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2021房地产估价师经典例题7章

发布时间：2021-08-14
2021房地产估价师经典例题7章

2021房地产估价师经典例题7章 第1章

临时建设应当在批准的使用期限内（　）。

A.强制拆除
B.自行拆除
C.没收
D.转让

答案：B
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 ( )

答案：错
解析：
房地产价格评估机构按专业人员状况、经营业绩和注册资本等，资格等级分为一级、二级、三级和临时资格四类。@##

甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

答案：D
解析：

影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。

A．商品的可替代程度

B．商品带给消费者的效用

C．商品用途的多样性

D．时间的长短

E．商品生产厂家的资质

正确答案：ACD

该项目的工程竣工验收工作由（ )负责组织实施。

A.该区人民政府建设行政主管部门

B.该市工程质量监督机构

C.甲公司

D.丙公司

正确答案：C

2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（　）。

A.9%
B.12%
C.12.5%
D.15%

答案：D
解析：
本题考查的是供给指标。空置率＝空置量/存量＝750/5000＝15%。

某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

正确答案：
．解答：
（1）土地价格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)30)]/[1－1/(1+8％)40]=800×0.9006/0.9540=755.26万元

2021房地产估价师经典例题7章 第2章

现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。

A．资金运动的时间始点

B．日历年度的年初

C．某一基准时刻

D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点

正确答案：ACE

经有关主管部门批准，可以对下列（　）建设工程的勘察、设计直接发包。

A、采用特定专利的
B、采用专有技术的
C、建筑艺术造型有特殊要求的
D、国务院规定的其他建设工程的勘察、设计
E、一般建设工程的勘察、设计业务

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是：采用特定的专利或者专有技术的；建筑艺术造型有特殊要求的；国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。

编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（　），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。

A、数额
B、用途
C、发生时间
D、付款特点

答案：D
解析：
考点:资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况

下列情形中，可以不办理出让手续的有（　）。

A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心
B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C.私有住宅转让后改为副食品加工车间
D.职工已购公有住房首次上市转让
E.国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变可保留划拨土地使用。

投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。

答案：错
解析：
投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。

下列对合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性

B．其团体性没有法人疆

C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点

D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限

正确答案：D
合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。关于该估价项目的说法，正确的是（　　）。

A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率
B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价
C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果
D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定

答案：D
解析：
A 项，投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。B 项，对于同时选用两种或两种以上估价方法进行测算的，在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出一个综合测算结果。当选用加权算术平均方法时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果给予较大权重；反之，给予较小权重。估价对象评估单价＝市场比较法评估单价×影响权重 1＋收益法评估单价×影响权重 2。C 项，由于现金流量折现法考虑了资金的时间价值，所以现金流量折现法测算结果小于静态分析法测算结果。D 项，评估投资价值时所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。

2021房地产估价师经典例题7章 第3章

某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、79%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为（ ）。

A.102%×105%×108%×107%― 100%
B.102%×105%×108%×107%
C.2%×5%×8%×7%― 100%
D.2%×5%×8%×7%

答案：A
解析：
本题考查的是速度指标。各期环比发展速度=各期环比增长速递+100%，得到各期环比发展速度分别为：102%、105%、108%、107%，则该地区相应区间房地产定基发展速度为：102%×105%×108%×107%，定基增长速度=定基发展速度-1=102%×105%×108%×107%-1。

经现场检测，某低温热水采暖系统的供水温度为90oC，回水温度为60oC，则该供水系统的供水温度( )。

A.偏低
B.正常
C.偏高
D.过高

答案：A
解析：
热水采暖系统。常用的低温热水采暖系统中的供水温度为95℃，回水温度一般为70℃。

房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（　　）。

A．投资利润最大
B．投资效率最高
C．投资成本最低
D．投资风险最小

答案：D
解析：
投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。投资组合的目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化。

用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（　）。

A.甲类房地产比乙类房地产强
B.乙类房地产比甲类房地产强
C.该两类房地产强弱程度相同
D.该两类房地产强弱程度不可比

答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。

（ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。

A．国家强制性

B．主体的特定性

C．目的的利他性

D．标的的非自有性

正确答案：D
强制拍卖的特点有：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。其中，标的的非自有性指在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有的财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。

收益法适用的条件是房地产的( )。

A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化

正确答案：D
[答案] D
通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（　）。

A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用
D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整

答案：A
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值。

2021房地产估价师经典例题7章 第4章

下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（　）。

A、收益相对不稳定
B、收入现金流的主要部分分配给了股东
C、分为权益型和抵押型两种形式
D、投资流动性差

答案：B
解析：
考点:房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。

李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，预测建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房实测建筑面积为95㎡，其面积误差比为（　）。

A.-3%
B.3%
C.-5%
D.5%

答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=[（实测面积-预测面积）／预测面积]×100%=（95-100）/ 100=-5%。

下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

正确答案：C

周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。

估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（　）。

A、应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧
B、无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息
C、在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D、在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金

