21年房地产估价师考试题库精选8章 第1章
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迂期限内拒绝搬迁的，应当通过强制拆迁来解决。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，不属于工程建设其他费中固定资产其他费用的是（ ）。
A.生产准备及开办费
B.研究试验费
C.环境影响评价费
D.场地准备及临时设施费
答案：A
解析：
本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。选项A，属于工程建设其他费用中的其他资产费用。
下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。
A、空置率与有效毛收入呈反向变动
B、通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C、权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D、金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
答案：A
解析：
考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项A正确，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少；选项B错误，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响；选项C错误，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；选项D错误，金融机构通常要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。
(2014真题) 李某先后向张某、王某借款及通过银行贷款购买了一套住房，并按要求将住房抵押给银行，办理了抵押手续。若李某不能履行债务，则房屋拍卖后的清偿顺序是（）。
A.银行、张某、王某依次受偿
B.张某、王某、银行依次受偿
C.银行优先受偿，其次张某和王某同时受偿
D.张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿
答案：C
解析：
本题考查的是物权的效力。抵押贷款是指按一定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人不能履行债务时，债权人（贷款人）有权依照法律规定处置抵押财产并优先受偿。可以抵押的财产主要有房地产等。
城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（ ）。
A.土地所有制在城乡之间不同
B.土地和房屋的所有制不同
C.行政管理不到位
D.房地产市场足够规范
答案：D
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D，房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息不够公开、透明。
下列房产中，可免征房产税的是（ ）。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
答案：对
解析：
本题考查的是生产理论。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段
21年房地产估价师考试题库精选8章 第2章
禁止发布房地产预售广告的是（ ）。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
正确答案：C
预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（ ）。
A、建筑面积
B、建筑进深
C、室内净高
D、建筑层数
E、建筑质量
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。参见教材P125。
下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。
A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
答案：D
解析：
房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价，或称证据性估价、公证性估价，是指为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产（也称为房地产司法拍卖）提供参考依据的估价。该估价报告具有“公共产品性质”。②咨询性估价，又称参考性估价，是指为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。该估价报告是一种“私人产品”。
市场利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。而市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率。
城市详细规划分为（ ）。
A.远期性详细规划
B.原则性详细规划
C.策略性战略规划
D.控制性详细规划
E.修建性详细规划
答案：D,E
解析：
本题考查的是城乡规划概述。城市详细规划分为控制性详细规划、修建性详细规划。
下列房地产中，不得转让的有（ ）。
A．共有的房地产
B．未解决权属争议的房地产
C．设定了抵押权的房地产
D．已被依法查封的房地产
E．已列入城市拆迁范围内的房屋
正确答案：BDE
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率高于合理空置率。( )
欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。 ( )
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试题库精选8章 第3章
法定代理是依据法律的直接规定而发生的代理关系，而指定代理实质上是实现法定代理的方式。（ ）
答案：对
解析：
根据代理权发生的依据不同，可将代理分为：①委托代理，是指基于被代理人的委托而发生的代理关系；②法定代理，是指根据法律的直接规定而发生的代理关系；③指定代理，是指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。
实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。
A.物业服务成本
B.法定税费
C.物业服务企业的酬金
D.物业服务企业的利润
答案：C
解析：
本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。置业投资中，房地产投资的增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。P176。
应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（ ）。
A.设定标准临街深度
B.将标准临街深度分为若干等份
C.制定容积率修正系数
D.求取单独深度价格修正率
E.制定使用年限修正系数
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是路线价法。制作临街深度价格修正率表的要领是：（1）设定标准临街深度；（2）将标准临街深度划分为若干等份；（3）确定临街深度价格递减率；（4）求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格形式表示。
房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某投资市场的平均收益率为15％，银行贷款利率为5.5％，国债收益率为3％，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。
A、5.7%
B、6.6%
C、7.9%
D、9.4％
答案：B
解析：
考点:资本资产定价模型。预期收益率R＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）=3％+0.3×（15％-3％）=6.6％。
（ ）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．房地产的权益和区位
B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益
D．房地产的区位
正确答案：D
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
张某出资为了其叔父投了人身和财产保险，因此可以制定自己为受益人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试题库精选8章 第4章
