21年房地产估价师真题下载9卷 第1卷
在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。
根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。
A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
正确答案：AC
《中华人民共和国担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。”
建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于用地单位。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017真题) 营业税改增值税后，对小规模纳税人中月销售额未达到（）万元的企业或非企业性单位，免征增值税。
A.1
B.2
C.4
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。
关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是（ ）。
A．因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
B．承租人权益价值可能为负值
C．出租人权益价值与合同租金及市场租金有关
D．承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和
答案：D
解析：
D项，承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。
下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）
A土地补偿费均为该土地别征地前三年平均年产值的6至10倍
B 安置补助费只能发放给安置单位
C并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A.审计费
B.利息
C.外汇汇兑净损失
D.融资代理费
答案：A
解析：
本题考查的是投资估算。选项A属于管理费用。参见教材P262。
21年房地产估价师真题下载9卷 第2卷
要想成为法人，需要具备的条件有（ ）。
A.依法成立
B.有必要的财产和经费
C.有自己的名称.组织机构和场所
D.能独立承担民事责任
E.经上级有关部门批准
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。要成为法人，需要具备4个条件：（1）依法存在；（2）有必要的财产或经费；（3）有自己的名称、组织机构和住所；（4）能独立承担民事责任。选项E不属于法人成立的条件
关于资本金现金流量表的说法，正确的是（ ）。
A、把所有投资均视为自有资金
B、现金流出包括利息支付
C、不考虑信贷资金的还本
D、只能用于计算静态盈利指标
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。参见教材P268。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.属于物业服务企业
D.归属由当事人通过出售.附赠或出租等方式约定
答案：D
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（ ）。
A．应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算
B．应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算
C．应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算
D．应按它们在价值时点的正常水平来估算
答案：D
解析：
土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点（假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。
答案：错
解析：
条形基础的形状为长条形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑
房地产估价师李某签署了一份经核实为虚假的房地产估价报告，依据《资产评估法》，李某应受到的行政处罚是（ ）。
A、警告
B、责令停止从业六个月以上一年以下
C、责令停止从业一年以上两年以下
D、责令停止从业两年以上五年以下
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。《资产评估法》第四十五条规定，评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。参见教材P316。
下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。
A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B．自然寿命一般要比经济寿命长
C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D．房地产的经济寿命与使用性质无关
E．房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间
正确答案：ABC
经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命；房地产的经济寿命与其使用性质相关。
21年房地产估价师真题下载9卷 第3卷
进度计划管理通常采用横道图和（ ）。
A．资金流动计划图
B．网络图
C．直方图
D．控制图
正确答案：B
进度计划的制定有两种方法，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。
城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。
A、紫线
B、蓝线
C、黄线
D、绿线
答案：B
解析：
本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价格高于重置价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
经济学中通常将生产可能性曲线斜率的负数值定义为边际替代率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
物业服务成本的构成一般包括（ ）。①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清浩卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
A．①②③④⑤⑥⑧⑨
B．①②③⑤⑥⑦⑧
C．①②③④⑤⑥⑦⑨
D．①③④⑤⑥⑧⑨
李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com 认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。
答题需要层次，考三个问题
1.房屋用途的确定、违章建筑确认
2.征收估价机构的选择
3.征收补偿的确定
答案：
解析：
?? 1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。
2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。
3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。
举一反三
征收补偿是问答题或单选题必考的内容
主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。
估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。( )
正确答案：×
答案] ×
并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费属于会计上的折旧。
21年房地产估价师真题下载9卷 第4卷
某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数＝房地产价格/有效毛收入；房地产价格＝10×10＝100（万元）；资本化率＝净收益/房地产价格＝（10－2.5）/100＝7.5%。参见教材P268。
建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。
答案：对
解析：
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。
A、 成本利润率
B、 动态投资回收期
C、 投资利润率
D、 财务内部收益率
下列不属于房地产区位因素的是( )。
A．交通
B．用途
C．环境
D．楼层
正确答案：B
[答案] B
房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。
下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。
A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C.组合丘一定大于独立丘
D.房地产平面图中应注明丘号
答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界址点的连线。参见教材P170。
税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，有偿地取得财政收入的一种手段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有（ ）。
A．查验申请人提供的权属证明
B．审查申请人提供的评估报告
C．就登记有关事项询问当事人
D．必要时对被登记房屋进行实地查看
E．及时登记有关事项
21年房地产估价师真题下载9卷 第5卷
根据城市规模划分新标准，以城区常住人口为统计口径，城区常住人口( )万以下的城市为小城市。
A.50
B.60
C.70
D.80
答案：A
解析：
《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》(国发[2014)51号)规定：以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。
城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为I型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市；
某房地产的建筑面积为3000m2，现状价值为5000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为200万元，残值为30万元，后续必要支出及应得利润为5000元/m2，重建后的房地产市场价格为20000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。
A、1330
B、4300
C、4330
D、4530
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法总结。（20000-5000）×3000/10000-200+30=4330万元。参见教材P352。
未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。（ ）
此题为判断题(对，错)。
通过资产负债表可以了解（ ）。
A.企业的经济实力
B.企业的偿债能力
C.企业的经营能力
D.企业获得的利润总额和分配情况
E.企业未来的财务趋向
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是资产负债表和损益表。通过资产负债表可以了解企业的经济实力、企业的偿债能力、企业的经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息。
以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付（ ）。
A、全部使用权出让金
B、部分使用权出让金
C、全部土地收益
D、部分土地收益
答案：A
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金。
房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。
答案：错
解析：
房地产测设——是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。
建筑设计阶段中影响工程造价的因素包括( ).
