房地产估价师历年真题解析6章 第1章
业主大会议事规则由（ ）制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同
征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金相当于租金)，如果被征用的房地产受到损失的，还应给予相当于被征用房地产价值的补偿金。
如果想熟悉建筑物“各层建筑标高、层数”，应查找平面图。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列原则中，属于我国民法基本原则的有( )。
A.平等原则
B.自愿原则
C.公平原则
D.诚实信用原则
E.优先原则
答案：A,B,C,D
解析：
1.平等原则2.诚实信用原则3.公序良俗原则4.自愿原则5.禁止滥用权利原则
下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是（ ）。
A．银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延
B．甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延
C．因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延
D．地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延
（ ）是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。
A、选择专业化
B、市场集中化
C、市场专业化
D、产品专业化
答案：D
解析：
考点:目标市场选择。产品专业化指企业同时向几个细分市场销售一种产品。在这种情况下，一旦有新的替代品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。
成本导向定价法包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。（ ）
答案：错
解析：
考点:制定租售方案。竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。
关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。
A、利率是由储蓄和投资决定的
B、利率是由货币的供求决定的
C、利率是由可贷资金的供求决定
D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
答案：B,E
解析：
考点:利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的、货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性、货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变量、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。
房地产估价师历年真题解析6章 第2章
在房地产价格影响因素中，判断一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想象为可以移动的，然后假设将它移动。随着房地产的移动会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，就属于非区位因素。( )
运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。
A．统一采用总价
B．统一采用单价
C．统一币种和货币单位
D．统一面积内涵
E．统一付款方式
正确答案：BCDE
[答案] BCDE
建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。
下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内
E.房地产估价是一门科学也是一门艺术
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。
利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。（ ）
答案：对
解析：
考点:年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用（ ）
此题为判断题(对，错)。
国有土地上房屋证收补偿协议由（）和被征收人签订。
A.房屋证收部门
B.房地产估价机构
C.房屋征收主体
D.房屋征收实施单位
答案：A
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。参见教材P45.
某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
答案：A
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。
在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。
A.竞争多于垄断
B.垄断多于竞争
C.竞争与垄断持平
D.不存在竞争和垄断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。参见教材P37。
房地产估价师历年真题解析6章 第3章
商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面？
答案：
解析：
本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：（1）租金中包含物业管理费；（2）租金中包含物业管理费、水电费；（3）租金中不包含物业管理费、水电费；（4）计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积；（5）计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。
(2017真题) 通常情况下，国库券距离到期日越近，转让价格越低。（）
答案：错
解析：
本题考查的是短期资金市场。在通常情况下，贴现率越高，买卖价格越低；国库券距到期日越近，转让价格越高。
甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.
4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。
2017年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。
2018年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。
购买方可以获得的最大索赔金额为（ ）万元。
A.0
B.600
C.800
D.1000
答案：C
解析：
本题考查的是违约责任。购买方可以采用违约金原则，或者定金原则，最大索赔金额＝500＋300＝800（万元）。参见教材P333。
非法定继承人李某根据遗嘱，承受房屋权属，属于免税行为，不征收契税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是契税的有关具体规定。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。P247。
张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是（ ）风险。
A．政策
B．通货膨胀
C．利率
D．或然损失
答案：B
解析：
通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。
梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业的资产负债率较高，表明其（ ）。
A．资本金较充裕
B．财务风险较高
C．偿债能力较强
D．资金应变能力较强
答案：B
解析：
资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的。资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。
关于建筑物实物因素说法错误的是（ ）。
A、某些“糟糕”的装饰装修不仅不能提高房地产价值，还会降低房地产价值
B、建筑物规模过大，才会降低其单价
C、对建筑物最重要、最基本的要求是安全
D、建筑物的设施设备是否齐全、完好对房地产价值有很大的影响
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物实物因素。选项B，建筑物规模过小或过大，都会降低其单价。参见教材P125。
房地产估价师历年真题解析6章 第4章
张某购买了一间总价值为100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20 万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。
A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
答案：B
解析：
