21年房地产估价师经典例题9卷
发布时间：2021-08-18
21年房地产估价师经典例题9卷 第1卷
投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
市场调查中，关于各种联系方法的表述中，错误的是（ ）。
A、在被访者担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法是面谈
B、电话访问的优点是被访者不理解问题时能得到解释
C、网络调研具有成本低、反馈快等优点
D、最传统也最常用的联系方法是面谈法
B、电话访问的优点是被访者不理解问题时能得到解释
C、网络调研具有成本低、反馈快等优点
D、最传统也最常用的联系方法是面谈法
答案：A
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项A错误，邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。
土地增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税应纳税额的速算公式是（ ）。
A.应纳税额=土地增值额×30%
B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%
C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%
D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%
B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%
C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%
D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%
答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。
(2017年真题) 在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括（）。
A.购买成本
B.土地取得费用
C.装修费用
D.运营成本
B.土地取得费用
C.装修费用
D.运营成本
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。
某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
正确答案：B
某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的 ( )。
A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.居住社区
B.居住小区
C.居住组团
D.居住社区
答案：A
解析：
居住区——是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30000～50000人、10000～16000户)相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。
A、标准差系数越大，风险越小
B、累积概率值越大，风险越小
C、标准差越小，风险越小
D、标准差越大，风险越小
E、标准差系数越小，风险越小
B、累积概率值越大，风险越小
C、标准差越小，风险越小
D、标准差越大，风险越小
E、标准差系数越小，风险越小
答案：B,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
外国投资企业和外国企业所得税实行309/5的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ ）。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
正确答案：D
从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
21年房地产估价师经典例题9卷 第2卷
风险是指某项活动导致损失的可能性。（ ）。
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
(2014真题) 一份不定值保险投保时，保险标的的实际价值为300万元，保险金额为400万元；发生保险事故时，该保险标的的实际价值为600万元，实际损失为450万元，则保险人应支付赔偿（）万元。
A.300
B.400
C.450
D.600
B.400
C.450
D.600
答案：B
解析：
本题考查的是不定值保险。不定值保险指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。不定值保险中，无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。
根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括()。
A.价值相对指标
B.结构相对指标
C.强度相对指标
D.动态相对指标
E.时期相对指标
B.结构相对指标
C.强度相对指标
D.动态相对指标
E.时期相对指标
答案：B,C,D
解析：
动态相对指标——是指同一现象在不同时期的两个指标值对比的综合指标。
关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。
A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C.总代理可以委托分代理
D.房地产开发企业不能直接委托分代理
E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C.总代理可以委托分代理
D.房地产开发企业不能直接委托分代理
E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。选项D错误，开发商可以直接委托分代理。
下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（ ）
A.建筑师
B.律师
C.造价工程师
D.房地产经纪人
E.开发商
B.律师
C.造价工程师
D.房地产经纪人
E.开发商
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。专业顾问包括：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师。
数学曲线拟合法主要有（ ）。
A、直线趋势法
B、指数曲线趋势法
C、二次抛物线趋势法
D、指数修匀法
E、回归分析法
B、指数曲线趋势法
C、二次抛物线趋势法
D、指数修匀法
E、回归分析法
答案：A,B,C
解析：
考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。
债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。
正常成交价格的形成条件包括( )。
A、 公开市场，交易对象本身也具备市场性
B、 理性的经济行为
C、 适当的期间完成交易
D、 买者和卖者众多，且具有完全信息
E 卖者对价格具有控制力量
B、 理性的经济行为
C、 适当的期间完成交易
D、 买者和卖者众多，且具有完全信息
E 卖者对价格具有控制力量
答案：A,B,C,D
解析：
正常成交价格的形成条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。
需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释，三者的关系为（ ）。
A.价格效应=替代效应－收入效应
B.价格效应=收入效应－替代效应
C.价格效应=替代效应+收入效应
D.替代效应=价格效应+收入效应
B.价格效应=收入效应－替代效应
C.价格效应=替代效应+收入效应
D.替代效应=价格效应+收入效应
答案：C
解析：
本题考查的是需求及其变动。价格效应、替代效应和收入效应的关系为：价格效应=替代效应+收入效应。
21年房地产估价师经典例题9卷 第3卷
下列风险中属于系统风险的是（ ）。
A．比较风险
B．市场供求风险
C．未来运营费用风险
D．持有期风险
正确答案：B
某房地产经纪人2005年1～7月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是( D)。
A.50％
B.100％
C.150％
D.200％
B.100％
C.150％
D.200％
答案：D
解析：
计划完成相对指标——是指社会经济现象在计划期内实际完成数与计划任务数之比的综合指标。
刘某自营食品店，应税房产原值为50 万元，每年需要交纳的房产税额最少是( )元。
A.4200
B.4800
C.5400
D.6000
B.4800
C.5400
D.6000
答案：A
解析：
非出租的房产：房产原值×(1-10％～30％)×1.2％。每年需要缴纳的房产税额最少：房产原值×(1-30％)×1.2％=500000×70％×1.2％=4200 元。
某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?
