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2021房地产估价师答疑精华5辑

发布时间：2021-08-13
2021房地产估价师答疑精华5辑

2021房地产估价师答疑精华5辑 第1辑

采用工程量清单招标的项目宜采用成本加酬金合同方式。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是招标方式和招标招标机构。采用工程量清单招标的项目宜采用单价合同方式。

（ ）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

A．因子推演法

B．趋势平滑法

C．加权平均法

D．回归分析法

正确答案：D
回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

所谓“三通一平”，一般是指( )。

A．路通

B．水通

C．电通

D．场地平整

E．空域通

正确答案：ABCD
[答案] ABCD
所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。

可行性研究的内容包括( )等。

A．项目概况、资源供给

B．项目构成及布置

C．项目经济及社会效益分析

D．销售成本，经营成本估算

E．环境影响评价

正确答案：ACE
[答案] ACE  B项为规划设计方案选择中的一步，D项为C项的一部分。

(2017真题) 下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。

A.胶合板
B.塑料壁纸
C.铝合金门窗
D.天然大理石
E.氯化橡胶涂料

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。

在财务分析指标中，应收帐款周转率越高，说明应收帐款收回越快，资产的流动性增强，因此应指标越高越好。 ( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某房地产经纪机构为有限责任公司，其应按( )的税率缴纳企业所得税。

A.5％
B.7％
C.20％
D.25％

答案：D
解析：
企业所得税的税率为25%。

商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。 （ )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师答疑精华5辑 第2辑

刘某在1 年前获得一笔月还款额为800 元，期限5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（　　）元。

A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00

答案：C
解析：
商业银行规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。其中，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。故刘某月均收入至少为：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。

某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（　）年。

A.37
B.40
C.60
D.63

答案：A
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60＋3－40＝23（年），60－23＝37（年）。

根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（　　）划分。

A．行政区域
B．估价目的
C．估价对象规模
D．价值类型

答案：B
解析：
房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。

（）负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

A、市、县级人民政府
B、房屋征收部门
C、房屋征收实施单位
D、上级人民政府

答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。
A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

答案：B
解析：

乙公司与保险公司签订的保险种类属于（ ）。

A．社会保险

B．综合危险保险

C．定值保险

D．不定值保险

正确答案：BD
乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险。不定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。

某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为

( )。

A．42.0万元

B．50.4万元

C．60.0万元

D．72.07万元

正确答案：D
[答案] D  600×12%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率为12%。

某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（　）万元。

A、8160
B、8180
C、8260
D、8280

答案：A
解析：
考点:复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160万元。

2021房地产估价师答疑精华5辑 第3辑

耕地占用税实行( )。

A.比例税率
B.累进税率
C.比例税率和定额税率
D.定额税率

答案：D
解析：
耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：
①以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元／㎡；
②人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元／㎡；
③人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/㎡；
④人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元／㎡。

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（　）进行估价。

A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提

答案：A
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。

(一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:

1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?

答案：
解析：
1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
[答案]有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。


2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
[答案]对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:
(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。

张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日～2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0．2%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?（8分）

正确答案：

(2016真题) 根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的范围有（）。

A.海域使用权
B.国有土地所有权
C.森林、林木使用权
D.集体土地所有权
E.耕地、林地、草地等土地承包经营权

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记的范围包括：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。

某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
评估时依据的建筑面积应为（　）。

A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三个面积都不行

答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。

在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是（　）。

A、±5%
B、±10%
C、±15%
D、±20%

答案：D
解析：
考点:房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%，有时误差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。如果评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”。

房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。

A．资本金-借贷资金-预租售收入

B．预租售收入-资本金-借贷资金

C．借贷资金-预租售收入-资本金

D．资本金-预租售收入-借贷资金

正确答案：D

2021房地产估价师答疑精华5辑 第4辑

不动产登记簿是物权归属和内容的根据

答案：对
解析：
不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。

目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（　）。

A、招标
B、拍卖
C、挂牌和协议
D、自由买卖

答案：D
解析：
考点:国有建设用地使用权出让的需要。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（ ）层。

A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.0

正确答案：B

某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。

A、 80%
B、 120%
C、 171%
D、 200%

答案：A
解析：
[知识点] 清偿能力指标及其计算

下列不能够用于投资资本金的是（　）。

A、工业产权
B、非专利技术
C、土地使用权
D、借款

答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。借款是债务性资金。

估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

编制会计报表的主要依据是（　）。

A、账簿记录
B、发票
C、会计凭证
D、会计确认

答案：A
解析：
本题考查的是会计报表的编制要求。账簿记录是编制会计报表的主要依据。

房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师

答案：错
解析：
一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：
1.名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式；
2.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3 年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；
3.在分支机构所在地有3 名以上专职注册房地产估价师；

2021房地产估价师答疑精华5辑 第5辑

(二)
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。

该项目房屋征收评估的价值时点应为(?)?。

A.2017年5月28日
B.2017年6月1日?
C.2017年6月12日
D.2017年6月15日

答案：B
解析：
被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。

某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为( )。

A、 150%
B、 200%
C、 300%
D、 400%

答案：C
解析：
[知识点] 清偿能力指标及其计算

经业主同意的其他费用是指业主或者业主大会按规定同意由业主开支的费用。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。经业主同意的其他费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。

A．35.2

B．105.6

C．528

D．1056

正确答案：A

建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。

A．确定项目合理规模

B．确定功能分区

C．选择建设地点

D．工程变更

E．设计方案评价

正确答案：ABCDE

(2016真题) 根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（）。

A.公共使用的电梯井
B.值班警卫用房
C.独立使用的地下室
D.变电室

答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（　）。

A.生产性投资
B.土地开发投资
C.公益投资
D.商品房建设投资

答案：B
解析：
本题考查的是房地产直接投资。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。

7～8 钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日，虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院。为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你站在房地产估价师的角度回答下列问题：

第 7 题 为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为（ ）。

A．纠纷调解之

B．2000年5月

C．2000年2月28日

D．评估机构在具体进行估价时的某一天

正确答案：D

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