2021房地产估价师考试真题6篇 第1篇
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
答案：A,C
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。( )
此题为判断题(对，错)。
下列属于免征契税范围的有（ ）。
A.事业单位承受土地.房屋用于教学的
B.社会团体承受土地.房屋用于出租经营的
C.城镇职工，多次购买公有住房的
D.因不可抗力失去住房而重新购买住房的
E.纳税人承受荒山.荒沟.荒滩.荒丘土地使用权，用于农.林.牧.渔业生产的
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是契税。社会团体承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
可行性研究的根本目的是为项目决策提供依据；减少或避免项目的失败；提高项目的经济、社会和环境效益。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。
为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（ ）假设等进行估价。
A、各方估价利害关系人均是利己并理性的
B、估价人员应“换位思考”
C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D、估价人员以专家身份权衡评估价值
E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值
答案：A,B,D
解析：
考点:独立客观公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师首先应基于以下假设进行估价：（1）各方估价利害关系人均是利己并理性的；（2）估价师应“换位思考”，即以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值；（3）估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。
下列关于房屋租赁期说法正确的是（ ）。
A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定
B.房屋的租凭期不得少于6个月
C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年
D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效
答案：C
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期满当事人可以续订租赁合同。
2021房地产估价师考试真题6篇 第2篇
(2014真题) 部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目必须进行招标。
在房地产市场的分类中，一级市场是指（ ）。
A．土地使用权转让市场
B．新建商品房租售市场
C．土地使用权出让市场
D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
（三） 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：
1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？
2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？
3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？
答案：
解析：
1．（1）政府收购该宗房地产评估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。
理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。
（2）适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
理由：工业房地产估价的常用方法有：①成本法；②市场法；③收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。
2．（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：
①建筑物拆除费用；
②土地开发费用（如七通一平费用）；
③其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
（2）已完成房屋征收补偿的国有土地。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。其中，熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。本案例，收购的土地要变为可出让的土地，应包括原有建筑物拆除费、土地开发费及其他成本和管理费用。
3．（1）出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业。
理由：本案例，城市规划将该宗土地划为商业用地，征收后将其变为熟地再次出让进行评估时，应按商业用途评估。
（2）适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。
理由：商业用地的房地产估价方法适宜采用：①收益法；②成本法；③市场法。建设用地使用权价格（简称地价款），主要是采用市场法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。房地产的权属发生转移的情况下，适宜采用假设开发法和收益法进行估价。本案例，出让界定为商业用途的建设用地，可采用的估价方法为：假设开发法、市场法和基准地价修正法。
临时使用土地的时间可以为（ ）。
A．3个月
B．9个月
C．20个月
D．27个月
E．32个月
正确答案：ABC
临时使用土地的期限，最多不超过2年。
详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在( )。
A．±5%
B．±10%
C．±20%
D．±30%
正确答案：B
[答案] B详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%。
我国现行的税率形式有（）。
A.比例税率
B.定额税率
C.加成税率
D.累进税率
E.附加税率
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。
下列表述中，正确的是（ ）。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%
正确答案：C
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
2021房地产估价师考试真题6篇 第3篇
有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）米。
A．9
B．13.5
C．15
D．18
正确答案：D
2000÷(2000+1000)×27＝18(米)
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。
物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。
A.该房地产的收益价格为136.73万元
B.该房地产的收益价格为143.89万元
C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D.该房地产的合理经营期限为15年
E.该房地产的合理经营期限为20年
下列有关生产者均衡的表述，错误的是（ ）。
A.厂商成本支出一定时，产量最大
B.厂商产量规模一定时，成本支出最低
C.厂商产量规模最大时，成本支出最低
D.花费单位货币购买的生产要素得到的边际产量相等
答案：C
解析：
本题考查的是生产者均衡。厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。P198。
（ ）建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．钢结构建筑
2021房地产估价师考试真题6篇 第4篇
城市用地布局结构是否合理，主要体现在（ ）。
A.城市各功能部分的组合与构成的关系
B.城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾
C.是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色
D.所反映的城市总体运营的能动性
E.所反映的城市总体运营的效率与和谐性
答案：A,E
解析：
本题考查的是城市用地评价。城市用地布局结构是否合理，主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性。
保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。
A.财产损失保险
B.保证保险
C.责任保险
D.信用保险
答案：D
解析：
信用保险与保证保险的主要区别：投保人不同：债权人投保债务人的信用风险的，为信用保险；债务人为自己的信用投保的，是保证保险。
具有历史性的重要建筑物的耐久年限是（ ）。
A.120年以上
B.100年以上
C.50～100年
D.40～50年
答案：B
解析：
本题考查的是建筑等级。具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物（如纪念馆、博物馆、国家会堂等）建筑物的耐久等级是1级，耐久年限是100年以上。
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作
A投资机会选择于决策分析阶段
B前期工作阶段
C建设阶段
D租售阶段
(2015年真题) 风险型决策的具体方法有（）。
A.决策树法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。
房地产投资的优点有( )。
A．投资回收期长
B．相对较高的收益水平
C．易于获得金融机构的支持
D．需要专门的知识和经验
E．能抵消通货膨胀的影响
正确答案：BCE
[答案] BCE A、D两项属于房地产投资的缺点。
建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能申请土地使用权登记，领取权属证书。
2021房地产估价师考试真题6篇 第5篇
进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。
答案：对
解析：
对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（ ）。
A.建筑密度
B.车泊位
C.容积率
D.绿地率
E.建筑红线后退距离
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项A，建筑密度，即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制；选项C，容积率可根据需要制定上限和下限。
房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分，如建筑物的结构、外观、质量、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分，如房屋的所有权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（ ）。
A．依赖专业管理
B．效益外溢和转移
C．异质性明显
D．变现性较差
答案：B
解析：
存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，这一特性是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
本次估价背景情况如下：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。
综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
答案：
解析：
1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。
2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。
3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。
4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。
房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。
A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
2021房地产估价师考试真题6篇 第6篇
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。
A．随机型竞争者
B．凶猛型竞争者
C．选择型竞争者
D．从容不迫型竞争者
E．软弱型竞争者
正确答案：ABCD
[答案] ABCD 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为随机型竞争者、凶猛型竞争者、选择型竞争者、从容不迫型竞争者。
某居民楼总建筑面积为5000 m2，主地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万
元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。若
按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ）。
A 3% B 3.5% C 7% D 4%
大气污染源情况的影响可从（ ）方面来看。
A.源强
B.源弱
C.源高
D.源低
E.源近
答案：A,C
解析：
本题考查的是大气污染源。大气污染源情况的影响可从源强和源高两方面来看。
以下属于修建性详细规划内容的有 ( )。
A.绿地系统规划设计
B.规定各地块土地使用、建筑容量
C.建设条件分析和综合技术经济论证
D.工程管线规划设计
E.竖向规划设计
答案：A,C,D,E
解析：
修建性详细规划的内容
主要内容如下：①建设条件分析和综合技术经济论证；②建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图；③道路系统规划设计；④绿地系统规划设计；⑤工程管线规划设计；⑥竖向规划设计；⑦估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。
是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。
A．投资估算
B．竣工结算
C．成本结算
D．技术报告
正确答案：B
[答案] B 竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
正确答案：A
[答案] A
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。
下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是( )。
A.县级人大办公用地——可以划拨
B.大型上市公司办公用地
C.公立学校扩建用地——可以划拨
D.公共体育场馆建设用地
答案：B
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
