房地产估价师每日一练8节 第1节
某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，预计售价为 5000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是( )。
A．2.0
B．3.0
C．4.0
D．5.0
正确答案：C
投资基金的创立和运行涉及（ ）。
A.政府
B.投资人
C.发起人
D.管理人
E.托管人
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是投资基金与投资基金证券概念。投资基金的创立和运行涉及：投资人、发起人、管理人和托管人。
当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋征收评估时，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用（）评估。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照（ ）的预征率预缴增值税。
A.3%
B.5%
C.11%
D.14%
答案：A
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产开发企业转止房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师每日一练8节 第2节
（ ）属于战略性发展规划，任务是制定城市的中长期战略目标。
A.土地规划
B.分区规划
C.城市详细规划
D.城市总体规划
答案：D
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市总体规划属于战略性发展规划，任务是制定城市的中长期战略目标。
对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统计数据的收集。普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。
房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（ ）
此题为判断题(对，错)。
【2013年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。
A.掌握的有关信息不同
B.做出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值。
根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（）。
A.公共使用的电梯井
B.值班警卫用房
C.独立使用的地下室
D.变电室
答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休息、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。参见教材P147。
某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）。
A、领导定价法
B、挑战定价法
C、价值定价法
D、随行就市定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是挑战定价法。
房地产估价师每日一练8节 第3节
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。
A、投资机会选择与决策分析阶段
B、前期工作阶段
C、建设阶段
D、租售阶段
答案：B
解析：
考点:开工申请与审批。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。
某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投人成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？
答案：
解析：
评估公司认为其评价结果合理的理由如下：
因为估价机构接受甲公司委托，估价目的是为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着与其他目的估价的不同点。
(1)注重预期风险。房地产抵押价值评估一般以估价时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险。
(2)分析市场变现能力。抵押物一旦发生处分清偿,属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减。
(3)考虑抵押期间的耗损。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分，由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析和考虑。
综上所述，在估价时应侧重对预期风险的考虑，应采用保守性原则选择估价的参数，因此估价结果是合理的。
根据《资产评估法》，属于法定评估业务的，估价档案的保存期限不得少于年( )年。
A.5
B.10
C.15
D.30
答案：D
解析：
根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。
《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告的保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。
从宏观角度考察，利率的经济功能包括（ ）。
A．积累资金
B．平衡国际收支
C．调节国民经济结构
D．提高社会就业率
E．抑制通货膨胀
答案：A,B,C,E
解析：
利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比。从宏观角度考察利率的经济功能，包括：①积累资金；②调整信用规模；③调节国民经济结构；④抑制通货膨胀；⑤平衡国际收支。
估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。
A.9452
B.9455
C.9469
D.9497
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331元/m2，未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455元/m2。
在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400㎡，住宅总建筑面积为1400㎡，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为( )。
A.28.60%
B.35.00%
C.40.00%
D.50.00%
商业银行的外部组织形式包括（ ）。
A.单元银行制
B.总分行制
C.混合银行制
D.集团银行制
E.连锁银行制
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的外部组织形式有：单元银行制、总分行制、集团银行制、连锁银行制。
房地产估价师每日一练8节 第4节
一般来说，上部荷载越大，要求基础的底面积就越小；或者说，地基容许承载力越小，所需要的基底面积就越小。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）适用于高温车间和有耐热、耐火要求的混凝土结构。
A.硅酸盐水泥
B.矿渣硅酸盐水泥
C.火山灰质硅酸盐水泥
D.粉煤灰硅酸盐水泥
答案：B
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。矿渣硅酸水泥适用于高温车间和有耐热、耐火要求的混凝土结构、大体积混凝土结构、蒸汽养护的混凝土结构、一般地上、地下和水中混凝土结构以及有抗硫酸盐侵蚀要求的一般工程。
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置成本为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
答案：D
解析：
本题考查的是年限法。完全重置价值为120×600＝72000（元），年折旧为1440元，年折旧率=1440/72000=2%，已经经过8年，折旧率为16%，所以成新率为1-16%＝84%。
对置业投资来说，房地产投资的增长和股权增加效果只在处置（转让）物业时实现。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）
从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（ ）。
A.产品结构
B.总量结构
C.供求结构
D.投资结构
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。
邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 （ ）
正确答案：×
邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进人物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。
可见光污染包括（ ）。
A、灯光污染
B、眩光污染
C、视觉污染
D、其他可见光污染
E、日光污染
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是辐射污染。光污染有以下几种：灯光污染、眩光污染、视觉污染、其他可见光污染。
房地产估价师每日一练8节 第5节
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（ ）。
A.市场价格上升 B.市场价格下降
C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定
投资者所要求的最低利率是（ ）。
A、同业拆放利率
B、存款利率
C、贷款利率
D、基础利率
答案：D
解析：
考点:利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。@##
某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。 ( )
此题为判断题(对，错)。
建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。（ ）
答案：对
解析：
《国有建设用地使用权出让合同》第十一条规定，受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。
如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是开发商获取土地的途径。“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
下列说法不正确的是（ ） 。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理
D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
正确答案：D
指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。
房地产估价师每日一练8节 第6节
电气安装工程，属于单位工程。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在会计核算时，70%的住宅销售所得的收人应列入（ ）会计科目。
A．资产类
B．损益类
C．所有者权益类
D．成本类
多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）
正确答案：×
伞型合伙BElTs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
市场潜量是特定环境下随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。
A.物业用途类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。
A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间
C．开发期间的某个时间
D．全部租售出去时的时间
正确答案：A
[答案] A
开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。
暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
房地产估价师每日一练8节 第7节
契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。
A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B.对估价对象进行实地查看
C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
教育费附加是随增值税、消费税和财产税附征并专门用于教育的一种特别目的税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（ ）
正确答案：×
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
拆除出租的住宅，按照产权调换的方式进行补偿的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 ( )
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
房地产估价师每日一练8节 第8节
下列合同中，属于实践合同的有( )。
A.保管合同
B.借用合同
C.买卖合同
D.定金合同
E.保证合同
答案：A,B,D
解析：
实践合同——是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。
某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（ ）万元。
A．520.83
B．250
C．770.83
D．270.83
正确答案：C
依题意，根据公式
则该宗房地产价值一土地价值+建筑物价值
=520.83+250
=770.83(万元)
经济适用住房的购房人，拥有完全产权，但购房满5年才允许转让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房，购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。P7。
金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合（ ）等因素，对项目贷款进行综合评价。
A.企业信用等级
B.项目风险等级
C.贷款担保方式
D.贷款期限
E.贷款项目投资人
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。
围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，是因为这种投资活动源于出租经营目的。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资概述。围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，不管这种投资活动是源于自用还是出租经营为目的。
房地产投资的缺点是（ ）。
A．投资回收周期较长
B．投资数额巨大
C．变现性差
D．以上均正确
正确答案：D
D房地产投资的缺点除了选项A、B、C外，还包括需要专门的知识和经验。
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。
若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是（）。
A.测算河景房与非河景房的销售价差
B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