正确答案：
某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。
A．3019.53
B．2983.84
C．1524.15
D．1587.65
正确答案：A
不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A.抵押贷款利息
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险费
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险费
答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
A、半个月
B、一个月
C、一个半月
D、两个月
B、一个月
C、一个半月
D、两个月
答案：A
解析：
考点:竣工验收。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付给开发商。
假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”。
A、市场法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
答案：C
解析：
考点:假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。
21年房地产估价师经典例题9卷 第4卷
某房地产开发企业向银行贷款3000 万元，期限为2 年，年利率为7.5％。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（ ）万元。
A．3450.00
B．3466.88
C．3480.67
D．3483.88
B．3466.88
C．3480.67
D．3483.88
答案：A
解析：
本题按单利计息。已知P=3000 万元，n=2×12=24，i=7.5％／12=0.625％，则该企业支付的本息总额=P+P×i×n=3000+3000×0.625％×24=3450（万元）。
某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。
A．避强定位方式
B．产品差别化方式
C．对抗性定位方式
D．重新定位方式
正确答案：D
商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（ ）。
A、20%
B、15%
C、10%
D、25%
B、15%
C、10%
D、25%
答案：B
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。
（ ）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A、描述性调查
B、试探性调查
C、因果性调查
D、创造性调查
B、试探性调查
C、因果性调查
D、创造性调查
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。参见教材P107。
（ ）就是从系统的观点出发，横观工程项目所涉及的各方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事件分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
A．风险估计
B．风险评价
C．风险辨识
D．风险分析
正确答案：C
契税的税率采用（ ）。
A．定额税率
B．超额累进税率
C．比例税率
D．各地适用税率
正确答案：D
下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（ ）。
A、在建工程抵押估价
B、期房预售价格评估
C、预购商品房抵押估价
D、用于产权调换的期房价格评估
E、建筑物火灾毁损价值评估
B、期房预售价格评估
C、预购商品房抵押估价
D、用于产权调换的期房价格评估
E、建筑物火灾毁损价值评估
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价；选项E属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。参见教材P162～163。
某单位修建建筑面积为265㎡的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
一幢有效年龄为8年的建筑物，年折旧率是1．67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
21年房地产估价师经典例题9卷 第5卷
宏观济政策目标有（）。
A.厂商利润最大化
B.充分就业
C.价格稳走
D.经济增长
E.国际收支平衡
B.充分就业
C.价格稳走
D.经济增长
E.国际收支平衡
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是宏观经济政策目标。宏观经济政策目标包括充分就业、价格稳走、经济增长和国际收支平衡，而宏观经济政策是为了达到这些目标而制走的政策措施。参见教材P211。
房地产估价报告封面及目录(略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象现状、位置及周围环境景观
估价对象位于某市某大街，东临某路，北临某大街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地周围是某区工业企业较密集的区段。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象南临某居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的某地区是房地产开发项目的热点地区之一，随着某市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。
3.交通通达程度
估价对象毗邻某大街和某路，道路建设较完善，附近有5条公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。
4.项目进程及规划限制条件
根据某市城市规划管理局（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
5.估价对象用地现状
估价对象用地位于某街某号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为XXm2，东临某路，北临某大街，西临某街，南临某路，该厂区原有房屋多为20世纪六七十年代建成，总建筑面积25214.5m2,估价对象在该厂区中、东部，用地面积约XXm2，需拆除原有生产用房XXm2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。
三、估价目的
为银行贷款抵押、合资做价格参考。
四、估价时间
本报告的估价时点为2002年7月26日。
五、价值定义
本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。
六、估价依据（略）
七、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
八、估价方法
受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调査之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本
方法。
假设开发法:先求取项目的总开发价值，之后再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。
市场比较法:选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。
对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
九、估价结果
估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元（大写：人民币壹亿肆仟捌佰九拾贰万元整），按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。
十、估价作业人员（略）
十一、估价报告应用的有效期
本报告自2002年7月26日至2003年7月25日内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。