边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形有：
①不具有完全民事行为能力的；
②刑事处罚尚未执行完毕的；
③因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
④因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至
申请注册之日止不满3 年的；
⑤被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑥以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑦申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；
⑧为现职公务员的；
⑨年龄超过65 周岁的；
⑩法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
以划拨方式取得国有建设用地转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。
答案：错
解析：
划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（ ）。
A、政策风险
B、资金供应风险
C、经营风险
D、利率风险
E、汇率风险
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（ ）。
A、进行项目的财务评价
B、获取项目所需土地
C、确定规划设计方案并获得批准
D、对项目的建设工程进行招标
E、提交项目开工申请并获得批准
答案：B,C,D,E
解析：
考点:投资机会选择与决策分析。选项A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。
短期信用工具不包括( )。
A.本票
B.汇票
C.支票
D.股票
答案：D
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
⑴短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
⑵长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。
⑶不定期信用工具主要指银行券和纸币。
建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证
答案：错
解析：
工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 ㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
21年房地产估价师考试题库精选8章 第5章
一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。P38。
该开发项目资本金不得低于（ ）万元。
A．380
B．760
C．1140
D．1330
某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )。
A.既是外墙也是纵墙
B.既是外墙也是横墙
C.既是山墙也是纵墙
D.既是山墙也是横墙
答案：A
解析：
按所处位置不同，墙可分为外墙和内墙。
外墙——指建筑四周与室外接触的墙；内墙——是位于建筑内部的墙。
按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。
纵墙——指与建筑长轴方向一致的墙；横墙——是与建筑短轴方向一致的墙。
在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是净收益流模式的确定。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。
一幢有效年龄为8年的建筑物，年折旧率是1．67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2017年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2017年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
B房地产开发公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》下列计算一半建筑面积的是（ ）。
A.未封闭的阳台
B.全封闭的阳台
C.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝
D.与房屋相连有上盖无柱的走廊
答案：A,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项B计算全部建筑面积，选项C不计算建筑面积。参见教材P172。
关于收益性物业财务收支报告的说法正确的是（ ）。
A．对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业管理企业应定期向业主提供的 一系列报告之一
B．在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍
C．向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式
D．如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也须提供分析报告
E．物业管理企业每月必须给租户一个租金账单
2015年李某购买一套普通住房，建筑面积为80m2。单价为5000元/m2，该住宅属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税（ ）元。
A.4000
B.6000
C.12000
D.16000
答案：A
解析：
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90m2及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。李某应缴纳契税＝5000元／m2×80m2×1%＝4000元。参见教材P260。
21年房地产估价师考试题库精选8章 第6章
影响房地产市场转变的主要力量包括（ ）。
A、金融业的发展
B、生产和工作方式的转变
C、人文环境的变化
D、社会环境的变化
E、政治制度的变迁
答案：A,B,C,E
解析：
考点:影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：（1）金融业的发展；（2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；（3）生产和工作方式的转变；（4）人文环境的变化；（5）自然环境的变化；（6）政治制度的变迁。
查账的重点是（ ）。
A.内部控制制度是否严密
B.企业的经营状况
C.会计工作
D.财产物资的保管情况
答案：错
解析：
本题考查的是小结。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。
下列属于房地产交易管理机构主要职责的有（ ）。
A.制定国家有关房地产交易管理的法规
B.负责房地产交易合同网签备案.资金监管工作
C.整顿和规范房地产交易秩序
D.征收与房地产交易有关的税款
E.发布市场交易信息
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产交易管理机构及其职责。房地产交易管理机构主要职责是：执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法；整顿和规范房地产交易秩序，对房地产较易、经营活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；负责房地产交易合同网签备案、资金监管工作；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。
（ ）是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。
A.委托代理
B.本代理
C.法定代理
D.指定代理
答案：C
解析：
本题考查的是代理。法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。
某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为( )万元。
A．87
B．124
C．130
D．134
正确答案：B
某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．2.5%
在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。( )
