房地产估价师模拟试题8节 第1节
容易对人的心理产生影响的暂时性污染是 ( )。
A.放射性物质污染
B.建筑施工噪声污染
C.生活污染
D.固体废物污染
答案：B
解析：
环境噪声污染的危害主要表现在下列几个方面：
(1)环境噪声污染对听力的损伤。
(2)环境噪声污染对睡眠的干扰。
(3)环境噪声污染对人体的生理影响。
(4)环境噪声污染对人体心理的影响。
(5)环境噪声污染对儿童的影响。
房地产业务中承包人的责任险属于公众责任保险的范畴，已包含在（ ）中，而其他保险均需单独投保与承保。
A.建筑工程一切险
B.产品责任保险
C.财产损失保险
D.职业责任保险
答案：A
解析：
本题考查的是保险的种类。房地产业务中承包人的责任险属于公众责任保险的范畴，已包含在建筑工程一切险中，而其他保险均需单独投保与承保。
答案：对
解析：
《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形有：
①不具有完全民事行为能力的；
②刑事处罚尚未执行完毕的；
③因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
④因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至
申请注册之日止不满3 年的；
⑤被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑥以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑦申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；
⑧为现职公务员的；
⑨年龄超过65 周岁的；
⑩法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。( )
此题为判断题(对，错)。
已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。
A.11.12%
B.11.36%
C.11.66%
D.12.59%
答案：C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。参见教材P182。
我国城市土地收购储备过程中的，土地储备贷款，应属于担保贷款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟试题8节 第2节
（ ）是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置 业投资经营的绩效。
A．购买价格
B．权益投资比率
C．空置率
D．运营成本
正确答案：A
A购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。
某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?
正确答案：
[答案] 已知P=1000万元，n=8，i=12%/4=3%
由此推出：
房地产企业按季付息时为该笔贷款支付的利息总额＝P×i×n=1000×3%×8=240(万元)
期末支付的利息总额=P[(1+i)n-1)]=1000×[(1+3%)8-1]=267(万元)
风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（ ）。
A、风险估算
B、分析风险概率分布情况
C、辨识风险发生的原因
D、检验各风险变量是否相关
E、提出应对风险的建议
答案：A,B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作，选项E属于风险评价阶段的工作。
厂商均衡条件为：花费单位货币购买生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。 ( )
业主公约由（ ）制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
正确答案：A
业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。
乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。
如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（ ）。
A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的
B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷
C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地
D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件
答案：B
解析：
根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。
房地产估价师模拟试题8节 第3节
一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险的种类。一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。
（ ）主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
A．直接融资
B．间接融资
C．开发投资
D．置业投资
正确答案：B
B房地产投资分为直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。
下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ）。
A．房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估
B．价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定
C．价值评估宜采用成本法和市场比较法
D．损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度
某房地产开发企业房地产销售收入为20000万元，扣除项目金额为9000万元，应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.3300
B.3450
C.3950
D.4150
答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税的税率和应纳税额计算。增值额＝20000－9000＝11000（万元）。增值额占扣除额比例＝11000/9000＝1.22，大于100%，小于200%，故土地增值税＝11000×50%－9000×15%＝4150（万元）。P241。
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。
A.810
B.1320
C.2835
D.4860
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。40500×（1－93%）＝2835（万元）。
(2013真题) 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。
A.房屋评估价值
B.评估对象的构成
C.装饰装修评估结果
D.评估对象基本情况
E.停产停业损失评估结果
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
房地产估价师模拟试题8节 第4节
边际产量曲线在平均产量的最高点与之相交时，边际产量大于平均产量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押登记和效力。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。
(2016真题) 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。
A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖
B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物
C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖
D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖
E.乡镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。选项A被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以查封拍卖，抵押权人不得抗拒法院的执法行为，但是拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人。选项B对房地产的处分权受到限制的的房地产通常情况下不得拍卖；选项D以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件。
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A．集体所有的土地使用权