XX房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象位于某街号南侧某厂内，东临某路，北临某街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2,总容积率为3,居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%，即50400m2,配套公建、商业建筑面积占30%，即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%，即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（同估价结果报告）
六、估价测算过程
(一)假设开发法
1.总开发价值的测算
根据同类地区中髙档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2,收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：
总开发价值=50400m2X6800元/m2+14400m2X9000元/m2=472320000元=47232万元
2.成本费用
(1)建安综合成本
1)建安成本住宅为1 500元/m2，公建为1700元/m2,则建安费用总计为：
1 500元/m2X50400m2+1700元/m2X21600m2=112320000元=11232万元。
2)红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费为:11 232万元X10%=1123万元。
3)用电权费按40 V*A/m2、1100元/(kV*A)估算用电权费,则用电权费为:40V*A/m2X72000m2X1100元/(kV*A)÷1000=3168000元=317万元。
4)建安综合成本=(11 232+1123+317)万元=12672万元。
(2)不可预见费
考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即使：
11 232万元X5%=562万元。
(3)专业人士费
包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即:
12 672万元X5%=634万元。
(4)贷款利息
投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费）X开发周期X1/2X贷款利息率
=(12672+562+634)万元X2X0.5X5.94%
=824万元
3.销售费用
在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加按总开发价值的5.45%计；买卖手续费按总开发价值的0.5%计；代理及广告宣传费按总开发价值的1%计，则：销售费用=47232万元X(5.45%+0.5%+1%)=3283万元。
4.开发商利润
开发商成本利润率取15%，则：开发商利润=(12672+562+824)万元X15%=2 109万元。
5.开发余值
开发余值=[47232—(12672+562+634+824+3283+2109)]万元=27148万元
6.熟地价
依据假设开发法测算地价公式：
设熟地总价为sc。
购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%。
购地成本利润率：15%。
因此，开发余值=x(1+5.94%X2+15%)=27148万元。
熟地总价x=22447万元。
平均收益面积楼面熟地价=22447万元+6.48万m2=3464元/m2。
(二)市场比较法
1.居住部分
(1)选取可比案例
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。
可比案例见表3一67。
(3)测算结果
楼面熟地价=(2503+2709+2765)元/m2÷3=2659元/m2熟地总价=2659元/m2X50400m2=134013600元=13401万元
2.配套公建、商业部分
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：①与估价对象的用途相同；②与估价对象所处的地价区类相同；③与估价对象价格类型相同；④与估价对象评估基准日期接近;⑤可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
(1)选取比较实例
根据替代原则，调查某市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。
实例甲：
位于某大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2,收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。2001年2月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。
实例乙：
位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。2002年5月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。
实例丙：
位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。
(2)比较因素条件说明
将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表3—69。
(3)比较情况修正说明
1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的二个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。
2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。
3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。
4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。
(4)测算过程（表3—70)
(5)测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002元/m2X14400m2=43228800元=4 323万元
3.估价对象熟地价
估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建、商业部分熟地价=(13401+4323)万元=17724万元
(三）最终转让价格的确定
1.熟地价的确定
上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见
表3—71。
根据XX市房地产市场发展状况及评估人员所掌握的资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：
平均楼面熟地价=(0.50X3464+0.50X2735)元/m2=3100元/m2平均地面熟地价=(0.5X8979+0.5X7385)元/m2=8182元/m2熟地总价=(0.50X22447+0.50X17724)万元=20086万元
2.毛地价的确定
根据市场比较法的估价思路,将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2,配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以XX市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按XX市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：
650元/m2X50400m2+975元/m2X14400m2=46800000元=4680万元
出让金总额为：4680万元X40%=1872万元
基础设施配套建设费总额为：4680万元X60%=2808万元
3. 土地开发及其他费用的确定
土地开发及其他费用总额=(20086-4680)万元=15406万元
4.转让总价的确定
估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为20086万元，估价对象用地转让总价为16764万元。
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象现状、位置及周围环境景观