答案：C
解析：
本题考查的是商业房地产估价的常用方法。选项C错误，这个是划拨用地，土地取得成本不应当包含土地出让金的。

在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（　）。

A、重建成本
B、重置成本
C、估算重置成本
D、估算重建成本

答案：A
解析：
考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。

对甲的要求，古桥公司应（ ）。

A．以各套的面积相同为由拒绝其要求

B．退还5m2的房价款

C．退还7m2差额的房价款

D．退还10m2差额的房价款

正确答案：C

2021房地产估价师经典例题7章 第5章

作为同一估价机构、在同一城市、同一时期、按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。

地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且存梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为（ ）。

A．条形基础

B．独立基础

C．整体式筏式基础

D．箱形基础

正确答案：C
整体式筏式基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。

在国际贸易中，我国进口设备采用最多的一种价格是装运港船上交货价格，也叫离岸价格(FOB)。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

(2013真题) 转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（）以上。

A.25%
B.30%
C.35%
D.50%

答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，除土地使用权出让金外，应完成开发投资总额的25%以上。

商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。

A.负债业务
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务

答案：B
解析：
商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。

路线价通常为土地总价。（ ）

正确答案：×
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。

2021房地产估价师经典例题7章 第6章

我国城市土地使用制度改革突出表现在（　）。

A.征收土地使用费
B.开展土地使用权有偿出让和转让
C.制定地方性土地使用权有偿出让.转让法规
D.制定宪法和土地管理法
E.允许农村耕地使用权流转

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。

通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值

正确答案：C

某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。
请计算该建筑物的现时价值。（12分）

答案：
解析：
（1）计算重新购建价格C总：
　　方法一：
　　首先，计算单价
　　①建筑安装成本：1200元/m2；
　　②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；
　　③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；
　　④销售费用：C×3%；
　　⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；
　　⑥销售税费：C×6.5%；
　　⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；
　　⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。
　　其次，计算总价
　　①建安成本：1200×30000=3600（万元）；
　　②专业费用：3600×8%=288（万元）；
　　③管理费用：（3600+288）×3%=116.64（万元）；
　　④销售费用：C总×3%；
　　⑤投资利息：（3600+288+116.64+3%C总）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（3600+288+116.64+3%C总）×40%×［（1+6%）0.5－1］=266.79+0.2%C总；
　　⑥销售税费：C总×6.5%；
　　⑦投资利润：（3600+288+116.64+3%C总）×35%=1401.624+1.05%C；
　　⑧重新购建价格：C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C总×6.5%+1401.624+1.05%C总；
　　解得：C总=6356.394万元。
　　方法二：
　　重新购建价格C=［1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%］×60%×（1+6%）1.5+1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%×40%×（1+6%）0.5+C×6.5%+［1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%］×35%。
　　解得：C=2118.798（元/m2）；
　　则重新购建总价格为：2118.798×30000=6356.394（万元）。
　　（2）计算折旧：
　　①可修复费用：35万元；
　　②装修折旧费：500×1/5×3=300（万元）；
　　③设备折旧费：200×1/10×3=60（万元）；
　　④长寿命项目折旧费：（6356.394+35－500－200）×1/60×3=281.069（万元）；
　　⑤缺乏电梯的功能折旧费：（32×85％－30×80%）×12×3/8%×［1－1/（1+8%）57］－（180+60）=1182.085（万元）；
　　⑥功能过剩引起的折旧费：1/8%×［1－1/（1+8%）57］=12.344（万元）。
　　（3）计算建筑物现值：
　　V=6356.394－35－300－60－281.069－1182.085－12.344－40=4445.90（万元）。

房地产分户图的比例尺一般是1:500。( )

参考答案：错误

建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（ ）认定。

A．房屋权属登记机关

B．县级以上人民政府

C．房屋拆迁管理部闷

D．城市规划行政主管部门

正确答案：D
违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。

已依法公告列入拆迁范围的房地产，可以设定抵押。（　）

答案：错
解析：
考点:按权益状况划分的种类。已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。

需要安置的农业人口数为（ ）人。

A．225

B．600

C．15

D．200

正确答案：A

2021房地产估价师经典例题7章 第7章

在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行（　）土地的制度。

A.行政划拨
B.无偿无限期使用
C.禁止土地使用者转让
D.无偿有限期使用
E.允许一定范围的土地使用者转让

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。

房地产投资收益包含（ ）。

A．等效租金

B．转售收益

C．转售增值收益

D．有效租金

E．效益租金

正确答案：AC
AC在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。

下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是( )。

A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B.保修费用由施工单位承担
C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案
D.保修费用由质量缺陷的责任方承担
E.因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任

答案：B,E
解析：
1.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。
2.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。
3.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。
4.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
5.保修费用由质量缺陷的责任方承担。
6.在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　　）。

A．增量供给
B．存量供给
C．潜在供给
D．总量供给

答案：A
解析：
房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

商品住房建设项目中保障性住房的配建比例等建设条件，应纳入建设用地使用权出让合同

答案：对
解析：
市、县住房城乡建设(房地产、住房保障)主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。
关于本次抵押估价的说法，正确的是（ ）。

A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费
B.抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额
C.再次抵押价值＝（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率
D.再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率

答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费；选项B错误，抵押净值＝未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-实现抵押权时的税费；选项C错误，再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。

《物权法》出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。《物权法》出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。

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