2021房地产估价师预测试题6卷
2021房地产估价师预测试题6卷 第1卷
建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理。其主要任务是（ ）。
A．颁发土地使用证
B．签发用地证书
C．督促被征地单位按期移交十地
D．处理征地过程的各种争议
E．填写征地结案报告
答案：C，D，E除了选项C，、D，、E外。还应会同有关部门落实安置措施。
B.桩基础
C.箱形基础
D.整体式筏式基础
B.30867
C.35755
D.36194
B.纳税人依法享有申请减税.免税.退税的权利
C.税务机关应当依法公开纳税人.扣缴义务人的情况
D.税务机关应当广泛宣传税收法律.行政法规，普及纳税知识
E.法律.行政法规规定的纳税人和扣缴义务人必须依照规定缴纳税款.代扣代缴.代收代缴税款
2021房地产估价师预测试题6卷 第2卷
在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（ ）。
A．估价目的、估价原则、估价对象
B．估价目的、估价原则、估价时点
C．估价原则、估价对象、估价时点
D．估价目的、估价对象、估价时点
房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。
估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。
以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件” 的内容片段：
估价假设和限制条件
一、估价假设
（一）一般假设
1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。
2.估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。
3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持
安全的正常使用为前提。
4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
（二）未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设
据估价委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。
（四）不相一致假设
1.估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。
2.经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。
（五）依据不足假设
本次估价无依据不足假设。
二、估价报告使用限制（略）
2.“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。
3.“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。
解析：按实际用途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能为了高估或低估目的而胡乱假设。
4.“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按证载面积为准。
当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（ ）。
A．全租金方式
B．毛租金方式
C．净租金方式
D．基本租金方式
某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（ ）m2。
A．10000
B．12000
C．180000
D．15000
2021房地产估价师预测试题6卷 第3卷
母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。( )
[答案] ×
利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。
下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。
A．活期储蓄存款以每年的12月31 日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取l二种
C．单位活期存款以每月月末的30 日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
B.收益折现法
C.净资产折扣法
D.成本法
根据资产的特点， 融资组入的固定资产可以视为企业的资产。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。
A．空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入
B．欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录
C．空置虽然减少收入，但不是损失
D．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
[答案] D 实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。
2021房地产估价师预测试题6卷 第4卷
如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（ ）万元。
B、3786.20
C、3875.70
D、3892.44
债券按发行方式分类，可分为（ ）。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
债券按发行方式分类，可分为公募债券和私募债券；按利息支付方式可分为附息债券和贴现债券；按偿还期限长短可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。
由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公积金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估应优先选择的方法是（ ）。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．剩余法
房地产估价人员应遵守的职业道德主要有( )等方面。
A．应诚实正直。公正执业，不得做任何虚假的估价
B．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系人的估价业务
C．如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托
D．应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
E．应接受继期教育，并在合理的执业范围内执业
[答案] ABCD
除了选项A、B、C、D外，房地产估价人员应遵守的职业道德还有：
①应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意压低收费进行不正当竞争；②不得将资格证书(包括注册证书)借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。
B.可以收回房屋出租给其他人
C.可以要求增加租金
D.应当继续履行原租赁合同
2021房地产估价师预测试题6卷 第5卷
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受房地产权利以外因素限制的房地产权利
D.房地产的额外利益或收益
市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于( )。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
[答案] D 从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
5、房地产投资项目可行性研究报告开发项目可行性研究应包括以下主要内容：
（一）项目总论
（二）项目概况
（三）项目投资环境分析
（四）项目区域环境分析
（五）房地产市场分析
（六）项目市场定位
（七）项目规划与建筑方案
（八）项目开发建设进度安排
（九）投资估算与资金筹措
（十）项目经济效益分析
（十一）项目风险分析
（十二）项目社会效益和影响分析
（十三）项目可行性研究结论与建议
收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B．估价对象的重置价格
C．估价对象的实际成交价格
D．合格估价师的重新估价结果
2021房地产估价师预测试题6卷 第6卷
B.注册结构工程师
C.注册建造师
D.注册监理工程师
(3)取得建造师资格证书的人员应当受聘于一个具有建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等一项或者多项资质的单位，经注册后方可从事相应的执业活动；担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业。注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目上担任施工单位项目负责人。
(4)建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。
施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。
开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
A．10日
B．15日
C．1个月
D．2个月
开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
土地使用权只有因土地使用者的抛弃而终止。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型
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