估价对象位于某市某大街，东临某路，北临某大街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地周围是某区工业企业较密集的区段。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象南临某居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的某地区是房地产开发项目的热点地区之一，随着某市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。
3.交通通达程度
估价对象毗邻某大街和某路，道路建设较完善，附近有5条公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。
4.项目进程及规划限制条件
根据某市城市规划管理局（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
5.估价对象用地现状
估价对象用地位于某街某号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为XXm2，东临某路，北临某大街，西临某街，南临某路，该厂区原有房屋多为20世纪六七十年代建成，总建筑面积25214.5m2,估价对象在该厂区中、东部，用地面积约XXm2，需拆除原有生产用房XXm2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。
三、估价目的
为银行贷款抵押、合资做价格参考。
四、估价时间
本报告的估价时点为2002年7月26日。
五、价值定义
本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。
六、估价依据（略）
七、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
八、估价方法
受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调査之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本
方法。
假设开发法:先求取项目的总开发价值，之后再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。
市场比较法:选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。
对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
九、估价结果
估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元（大写：人民币壹亿肆仟捌佰九拾贰万元整），按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。
十、估价作业人员（略）
十一、估价报告应用的有效期
本报告自2002年7月26日至2003年7月25日内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。
XX房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象位于某街号南侧某厂内，东临某路，北临某街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2,总容积率为3,居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%，即50400m2,配套公建、商业建筑面积占30%，即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%，即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（同估价结果报告）
六、估价测算过程
(一)假设开发法
1.总开发价值的测算
根据同类地区中髙档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2,收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：
总开发价值=50400m2X6800元/m2+14400m2X9000元/m2=472320000元=47232万元
2.成本费用
(1)建安综合成本
1)建安成本住宅为1 500元/m2，公建为1700元/m2,则建安费用总计为：
1 500元/m2X50400m2+1700元/m2X21600m2=112320000元=11232万元。
2)红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费为:11 232万元X10%=1123万元。
3)用电权费按40 V*A/m2、1100元/(kV*A)估算用电权费,则用电权费为:40V*A/m2X72000m2X1100元/(kV*A)÷1000=3168000元=317万元。
4)建安综合成本=(11 232+1123+317)万元=12672万元。
(2)不可预见费
考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即使：
11 232万元X5%=562万元。
(3)专业人士费
包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即:
12 672万元X5%=634万元。
(4)贷款利息
投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费）X开发周期X1/2X贷款利息率
=(12672+562+634)万元X2X0.5X5.94%
=824万元
3.销售费用
在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加按总开发价值的5.45%计；买卖手续费按总开发价值的0.5%计；代理及广告宣传费按总开发价值的1%计，则：销售费用=47232万元X(5.45%+0.5%+1%)=3283万元。
4.开发商利润
开发商成本利润率取15%，则：开发商利润=(12672+562+824)万元X15%=2 109万元。
5.开发余值
开发余值=[47232—(12672+562+634+824+3283+2109)]万元=27148万元
6.熟地价
依据假设开发法测算地价公式：
设熟地总价为sc。
购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%。
购地成本利润率：15%。
因此，开发余值=x(1+5.94%X2+15%)=27148万元。
熟地总价x=22447万元。
平均收益面积楼面熟地价=22447万元+6.48万m2=3464元/m2。
(二)市场比较法
1.居住部分
(1)选取可比案例
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。
可比案例见表3一67。
(3)测算结果
楼面熟地价=(2503+2709+2765)元/m2÷3=2659元/m2熟地总价=2659元/m2X50400m2=134013600元=13401万元
2.配套公建、商业部分
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：①与估价对象的用途相同；②与估价对象所处的地价区类相同；③与估价对象价格类型相同；④与估价对象评估基准日期接近;⑤可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
(1)选取比较实例
根据替代原则，调查某市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。
实例甲：
位于某大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2,收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。2001年2月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。
实例乙：
位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。2002年5月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。
实例丙：
位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。
(2)比较因素条件说明
将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表3—69。
