是（　）。

A.国民经济和社会发展规划
B.土地利用总体规划
C.城市环境保护规划
D.国土规划

答案：A
解析：
本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。

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