21年房地产估价师模拟试题9篇 第1篇
工程建设监理活动中的主要控制有（ ）。
A.合同控制
B.质量控制
C.投资控制
D.进度控制
E.设计控制
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是建设监理制度。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。
在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（ ）。
A、蓝色
B、黄色
C、红色
D、紫色
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)
A．工商行政主管部门
B．民事主管部门
C．民政主管部门
D．司法行政主管部门
E．文化行政主管部门
正确答案：ADE
除选项外，拆迁部门还包括县级以上公安行政主管部门、规划行政主管部门、环境行政主管部门。
下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（）。
A.层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑不计算建筑面积
B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑，应计算建筑面积；与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。
在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（ ）。
A．会计主体
B．持续经营
C．会计分期
D．货币计量
风险型决策的具体方法包括（ ）。
A、最大可能法
B、期望值法
C、决策树法
D、大中取大法
E、最小最大后悔值法
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是决策的方法。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。选项DE为不确定型决策方法。参见教材P240。
在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（ ）。
A．估价主体资格需依法取得
B．估价对象状况需依法判定
C．估价对象收益需依法确定
D．估价方法需依法选用
答案：B
解析：
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 （ ）
答案：错
解析：
考点:最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。
21年房地产估价师模拟试题9篇 第2篇
房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（ ）制定。
A.国务院
B.住房和城乡建设部
C.省
D.自治区
E.直辖市
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构一般由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。( )
正确答案：×
[答案] ×
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应地就比较小。
答案：对
解析：
本题考查的是管理规约制度。《条例》规定管理规约对全体业主具有约束力。
拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏高。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
经济适用房计入房价的企业管理费以（ ）成本因素为计算基础。
A．征地和拆迁补偿费
B．规费
C．教育费附加
D．建安工程费
E．住宅小区基础设施建设费
房地产开发公司应当在商品房住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（ ）。
A.《住宅使用说明书》
B.《住宅验收说明书》
C.《住宅保修说明书》
D.《住宅保修保证书》
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“荷兰式拍卖”是一种价格上行的报价方式，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。减价拍卖又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。它是一种价格下行的拍卖方式，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交。减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。
某个10层楼的建筑，其沉降缝的宽度宜为（ ）mm。
A.10～20
B.50～80
C.80～120
D.120以上
答案：D
解析：
本题考查的是变形缝。五层以上的建筑物的沉降缝的宽度不小于120mm。
21年房地产估价师模拟试题9篇 第3篇
成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于( )。
A.货币证券
B.信用证券
C.商品证券
D.资本证券
答案：C
解析：
商品证券——是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。
某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少
答案：
解析：
该家庭每月用于住房支出的数额A=20000×35%=7000（元），i=6%/12=0.5%，n=10×12=120（月）。
最高贷款额P=A/i×[1-1/（1+i）n]，P=7000/0.5%×[1-1/（1+0.5%）120]=630514.17（元）。
已知一年期国债利率为3．31%，贷款利率为5．43%，投资风险补偿为2．23%。管理负担补偿为1．32%，缺乏流动性补偿为1．42%，所得税抵扣的好处为0．5%，则报酬率为（ ）。
A．7．78%
B．8．28%
C．13．21%
D．14．21%
正确答案：A
报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=3．31%+2．23%+1．32%+1．42%-0．5%=7．78%
实际收益较预期收益增加的部分通常称为（ ）。
A.风险收益
B.风险损失
C.风险报酬
D.最大期望收益
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。( × )
答案：错
解析：
《物权法》规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
下列关于水污染源的说法正确的有（ ）。
A.在工业生产过程中排放的废水.污水.废液等，统称为工业废水
B.生活污染源主要是城市化造成的
C.生活污水的特点是含氮.硫.磷高
D.农业污染源的特点是面广.分散.难于治理
E.工业污染源的特点是量大.集中.含污染物少，成分单一
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是水污染源。选项E错误，工业污染源的特点是量大、面广、含污染物多，成分复杂，在水中不易净化，处理比较困难。
明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价基本事项概述。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。
21年房地产估价师模拟试题9篇 第4篇
某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（ ）万平方米。
A.620
B.670
C.970
D.1150
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积，2015年房屋施工面积=650+（500-180）=970（万平方米）。
按月计息。乙行的年贷款利率为17%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款?
答案：
解析：
解 已知：名义利率r与实际利率i的公式：?
甲行的年贷款实际利率为： i＝?