现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润（净经营收入）扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。由题意，A=Pi/［1－1/（1+i）n］=100 错误40%错误7.5%/［1－1/（1+7.5%）10］=5.83（万元）。税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20 错误70%－5.83）/（100 错误60%）=13.62%。
为满足不同层次规划的要求，国家将城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。（ ）
答案：对
解析：
按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地共分 10 大类、46中类和 73 个小类。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。
6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
【解】本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。
以下采用收益法的第一种求法。
据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60—6=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为50—6—2=42年。
(1)求取未来42年的净收益的现值之和：
年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08万元
答案：
解析：
改错如下：
(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。
(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（60 —4)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（50—6)年=44年
已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。
A．109
B．117
C．124
D．130
正确答案：B
100+lOO×(9%+8%)＝117(万元)
下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。
A.将房屋提供给他人的经营活动属于房屋租赁
B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款
答案：B
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。选项B错误，自然终止时，原合同的权利义务均以完成，转租不属于自然终止。
关于明确估价基本事项的说法，错误的是（ ）。
A．估价目的本质上由委托人的估价需要决定
B．估价时点由估价目的决定
C．估价对象由委托人和估价目的决定
D．估价类型由估价师决定
答案：D
解析：
D项，价值类型与价值时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。
某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。
乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。
租赁合同和租金贷合同是（ ）。
A.主从合同
B.典型合同
C.要式合同
D.实践合同
答案：B,C
解析：
本题考查的是合同。选项A，租金贷合同是可以独立存在的，所以和租赁合同不是主从合同的关系。选项D，诺成合同一诺成立，不需要以交付标的物为条件。房地产租赁合同是诺成合同，不是实践合同。P412。
为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元每平米。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
房地产估价师历年真题解析6章 第5章
直接资本化法的优点是（ ）。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（ ）等方式予以处置。
A.国有土地出让
B.国有土地转让
C.国有土地租赁
D.国有土地作价出资（入股）
E.保留划拨土地使用权
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
关于房屋租赁期限的说法，正确的有( )。
A.租赁期限不得超过20 年
B.租赁续订期限可以超过20 年
C.租赁期限超过20 年的，合同无效
D.出租人在租赁合同届满前不能收回房屋
答案：A
解析：
《合同法》规定，租赁期限不得超过20 年，超过20 年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20 年。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。
对于共有房地产的转让，需要其共有人( )。
A、 全部同意
B、 超过50%同意
C、 超过2/3同意
D、 有人同意就行
答案：A
解析：
根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。
一般来说，直接融资方式要比间接融资方式有较多的优越性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拍卖保留价通常是保密的，仅限委托人、拍卖人、公证人等有限人知情。（ ）
此题为判断题(对，错)。
普通股股东享有的权利有（ ）。
A．股票转让权
B．要求赎回权
C．参加表决权
D．公司剩余财产分配权
E．股息红利分配要求权
答案：A,C,D,E
解析：
从具体内容来看，普通股股东享有的权利包括：①参加股东大会；②参加表决；③股票转让权；④股息红利分配的要求权；⑤公司剩余财产的分配权；⑥对公司事务的质询权；⑦除上述权利以外，股东还享有公司章程规定的其他权利。
答案：对
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
房地产估价师历年真题解析6章 第6章
影响消费者行为的主要因素不包括（ ）。
A.心理因素
B.个人因素
C.社会文化因素
D.环境因素
答案：D
解析：
本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分（ ）
正确答案：×
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分，区位是指房地产的空间位置，不属于其权益。
评估建筑面积为1202的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
答案：B
解析：
本题考查的是。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。参见敦材P173。
【2013年真题】在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
A.估价假设和估价原则
B.价值类型和估价结果
C.估价程序和估价方法
D.估价目的和估价对象
答案：D
解析：
本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是（ ）。
A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请
B.经批准使用的土地，必须按国家建设用地的规定征地
C.不计算土地补偿和各种补助费
D.农村集体经济组织可按协议将土地使用权作为联营条件
答案：D
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，经批准，可以实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请。
在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（ ）。
A、社会因素
B、环境因素
C、人口因素
D、行政因素
答案：A
解析：
考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
甲公司上半年应收账款周转天数为（ ）天。
A、4
B、5
C、73
D、82
答案：B
解析：
本题考查的是财务分析。应收账款周转天数表示企业在计算期内从获得应收账款的权利到收回款项所需要的时间，它等于计算期天数（通常为365天）除以应收账款周转率。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。
应收账款周转率＝赊销收入/平均应收账款＝28000/[（300＋460）/2]＝28000/380＝73.68
应收账款周转天数＝365天÷73.68＝4.954≈5（天）。
在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。
A、指数修匀法
B、平均增减量法
C、平均发展速度法
D、二次抛物线趋势法
答案：C
解析：
考点:平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。