B．村办企业厂房
C．列入城市房屋拆迁范围的房屋
D．宅基地
E．已经设定抵押权的房地产
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要是（ ）
A加大城市基础设施建设投入
B调整银行贷款利率
C调整公共住房政策
D调整房地产税收政策
E加快城市化进程
(2013真题) 房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（）。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参考教材P181。
房地产估价师模拟试题8节 第5节
下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是( )。
A.县级人大办公用地——可以划拨
B.大型上市公司办公用地
C.公立学校扩建用地——可以划拨
D.公共体育场馆建设用地
答案：B
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
（ ）是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总 投资的比率。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．偿债备付率
正确答案：B
B投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
下列房地产中，不得转让的有（ ）。
A．共有的房地产
B．未解决权属争议的房地产
C．没定了抵押权的房地产
D．已被依法查封的房地产
E．已列入城市拆迁范围内的房屋
正确答案：BD
共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。
效用的度量理论有（ ）。
A、基数效用论
B、乘数效用论
C、序数效用论
D、指数效用论
E、对数效用论
答案：A,C
解析：
本题考查的是效用。效用的度量理论有基数效用论和序数效用论。
实施加成征税，加二成等于加正税的( )。
A.10％
B.20％
C.30％
D.40％
答案：B
解析：
加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10%，加二成等于加正税的20%，依此类推。
持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量某股份有限公司新发行的股票的权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟试题8节 第6节
下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ）。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．困室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押物可以重复抵押
商品房交付使用时，有关最低保修期限的规定，下列说法正确的是（ ）。
A．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
B．地面空鼓开裂、大面积起砂保修期限为6个月
C．供热、供冷设备和系统保修期限为1个采暖期或供冷期
D．灯具、电器开关保修期限为2个月
E．屋面防水保修期限为2年
正确答案：AC
根据《住宅质量保证书》的规定，地面空鼓开裂、大面积起砂的最低保修期限为1年；灯具、电器开关的为6个月；屋面防水为3年。
选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。
A.认知价值定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
E.随行就市定价法
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是制定租售方案。选项AB属于购买者导向定价。参见教材P98。
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。
该房地产公司必须具备（ ）万元的最低资本金。
A.100
B.4000
C.5000
D.2000
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。普通商品房最低资本金比例为20%，2亿×20%=4000万。参见教材P108。
为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟试题8节 第7节
某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（ ）
答案：错
解析：
补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。对于改变土地用途、容积率等规划条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额。所以此题所指情况的估价时点应为2011年5月9日。
商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
A.目标定价法
B.价值定价法
C.挑战定价法
D.成本加成定价法
答案：A
解析：
本题考查的是制定租售方案。成本导向定价法包括两种，成本加成定价法和目标定价法，后一种需要用到损益平衡图。参见教材P98。
房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作( )。
A、 与房地产主管部门协调
B、 确定宣传目标、实施宣传方案
C、 选择宣传的信息与工具、评价宣传效果
D、 与其他房地产企业的沟通
E 实施宣传方案
房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
正确答案：B
建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
下列建设用地，可依法采用划拨方式提供土地使用权的有（ ）。
A.军用营区用地
B.市检察院办公用地
C.限价商品住房用地
D.污水处理厂建筑用地
E.某图书馆展销场所用地
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨范围。限价商品房用地并非划拨；图书馆用地可以划拨方式取得，但其展销场所用地，属于营利性，以出让方式获得。P38。
房地产估价师模拟试题8节 第8节
房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（ ）范围内的各种管线道路工程的建设费用。
A．黄线
B．紫线
C．蓝线
D．红线
下列不属于减免房产税的是（ ）。
A.公园管理用房
B.高校教室
C.出租的住房
D.中科院实验室
答案：C
解析：
本题考查的是减税、免税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。对房地产开发企业开发的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（5）经财政部批准免税的其他房产。
（三） 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
买方可支付的最高购买价为（ ）。
A.建筑市场价值－平移相关费用
B.拆除的旧建筑材料价值－平移相关费用
C.建筑物残值
D.建筑物市场价值－平移相关费用－占用医院内土地的价值
答案：A
解析：
本案例，买方是否购买该建筑物需要考虑购买的总费用和建筑的市场价值，若总费用小于于市场价值，则购买，否则放弃购买。医院购买该建筑物的总费用为，购买价+平移相关费用，若购买价小于建筑市场价值减平移相关费用，则购买，即买方可支付的最高买价为：建筑市场价值－平移相关费用。
从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
房地产开发公司在B市区内建设一住宅小区，下面其提供的（ ）有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。
A.该建筑工程用地批准手续
B.取得的建设工程规划许可证
C.施工场地已经基本具备施工条件
D.已经确定施工企业
E.有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是施工许可管理。申领建筑工程施工许可证的条件包括：依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；已经确定施工企业；满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；有保证工程质量和安全的具体措施；按照规定应该委托监理的工程已委托监理；建设资金已经落实；法律、行政法规规定的其他条件。
在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。
A.房价租金比
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.吸纳率
E.开发投资杠杆率
答案：A,E
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标 。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。