(3)比较情况修正说明
1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的二个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。
2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。
3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。
4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。
(4)测算过程（表3—70)
(5)测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002元/m2X14400m2=43228800元=4 323万元
3.估价对象熟地价
估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建、商业部分熟地价=(13401+4323)万元=17724万元
(三）最终转让价格的确定
1.熟地价的确定
上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见
表3—71。
根据XX市房地产市场发展状况及评估人员所掌握的资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：
平均楼面熟地价=(0.50X3464+0.50X2735)元/m2=3100元/m2平均地面熟地价=(0.5X8979+0.5X7385)元/m2=8182元/m2熟地总价=(0.50X22447+0.50X17724)万元=20086万元
2.毛地价的确定
根据市场比较法的估价思路,将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2,配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以XX市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按XX市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：
650元/m2X50400m2+975元/m2X14400m2=46800000元=4680万元
出让金总额为：4680万元X40%=1872万元
基础设施配套建设费总额为：4680万元X60%=2808万元
3. 土地开发及其他费用的确定
土地开发及其他费用总额=(20086-4680)万元=15406万元
4.转让总价的确定
估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为20086万元，估价对象用地转让总价为16764万元。
答案：
解析：
(1)缺少委托方。
(2)—次评估只能有一个估价目的。
(3)缺少估价作业日期。
(4)估价时间应为估价时点。
(5)人民币大民九应为玖。
(6)缺少估价机构的资质等级。
(7) 土地产权状况不详。
(8)估价依据中缺少房屋产权依据。
(9)开发总价值有错误，漏掉自用部分的价值。
(10)成本法中部分费用取值无依据。
(11)开发利润计算的基数有错误。
(12)计算开发余值中的土地利息的计息期有错误。
(13)居住部分市场比较法缺少因素指数说明。
(14)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例时间不具体。
(15)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例乙的区域因素修正系数有错误。
(16)求配套商业部分采用的市场比较法求取的最终比准价格无依据。
(17)转让的总价怎样取得无依据。
(18)缺少附件。
(2)—次评估只能有一个估价目的。
(3)缺少估价作业日期。
(4)估价时间应为估价时点。
(5)人民币大民九应为玖。
(6)缺少估价机构的资质等级。
(7) 土地产权状况不详。
(8)估价依据中缺少房屋产权依据。
(9)开发总价值有错误，漏掉自用部分的价值。
(10)成本法中部分费用取值无依据。
(11)开发利润计算的基数有错误。
(12)计算开发余值中的土地利息的计息期有错误。
(13)居住部分市场比较法缺少因素指数说明。
(14)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例时间不具体。
(15)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例乙的区域因素修正系数有错误。
(16)求配套商业部分采用的市场比较法求取的最终比准价格无依据。
(17)转让的总价怎样取得无依据。
(18)缺少附件。
公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（）
A.卖方和买方掌握必要的市场信息
B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化
E.卖方和买方急于完成交易
B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化
E.卖方和买方急于完成交易
答案：A,D
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。选项C、E很容易排除。选项B的完整表述应该是：买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目地购买，卖方不是盲目地出售。
按照目前规定，由（ ）对保险业实施监督管理。
A.政府
B.国务院
C.省级监督管理机构
D.国务院保险监督管理机构
B.国务院
C.省级监督管理机构
D.国务院保险监督管理机构
答案：D
解析：
本题考查的是保险业监管。按照目前规定，由国务院保险监督管理机构对保险业实施监督管理。
因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
张某对评估结果有异议，首先应当（ ）。
张某对评估结果有异议，首先应当（ ）。
A、委托其他评估机构另行评估
B、向原估价机构申请复核评估
C、向当地评估专家委员会申请鉴定
D、向当地人民法院提起诉讼
B、向原估价机构申请复核评估
C、向当地评估专家委员会申请鉴定
D、向当地人民法院提起诉讼
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。申请复核评估的，应当提出书面复核估价申请，指出估价结果存在的问题。
下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是( )。
A.部队营房
B.国有企业办公楼
C.国家投资的核电站
D.科技博物馆扩建
B.国有企业办公楼
C.国家投资的核电站
D.科技博物馆扩建
答案：B
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
A、 20
B、 30
C、 70
D、 40
B、 30
C、 70
D、 40
答案：D
解析：
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。
下列房产中，可以免征房地产税的有( )
A.出租地下建筑物
B.企业兴办的学校自用房产
C.房地产开发企业自用的商品房
D.个人所有非营业用房
E.老年服务机构自用房产
B.企业兴办的学校自用房产
C.房地产开发企业自用的商品房
D.个人所有非营业用房
E.老年服务机构自用房产
答案：B,D,E
解析：
自2016 年1 月1 日起，国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税。经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合向社会开放，用于满足公众体育活动需要，体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展等条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税。企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税。
下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
