2021房地产估价师考试真题及详解5章 第1章
下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。
A.需求预测
B.吸纳率分析
C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析
D.家庭规模与结构分析
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。P139。
成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（ ）。
A．土地补偿费和安置补助费
B．地上附着物和青苗的补偿费
C．征地管理费
D．安排被征地农民的社会保障费
E．场地平整费
答案：A,B,D
解析：
征收集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。土地征收补偿费用一般由下列四项费用组成：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
关于房屋面积误差，张某合理的处理的方式为（ ）。
A.购房价款维持不变
B.应补缴购房款13.8万元
C.要求甲公司双倍返还定金
D.应补缴购房款5.52万元
答案：D
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积的分摊部分=71+15=86 m2，面积误差比=（86-80）/80=7.5%﹥3%，合同没有约定面积误差比的，本题中按建筑面积计价，面积误差比超过3%，买受人就有权解除合同。买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3 % 之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。张某应补缴房产款=80×（1+3%）×23000-80×23000=5.52万元。
（ ）通常是构成城市居住区的基本单位。
A．居住小区
B．居住组团
C．胡同
D．四合院
正确答案：B
居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模相对应，酉套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。
下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（ ）
A、房地产价值分配业务
B、房地产价值减损评估业务
C、房地产投资价值评估
D、相关经济损失评估业务
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。
对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（ ）。
A．合法原则
B．价值时点原则
C．替代原则
D．最高最佳利用原则
E．谨慎原则
答案：A,B,C
解析：
估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。
在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。
A、 投机需求的膨胀
B、 金融机构的过度放贷
C、 土地的有限性和稀缺性
D、 开发商之间的博弈
在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的( )。
A.环境要素
B.性质
C.产生原因
D.空间
答案：B
解析：
按照污染物的性质，环境污染分为物理污染(如声、光、热、辐射等)、化学污染(如无机物、有机物)、生物污染(如霉菌、细菌、病毒等)。
2021房地产估价师考试真题及详解5章 第2章
在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。
A、5
B、10
C、15
D、20
答案：C
解析：
考点:土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》，（ ）居住用地是指设施齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。
A.一类
B.二类
C.三类
D.四类
答案：B
解析：
本题考查的是城市用地分类。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好，以多、中、髙层住宅为主的用地。
狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
房屋建筑工程保修期从（ ）之日起计算。
A.工程竣工验收合格
B.工程交付使用
C.物业管理企业进驻
D.内部装修完成
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。
答案：对
解析：
当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
销售收入-经济成本=经济利润(超额利润)
保险活动所特有的内在功能是（ ）。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费
答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。P367。
房地产投资的风险主要体现在( )。
A、 投入资金的安全性
B、 期望收益的可靠性
C、 投资项目的变现性
D、 资产评估
E 投资项目的质量问题
2021房地产估价师考试真题及详解5章 第3章
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税—扣除项目。下列情况免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的；（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产。
房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。
A.竣工
B.竣工验收
C.入住
D.交付
答案：D
解析：
商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅(非住宅)的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。 ( )
估价报告有效期应从（ ）起计。
A．估价时点
B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（ ）。
A.现房
B.出售
C.出租
D.自用
E.自营
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产
（ ）建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．钢结构建筑
房地产估价是指房地产估价师按照自定的估价程序，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据工程量清单计价法，直接工程费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及详解5章 第4章
甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。
A、 甲土地
B、 乙土地
C、 丙土地
D、 甲、乙、丙三宗土地任选其一
答案：B
解析：
提示：依据楼面地价＝土地单价/容积率
楼面地价甲=946/5.2=182元/m2
楼面地价乙=860/5=172元/m2
楼面地价丙=800/4.5=178元/m2
对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。
A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。
A—级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。参见教材P158。
评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为( )。
A、 成本加成定价法
B、 价值定价法
C、 目标定价法
D、 认知价值定价法
下列关于分户图的说法不正确的是（ ）。
A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图
B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明
C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、厉屋建筑面积和房屋边长等
D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内
构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是构造评价方案。构造评价方案就是在项目策划的基础上，构造出可评价比较的具体开发经营方案。
2021房地产估价师考试真题及详解5章 第5章
典型合同又称为无名合同，是指法律尚未特别规定、也未赋予一定名称的合同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合同法概述。非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定、也未赋予一定名称的合同。
并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
A.股票和股单同属于证据证券
B.股票和股单同属于有价证券
C.股票和股单是由股份有限公司发行
D.股票和股单都可以在市场上自由流通
答案：A
解析：
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。
(1)适用范围不同。股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证；而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证。
(2)性质不同。股票属于证券，除了可以用以证明股东地位和股东权以外，法律允许它自由流通，并有它自身的市场价格。股单本身没有价格，不是有价证券，所以不能在市场上自由流通，而只能依法定条件和手续转让出资。
分摊原则与财产业务中发生的重复保险密切相关，不适用于（ ）。
A.人身保险
B.财产保险
C.商业保险
D.工程保险
答案：A
解析：
本题考查的是保险的基本原则。分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，不适用于人身保险。
由于房地产的( )，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．寿命长久性
D．流动性差
正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。
以下关于直接融资和间接融资的说法中，正确的是（ ）。
A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小
C．直接融资有利于筹集长期投资资金
D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要
E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束
正确答案：CDE
直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资j多；对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。这两点也体现了直接融资的局限性。
按份共有的各所有权人对于房屋享有平等的所有权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是共有房屋的转让。共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务。
（4）该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。
正确答案：
（4）建筑物经济折旧额=7/10%×[1－1/(1+10%)30]=65.99万元
出租人权益价值的构成包括（ ）。
A.无租约限制价值
B.合同租金现值
C.剩余租赁期内合同租金现值
D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值
E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值
答案：C,E
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。P99。