A、平面形状
B、流通空间
C、建筑层高
D、建筑物层数
E、占地面积
21年房地产估价师真题下载9卷 第6卷
拆迁估价一般应当采用（ ）。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
正确答案：A
拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
根据建筑物重要性和使用要求，中级住宅的重要性等级是（ ）。
A.特等
B.甲等
C.乙等
D.丙等
答案：C
解析：
本题考查的是建筑等级。中级住宅的重要性等级是乙级。
房地产投资具有不可逆性的主要原因有（ ）。
A.房地产市场对市场信息反应灵敏
B.延期投资可能保持了未来获利的机会
C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动
D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失
E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本
答案：C,E
解析：
【考点】房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆（如投资不能用于其他生产项目的专用厂房，一旦投入则其严品用途就难以改变）；另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。
零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（ ）为基础计算的。
A、建筑面积
B、总出租面积
C、可出租面积
D、营业面积
答案：B
解析：
考点:零售商业物业的租金。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。
下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（ ）。
A.交易量增长率
B.吸纳周期
C.实际价格与理论价格之比
D.房价收入比
E.房价租金比
答案：C,D,E
解析：
【考点】房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格、房价收入比、房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。
比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修正。
公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（ ）m的为超高层建筑。
A、70
B、80
C、90
D、100
答案：D
解析：
考点:房地产实物状况描述。总高度超过100m的，无论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
21年房地产估价师真题下载9卷 第7卷
防水层较厚的房屋，使用的年限就越短。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（ ）。
A、单位比较法
B、市场提取法
C、分解法
D、工料测量法
E、指数调整法
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。市场提取法，是取得“报酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折旧的时候采用的方法。
假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。
A．待开发房地产的价值
B．开发成本和管理费用
C．销售税费
D．投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．开发利润
正确答案：ABD
应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。
三级资质的房地产估价机构不得从事( )等评估。
A.企业清算
B.房地产课税
C.房地产抵押
D.房地产司法鉴定
E.房屋征收补偿
答案：A,D
解析：
三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：
第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；
第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；
第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2．年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。
答案：
解析：
第一问解答
借款计划的原理：借款＝当年投资-自有资金-预售收入
1）销售收入
第一年末:无销售收入
第二年末：7750万元
第三年末：12600万元
第四年末：21650万元
2）借款
第1年初：无借款
第2年初：13250-3250＝10000（万元）
第3年年初：12750-7750＝5000（万元）
3）第4年还款情况
第4年年初（3年末）需还款；
10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）＝17600（万元）
可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600＝5000（万元）
可继续计息，留到第5年初（第4年末）偿还
4）第5年初（第4年末）还款情况：
第5年初需偿还本息5000×（1+10%）＝5500（万元）
由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元
借款计划与还款计划
第二问解答：
（1）第5-40年年末租金收入估算：3000×5000×90%＝1350（万元）
（2）第5-40年年末运营成本估算：1350×20%＝270（万元）
全部投资现金流量表
当求内部收益率只能采用试算法与插值法
当i1＝15%时
NPV1＝-9000＋
＝-9000－11521.74－3780.72＋8284.70＋12378.46＋4085.71＋4.11
＝450.52（万元）
由于NPV大于零，所以必须增大I
当i2＝16%时
NPV2＝-9000＋
＝-9000－11422.41-37158.81＋8072.29＋11957.10＋3707.29＋2.9＝-398.64
i1＝15%，NPV1＝450.52（万元）
i2＝16%，NPV2＝-398.64（万元）
第三问解答
自有资金现金流量表
在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为（ ）万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
正确答案：B
1200×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)＝1404(万元)
21年房地产估价师真题下载9卷 第8卷
提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。
答案：对
解析：
法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。
中央银行可以通过提高或降低法定存款准备金率的办法控制商业银行的信用创造能力，从而影响市场利率和货币供应量。
如中央银行认为市场上货币供应量过多、利率过低，有碍于物价稳定等目标实现时，就可以提高法定存款准备金率。反之亦然。
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。
A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
正确答案：D
[答案] D
交易情况修正系数＝100÷(100-6)＝1.064
根据（ ），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。
A.消费者习惯
B.供给者习惯
C.政府规制
D.参与者的介入程度
E.品牌间的差异程度
答案：D,E
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。
在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中（ ）是龙头。
A.估价目的
B.估价对象
C.价值时点
D.价值类型
答案：A
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。
李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，每年应缴纳房产税最多为（ ）元。
A.4200
B.5040
C.5400
D.6480
答案：D
解析：
本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%，所以最大=100万×60%×（1－10%）×1.2%=6480元。
国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工具不包括（ ）。
A．公债
B．国库券
C．商业票据
D．政府对外担保
对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是开发商获取土地的途径。“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
21年房地产估价师真题下载9卷 第9卷
《宪法》规定不属于集体所有的土地是（ ）。
A.宅基地
B.自留地
C.自留山
D.商品房用地
答案：D
解析：
本题考查的是集体土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有（法律明确规定属于国家所有的除外）；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；法律明确规定属于集体的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源（如无规定属国家所有）。
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）
A导致房地产实际价值下降
B导致房地产实际价值上升
C加大投资者债务负担
D抑制房地产市场需求
E增加房地产市场需求
（ ）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。
A、融资方式与资金结构
B、产品经营方式
C、开发内容和规模
D、合作方式
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（ ）。
A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格
B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧
C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值
答案：C
解析：
本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。
进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。
根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有（）。
A、已抵押的
B、已查封的
C、未取得房屋权属证书的
D、土地是划拨方式取得的
E、依法收回土地使用权的
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：（1）达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法进行登记领取权属证书的。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（ ）。
A、政策风险
B、市场风险
C、财务风险
D、信用风险
答案：A
解析：
考点:房地产开发贷款。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。