A、 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B、 贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C、 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D、 贷款有保证、抵押、质押三种形式
B、 贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C、 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D、 贷款有保证、抵押、质押三种形式
答案：B
解析：
贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。
21年房地产估价师经典例题9卷 第6卷
某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，此后5年，净收益每年在上年基础上增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。
若要计算该宗房地产当前的价格，应选用的公式是（）。
若要计算该宗房地产当前的价格，应选用的公式是（）。
答案：A
解析：
等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是生产理论。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。
以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。@##
张某以400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50 万元。如果张某投入的资本金为240 万元，经营期内的年平均经营收入为150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（ ）。
A．投资利润率为16.67％
B．投资利润率为22.50％
C．资本金利润率为31.25％
D．资本金利润率为37.50％
E．资本金利润率为62.50％
B．投资利润率为22.50％
C．资本金利润率为31.25％
D．资本金利润率为37.50％
E．资本金利润率为62.50％
答案：A,C
解析：
投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资=[150×（1－40％）－150×10％]÷（400＋50）=16.67％；资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额÷资本金=[150×（1－40％）－150×10％]÷240=31.25％。
刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。
A、2363.64
B、2600.00
C、3818.18
D、4200.00
B、2600.00
C、3818.18
D、4200.00
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。采用月所有债务支出与收入比这个指标，不能大于55%。（1200+100+800）/55%=3818.18（元）。
某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。
A、159.56
B、168.75
C、169.39
D、277.70
B、168.75
C、169.39
D、277.70
答案：B
解析：
考点:净收益每年不变的公式。分两步求解：
（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
15.1/1.09＋16.3/1.092＋15.5/1.093＋17.21/1.094＝A/9%×（1－1/1.094）
求得A＝15.97（万元）
（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝ A/9%×（1－1/1.0935）＝168.75（万元）。
（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
15.1/1.09＋16.3/1.092＋15.5/1.093＋17.21/1.094＝A/9%×（1－1/1.094）
求得A＝15.97（万元）
（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝ A/9%×（1－1/1.0935）＝168.75（万元）。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他土地附着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的含义。房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。
在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 ( )
答案：错
解析：
房地产损害赔偿估价中，估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。因为评估其损失价值或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况(估价对象实际上已经不存在了)。
甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3 000万元和5 000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。
A．0.3
B．0.5
C．0.8
D．1.0
正确答案：C
21年房地产估价师经典例题9卷 第7卷
下列不属于房地产商业物业市场的是（ ）。
A、写字楼市场
B、零售商场或店铺
C、休闲旅游设施市场
D、高新技术产业用房
B、零售商场或店铺
C、休闲旅游设施市场
D、高新技术产业用房
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。
登记账簿的直接依据是（ ）。
A、自制凭证
B、原始凭证
C、记账凭证
D、会计报表
B、原始凭证
C、记账凭证
D、会计报表
答案：C
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。
某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）
A1.4
B1.5
C1.6
D1.8
正确答案：C
房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在1 5 日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。参见教材P209。
（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡。现一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心。当地有关部门发布的当地房地产资本化率如下表所示：、
房地产类型 低风险 高风险 住宅 3%～4% 5%～6% 商业 5%～6% 7%～8% 工业 4%～5% 6%～7%第 12 题 如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（ ）。
A．4%～5%
B．5%～6%
C．6%～7%
D．7%～8%
正确答案：D
契据登记制模式是（ ）。
A.非对抗要件主义
B.不成立要件主义
C.对抗要件主义
D.成立要件主义
B.不成立要件主义
C.对抗要件主义
D.成立要件主义
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记模式。契据登记制模式是对抗要件主义。
建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。（）
答案：错
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规 划主管部门或者省、自泊区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。参见 教材P60。
学校兴办的招待所用房可免征房产税
答案：错
解析：
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。
A、2013年6月1日至2016年2月1日
B、2013年6月1日至2016年8月1日
C、2014年8月1日至2016年2月1日
D、2014年8月1日至2016年8月1日