-1＝17.23% 乙行的年贷款实际利率为17%，因为甲行的年贷款实际利率大于乙行的年贷款实际利率，所以该厂应从乙银行贷款。
下列法律法规中，属于部门规章的是( )。
A.《物权法》
B.《城市房地产管理法》
C.《物业管理条例》
D.《房地产经纪管理办法》
答案：B
解析：
行政规章分为部门规章和政府规章两种。
部门规章：国务院各部、委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。
省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，制定规章。设区的市、自治州的人民政府制定地方政府规章，限于①城乡建设与管理、②环境保护、③历史文化保护等方面的事项。
涉及两个以上国务院部门职权范围的事项，①应当提请国务院制定行政法规或者②由国务院有关部门联合制定规章，如《房产测绘管理办法》(建设部令第83号)为建设部、国家测绘局联合制定的部门规章。其地位低于法律、行政法规，不得同它们相抵触。
政府规章除不得同宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得同上级和同级地方性法规相抵触。
2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
胡某购买的银行理财产品不能归结为银行中间业务类型中的（ ）。
A.担保型中间业务
B.管理型中间业务
C.衍生金融工具业务
D.融资型中间业务
答案：B
解析：
按照商业银行中间业务的功能和形式分类，可以分为结算类中间业务、担保型中间业务、融资型中间业务、管理型中间业务、衍生金融工具业务以及其他中间业务等六类。其中，担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。管理型中间业务是指由商业银行接受客户委托、利用自身经营管理上的职能优势，为客户提供各种服务的有关业务。衍生金融工具业务是指商业银行从事涉及衍生金融工具各种交易的有关义务。融资型中间业务是指商业银行向客户提供传统信贷以外的其他融资服务的有关业务。
一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（ ）。
A．城市化水平的提高
B．房地产开发建设的技术进步
C．房地产本身价格的提高
D．消费者收入水平的提高
E．房地产开发建设要素价格下降
下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是（ ）。
A．运营费用
B．年还本付息额
C．空置率
D．权益投资比率
答案：C
解析：
空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。
某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
正确答案：D
总建筑面积（产量）=15000㎡×3=45000㎡，可销售面积（销售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为x，则：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡
本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。
房地产状况调整的分解不包括（ ）。
A.区位状况调整
B.实物状况调整
C.权益状况调整
D.收益状况调整
答案：D
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
21年房地产估价师模拟试题9篇 第5篇
某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。
A、维持现状
B、装修改造
C、拆除建筑物作为空地转让
D、新建较高标准的办公楼
答案：B
解析：
考点:最高最佳利用原则。（1）装修改造后的价值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；排除A；（2）拆除建筑物作为空地转让的价值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），说明不可行、不经济、不合理，排除C；（3）将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼的价值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不经济、不可行、不合理，排除D。该办公楼的最高最佳利用方式是装修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）
正确答案：
解法一：叙述法
一、设最低基础租金为x，求最低基础租金
(1)计算各年自有资金净现金流量
1)第1年年初净现金流量=-5400万元
2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
净现金流量=-5400+5400=0万元
3)第3年年初：
归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
乙银行贷款=9093.87万元
净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
4)第3、4年年末：
还本付息=9093.87×7%=636.57万元
营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
5)第5年年末：
还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=(0.9975x+1000)万元
转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
(2)求基础租金
二、计算全投资内部收益率FIRR
（1）计算各年净现金流量
1）第1年年初投资=8100万元
2）第2年年初投资=5400万元
3）第3年、4年年末：
经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35％=1018.57万元
净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
4）第5年年末：
经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35％=1018.57万元
转售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55万元
挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
（2）计算内部收益率
设i 1=13％，则有：
解法二：图表法
一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：
房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（ ）。
A、房屋征收决定公告之日
B、原征收补偿协议达成之日
C、用于产权调换房屋支付之日
D、委托估价之日
答案：A
解析：
本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。
当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应予以装饰装修改造为前提进行估价。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。( )
此题为判断题(对，错)。
集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。
A.所有权
B.使用权
C.继承权
D.通行权
答案：A
解析：
本题考查集体土地征收的概念。集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。参见教材p24。@##
某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/m2，比正常价格高8%，则正常价格为（ ）元/m2。
A．3130
B．3220
C．3241
D．3500
正确答案：C
3500÷(8%+1)＝3241(元/m2)
21年房地产估价师模拟试题9篇 第6篇
下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（ ）。
A.资产负债表
B.资本金现金流量表
C.项目投资现金流量表
D.财务计划现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。
关于估价师声明的说法，正确的是（ ）。
A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明
B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证
C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名
D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明
答案：B
解析：
本题考查的是撰写估价报告。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证
(2015年真题) 对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。
A.总量结构分析
B.产品结构分析
C.区域结构分析
D.投资结构分析
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场结构。产品结构：考察房地产市场中住宅、写字搂和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
外部性也称外部效应、外部影响，有害的外部性也称为负的外部性、内部经济。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是相互影响。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济。参见教材P63。@##
业主应履行的义务有（ ）。
A．遵守业主公约、业主大会议事规则
B．遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度
C．按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况
D．按时交纳物业服务费用
E．法律法规规定的其他义务
正确答案：ABDE
按照国家有关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务，但监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。
××市××钢铁股份有限公司，以其名下一一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。
该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。
请问：
1．作为对工业房地产的估价，其特点有哪些?
