2021房地产估价师考试真题6章 第1章
(2016真题) 房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过（）年。
A.5
B.10
C.15
D.20
答案：D
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。
答案：错
解析：
开放型基金证券中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。
甲领取3000m2营业房《房屋所有权证》后，应当（ ）。
A．将在建工程抵押转为房地产抵押登记
B．重新办理房地产抵押登记
C．直接领取他项权证
D．无须再办理房屋抵押登记
正确答案：B
在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。
(2015真题) 注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师执业监管。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。
A、2400
B、2410
C、2490
D、2500
答案：A
解析：
考点:分解法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2500－100＝2400（万元）。
设立地役权通常会使（）。
A.供役地的价值下降
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。
2021房地产估价师考试真题6章 第2章
商品越是耐用，（ ）。
A、越富有弹性
B、需求弹性越小
C、越缺乏弹性
D、完全无弹性
答案：B
解析：
本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。
现代住宅按使用对象不同，可分为（ ）。
A.住宅
B.宾馆
C.写字楼
D.公寓
E.单身宿舍
答案：A,E
解析：
本题考查的是住宅及其用地的规划布置。现代住宅按使用对象不同，可以分为住宅和单身宿舍。
在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元／平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用50元/平方米，残值150元／平方米，则该地块总价为54万元。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。地块总价=200×2500－400×50＋400×150＝54（万元）。
周某对所购房屋建筑面积有疑问，甲公司做了解释。根据《房产测量规范》，下列解释中不正确的为（ ）。
A．属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积
B．穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积
C．两房屋间有上盖和柱的走廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积
D．独立柱的门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
控制主要费用中的变动费用，这是控制工程成本的最基本的做法。（ ）
正确答案：√
强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，是成本控制最基本的做法。
2021房地产估价师考试真题6章 第3章
等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。
A．收益递增递减原理
B．惯性原理
C．特殊原理
D．均衡原理
E．适合原理
正确答案：ADE
[答案] ADE
有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。
某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是( )。
A.27.78％
B.40.00％
C.66.67％
D.83.33％
商品房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同无效。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
房地产估价机构出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照《刑法》予以处罚。P65。
房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（ ）组织。
A．项目施工单位
B．项目监理单位
C．项目建设单位
D．建设行政主管部门
答案：C
解析：
初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的有效毛收入为（ ）万元。
A.344.93 B.383.25 C.394.20 D.438
2021房地产估价师考试真题6章 第4章
下列属于普通股股东的权利的有（ ）。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
正确答案：BCD
普通股股东的权利有：参加股东大会的权利、参加表决的权利、股票转让权、股息红利分配的要求权、公司剩余财产的分配权、对公司事务的质询权；有限的表决权和要求赎回权是优先股股东的权利。
在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是（ ）。
A．股票+投资基金
B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券
D．股票+债券
正确答案：B
由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。因而一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。
商品房销售中，禁止的行为包括( )。
A.返本销售
B.实名制购房
C.未取得商品房预售许可证收取定金
D.成套住宅分割拆零销售
E.预购人将购买的期房再行转让
答案：A,C,D,E
解析：
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上及时备案，防范私下交易行为。
某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。
A．87
B．124
C．130
D．134
下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。
A、开发－销售模式
B、开发－持有出租－出售模式
C、购买－持有出租－出售模式
D、购买－更新改造－出售模式
E、购买－更新改造－出租模式
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。
周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。
2021房地产估价师考试真题6章 第5章
房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司赔偿包括直接损失与间接损失。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
( )是指外汇买卖活动的总称。
A、 外汇市场
B、 外汇总市场
C、 汇兑买卖
D、 汇兑市场
答案：对
解析：
考点:政府干预房地产市场的手段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。
下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。
A．认知价值定价法
B．价值定价法
C．领导定价法
D．挑战定价法
E．随行就市定价法
当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常会（ ）。
A、增加
B、减少
C、不变
D、无法确定
答案：A
解析：
考点:房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。
2021房地产估价师考试真题6章 第6章
某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
该街区的房屋征收主体为（ ）。
A、县房屋征收办公室
B、镇人民政府
C、县人民政府
D、县国土资源管理局
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见教材P55。
2005年3月，市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同，依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准，租赁期为一年。到2005年7月，佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后，主张重新订立租赁合同，原租赁合同无效，租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。
请问：
1．什么是租赁合同?
2．根据法律规定，不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?
正确答案：
1．租赁合同是出租人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。在租赁合同中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。租赁价格，即租金标准的确定是租赁合同的核心。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。
2．不同用途房屋租赁价格管理规定：
《城市房地产管理法》第五十四条：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。
对于租用房屋从事生产、经营活动的，由于其用途与住宅用房不同，因此，可以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。随着社会主义市场经济的建立，第二产业用房和第三产业用房日益增多，此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异，其租金标准应依靠市场调节，由租赁双方协商议定。非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。
某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
正确答案：A
（1）按月计息时，利息和=P[（1+i）n-1]=1000万元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24万元
（2）按季计息时，利息和=P[（1+1）n-1]=1000万元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24万元
（1）-（2）=2.0万元
(2015年真题) 房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。
A.异质性
B.用途广泛性
C.类型多样性
D.弱流动性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（ ）。
A、地表
B、地上空间
C、地下空间
D、权益空间
E、区位空间
答案：A,B,C
解析：
考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
房屋登记机构应进行实地查看的情形有（ ）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权转移登记
C．最高额抵押登记
D．在建工程抵押权登记
E．地役权登记
答案：A,D
解析：
《房屋登记办法》规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记事项，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。