21年房地产估价师考试题库精选8章 第7章
李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（ ）元。
A．3456.09
B．3505.95
C．3509.74
D．3705.73
正确答案：B
解析：
已知P=56万元，n=20*12=240,i=7.5%/12=0.625%
月等额还款A=pi/1-1/(1+i)^n=56*0.625%/[1-1/(1+0.625%)^240]=4511.32
又已知m=7*12=84,第8 年初未还贷款余额:
P’=A/i*[1-1/(1+i)^n-m]=4511.32/0.625%*[1-1/(1+0.625%)^240-84]=448722.1731
还10万，本金余额为348722.1731
再求第8年开始的月还款额为=348722.1731*0.625%/[1-1/(1+0.625%)^156]=3505.95(元)
根据《城市房地产管理法》，各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。（ ）
答案：对
解析：
基准地价、标定地价和房屋重置价格是《城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的几种价格。《城市房地产管理法》第三十三条规定，基准定价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
混凝土是否易于施工操作和均匀密实的性能，是（ ）。
A.和易性
B.强度等级
C.变形性质
D.耐久性
答案：A
解析：
本题考查的是混凝土的性质。和易性是指混凝土是否易于施工操作和均匀密实的性能，它是混凝土的主要性质。P121。
在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是（ ）。
A．股票+投资基金
B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券
D．股票+债券
产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度开发
正确答案：C
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为是（ ）。
A.直接融资
B.间接融资
C.国家融资
D.民间融资
答案：B
解析：
本题考查的是金融活动。间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为。
关于房地产投资优点的说法中，正确的有（ ）。
A、能抵消通货膨胀的影响
B、相对较高的收益水平
C、提高投资者的资信等级
D、投资回收期较短
E、投资数额较小
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。
房地产开发企业一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。( )
答案：对
解析：
[知识点] 房地产开发企业资质等级、设立的程序及资质管理机构与管理
21年房地产估价师考试题库精选8章 第8章
某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）
答案：
解析：
1.面积计算
（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）；
（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）。
1）保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）；
2）商品住房建筑面积：173333.34－72000＝101333.34（m2）。
2.项目价值计算
（1）保障性住房收益：72000×6000＝43200（万元）；
（2）商品住房收益
1）第一年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）；
2）第二年：9000×60%×101333.34＝54720.00（万元）；
3）第三年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）。
（3）增值税和税金及附加
1）第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）；
2）第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）；
3）第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）。
（4）土地增值税
1）第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）；
2）第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）；
3）第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）。
3.项目成本计算
（1）前期工程费：800（万元）；
（2）建安成本
1）第一年：3200×173333.34×25%＝13866.67（万元）；
2）第二年：3200×173333.34×40%＝22186.67（万元）；
3）第三年：3200×173333.34×35%＝19413.33（万元）。
（3）其他建设费用
1）第一年：1120×25%＝280（万元）；
2）第二年：1120×40%＝448（万元）；
3）第三年：1120×35%＝392（万元）。
（4）管理费用
1）第一年：990/3＝330（万元）；
2）第二年：990/3＝330（万元）；
3）第三年：990/3＝330（万元）。
（5）销售费用
1）第一年：1200×20%＝240（万元）；
2）第二年：1200×50%＝600（万元）；
3）第三年：1200×30%＝360（万元）。
（6）契税及土地价格
假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为104V万元
（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。
NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价
商业保险是一种强制性保险，任何符合国家规定条件的人都必须参加。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益性房地产包括( )。
A．餐馆
B．旅馆
C．加油站
D．农地
E．未开发的土地
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为（ ）。
A．44%
B．50%
C．67%
D．86%
关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。
A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成
B、评标委员会成员为五人以上单数
C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3
D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定
答案：B
解析：
考点:招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。
(五)甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为1000元/m2，面积为5000m2；乙房地产的单价为800元/m2，面积为2000m2。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m2。
下面哪种增值分配率应占较大权重比例( )。
A．甲：71.4%，乙：28.6%
B．甲：55.6%，乙：44.4%
C．甲：75.8%，乙：24.2%
D．甲：70%，乙：30%
在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。
A．简单算术平均数
B．加权算术平均数
C．众数
D．中位数
答案：C
解析：
以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值的计算。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。
某房地产经纪机构为调查某市中学教师的购房意向，从该市中学教师中随机选取了50名教师进行调查，这种调查方式是( )。
A.抽样调查
B.重点调查
C.典型调查
D.访问调查
答案：A
解析：
抽样调查。是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本的调查。