B、2013年6月1日至2016年8月1日
C、2014年8月1日至2016年2月1日
D、2014年8月1日至2016年8月1日
答案：B
解析：
考点:财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。
21年房地产估价师经典例题9卷 第8卷
统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是绝对指标。时期指标是反映社会经济现象总体在一段时间内发展过程的总量，有如下三个特点：（1）可以连续计数；（2）各时期指标值可以直接累加；（3）通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。
调节纳税人负担轻重的主要税制要素是（）
A.税率
B.税墓
C.附加和加成
D.免征额
B.税墓
C.附加和加成
D.免征额
答案：A
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的髙低来调节。
在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（ ）。
A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C，居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
正确答案：C
对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。
对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。
划拨土地使用权出租的，租赁期限超过（ ）个月的，应签订租赁合同。
A.3
B.5
C.6
D.9
B.5
C.6
D.9
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过6个月的，应签订租赁合同。
以下关于直接融资和间接融资的说法中，正确的是（ ）。
A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小
C．直接融资有利于筹集长期投资资金
D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要
E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束
正确答案：CDE
下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。
A．部分房屋拆除
B．法人名称改变
C．划拨房屋
D．继承房屋
E．分割房屋
正确答案：CDE
房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。
A.按套销售
B.返本销售
C.按房间销售
D.售后包租
B.返本销售
C.按房间销售
D.售后包租
答案：A
解析：
(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。
(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。
(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
抵押合同作为主合同无效，则债权债务从合同也就自然无效。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押合同。债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。P145。
试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?
正确答案：
对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
21年房地产估价师经典例题9卷 第9卷
流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是流动比率。流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。参见教材P205。
由于房地产具有的（ ）等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。
A、弱流动性
B、异质性
C、位置固定性
D、价值量大
E、交易复杂性
B、异质性
C、位置固定性
D、价值量大
E、交易复杂性
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产市场的特性。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。
(2017年真题) 在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。
A.一般投资机会研究
B.特定项目投资机会研究
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究
B.特定项目投资机会研究
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究
答案：D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。
某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
如年资本化率为5．2S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
如年资本化率为5．2S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
A、 7
B、 8
C、 9
D、 10
B、 8
C、 9
D、 10
答案：D
解析：
下列用地中，不宜划拨供给的是( )。
A.部队伙房建设用地
B.工商管理所办公楼建设用地
C.上市公司保卫科值班室建设用地
D.科技博物馆扩建项目建设用地
B.工商管理所办公楼建设用地
C.上市公司保卫科值班室建设用地
D.科技博物馆扩建项目建设用地
答案：C
解析：
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨；县级≠省级)：①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨；县级≠省级)：①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
下列关于房地产权属登记的目的，表述正确的有（ ）。
A.保护不动产权利人的物权
B.维护交易安全
C.利于国家对不动产征收赋税和进行宏观调控
D.利于国家对不动产进行管理
E.有利于开发商促销
B.维护交易安全
C.利于国家对不动产征收赋税和进行宏观调控
D.利于国家对不动产进行管理
E.有利于开发商促销
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产登记的目的。不动产登记的目的包括：（1）保护不动产权利人的物权；（2）维护交易安全；（3）利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。
国家重点扶持的能源、交通等项目用地，必须由省级以上人民政府依法批准划拨。
答案：错
解析：
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨；县级≠省级)：①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。
在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为 （）元/m2。
A.4870
B.5020
C.5340
D.5520
B.5020
C.5340
D.5520
答案：B
解析：
本题考查的是成本法总结。3000/1.2+2800×90%=5020（元/m2）。@##
下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（ ）。
A、商铺
B、商品住宅
C、在建工程
D、酒店
B、商品住宅
C、在建工程
D、酒店
答案：C
解析：
考点:成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法，或者收益法；选项D适合收益法。
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