2．作为对工业房地产的估价，常用方法有哪些?
3．影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?
正确答案：
1．作为对工业房地产的估价，其特点有：
(1)涉及行业多；
(2)非标准厂房多，单价相差大；
(3)要区分设备和建筑物造价。
2．作为对工业房地产的估价，其常用方法有：
(1)市场法；
(2)收益法；
(3)成本法。
3．(1)影响工业房地产价值的主要区位状况有：
1)交通条件；
2)基础设施；
3)地理位置。
(2)影响工业房地产价值的主要实物状况有：
1)用地面积与形状；
2)地点、水文条件；
3)房地产用途。
房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
A、 年
B、 半年
C、 季度
D、 月
21年房地产估价师模拟试题9篇 第7篇
某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。
A、 2040.82
B、 3451.83
C、 5089.01
D、 6666.37
市场定位是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。（ ）
答案：错
解析：
考点:市场调查的意义和内容。市场调查是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。
通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（ ）作为取得建设用地使用权所支付的金额。
A．使用土地期间投入的基础设施费
B．使用土地期间投入的公共配套设施费
C．转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D．取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用
答案：C
解析：
土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用作为取得土地使用权所支付的金额。
环境噪声污染具有局限性和分散性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。
A.70.00%
B.83.33%
C.84.00%
D.86.67%
答案：B
解析：
本题考查的是年限法。剩余使用年限＝40年，建筑物已经使用年限＝8年，成新率＝40/48＝83.33%。
(2017真题) 廉租住房单套建筑面积应当在（ ）㎡以内。
A.30
B.50
C.60
D.90
答案：B
解析：
本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。
我国企业单位以权责发生制为会计基础，行政事业单位以收付实现制为会计基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是会计基础。目前我国行政事业单位以收付实现制为会计基础。
下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（ ）。
A.利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的
B.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的
C.从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响
D.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升
答案：C
解析：
本题考查的是经济因素。选项A、B错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
21年房地产估价师模拟试题9篇 第8篇
房地产服务业包括（ ）。
A.房地产中介服务
B.物业管理
C.房地产开发
D.房地产抵押
E.房地产经营
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业和物业管理业。
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A、 43.2%
B、 50%
C、 56.8%
D、 70%
TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（ ）。
A．原始价值高于账面价值
B．投资价值高于市场价值
C．谨慎价值低于市场价值
D．快速变现价值低于市场价值
下列属于房地产投资的优点的是（ ）。
A、相对较低的收益水平
B、投资数额巨大
C、无法抵消通货膨胀的影响
D、提高投资者的资信等级
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P13～15。
商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。
A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
答案：B
解析：
商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
某居民楼总建筑面积为5000 m2，主地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万
元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。若
按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ）。
A 3% B 3.5% C 7% D 4%
下列关于速度指标的表述中，正确的有（ ）。
A.发展速度和增长速度都是相对指标
B.定基发展速度加上1（或100%）等于定基增长速度
C.环比增长速度加上1（或100%）等于环比发展速度
D.增长速度反映现象增长程度
E.发展速度表明现象在一定时期内的发展方向和程度
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是速度指标。选项B错误，定基增长速度加上1（或100%）等于定基发展速度。
业主大会的执行机构是( )。
A.建设单位
B.物业服务企业
C.业主委员会
D.当地房地产行政主管部门
答案：C
解析：
业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。
21年房地产估价师模拟试题9篇 第9篇
房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。（ ）
此题为判断题(对，错)。
该建筑物的重置价格为（ ）万元。
A．450
B．495
C．540
D．605
在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。
A．待开发房地产的价值
B．待开发房地产取得的税费
C．续建开发成本
D．销售费用
E．销售税金
房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为（ ）。
A.共有产权
B.单独产权
C.独立产权
D.双方产权
答案：A
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。
某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为
10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为
5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年
数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。
A 400 B 628 C 656 D 700
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（ ）。
A、该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权
B、如未通知承租人，则该抵押合同效力待定
C、如不办理抵押登记，该抵押合同无效
D、如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力
答案：D
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力。
“商品房待售面积”指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场指标。商品房待售面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。
