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房地产估价师考试真题及详解9篇

发布时间：2021-08-30
房地产估价师考试真题及详解9篇

房地产估价师考试真题及详解9篇 第1篇

当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用（　）的货币政策和财政政策。

A、紧缩
B、扩张
C、提高利率
D、降低利率

答案：A
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波峰时，则采用紧缩性的货币政策与财政政策。

对纳税人的违章行为，可以采取如下方式（　）。

A、批评教育
B、强行扣款
C、加收滞纳金
D、罚款
E、行政处罚

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。

甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。
2016年甲公司产品单位成本比上年降低了（　）。

A、1.82%
B、2%
C、18%
D、20%

答案：A
解析：
单位成本比上面降低的比例为：1-[（1+8%）/（1+10%）]= 1.82%。

争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，作恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。（　）

答案：对
解析：
考点:估价业务来源渠道。这是正当竞争的要求，也是职业道德的要求。

造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。

A．利害关系人之间的交易

B．供求不均衡

C．急于出售的交易

D．交易税费非正常负担的交易

E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易

正确答案：ACDE

政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（ ）。

A.使用上的补偿
B.被征用房地产损毁后的价值的补偿
C.被征用房地产损毁前后的价值之差
D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

答案：B
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中的补偿，包括使用上的补偿，损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。P20。

所谓“三通一平”，一般是指（ ）。

A．路通

B．水通

C．电通

D．场地平整

E．空域通

正确答案：ABCD
所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。

以下关于现金流量图绘制规则的描述，正确的是（ ）。

A．以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度 之间的时间长度称为计息周期

B．在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发 生的

C．相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量

D．如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间， 为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是存计算周期初发生

E．横轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期初

正确答案：AC
AC在把资金的流动情况兑绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第零期期末发生的。如果现金流出或现金流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生。数轴上的时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始。

房地产估价师考试真题及详解9篇 第2篇

某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（　）万元。

A、2651.52
B、2667.75
C、2705.63
D、2771.49

答案：A
解析：
本题考查的是房地产价格构成。综合楼价值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得综合楼价值V＝2651.52（万元）。直接成本利润率的计算基数，只有前两项。

(2014真题) 土地增值税的扣除项目包括了与转让有关的房地产税金。（）

答案：对
解析：
本题考查的是土地增值税－扣除项目。土地增值税的扣除项目包括与转让房地产有关的税金。

下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。

A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止

C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益

D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款

正确答案：B
自然终止主要包括：
(1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；
(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；
(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。

房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。

平均层数指各种住宅层数的平均值。一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产投资信托基金的特征不包括（　　）。

A．现金回报较低
B．市场价值稳定
C．投资物业类型少且风险大
D．流动性好
E．抵御通货膨胀的能力较强

答案：A,C
解析：
房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。其特征包括：①流动性好；②市场价值稳定；③高现金回报；④有效分散投资风险；⑤抵御通货膨胀。

房地产价格评估机构一般由被征收人通过多数决定、随机选定的方式确定。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。参见教材P58。

下列表达式中，正确的是（　）。

A.GDP=GNP+对外要素收入净额
B.NDP=GDP-折旧
C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D.GNP=消费支出+投资支出+政府购买+进口－出口

答案：B
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。选项A错误，GNP=GDP+对外要素收入净额；选项C错误，GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧；选项D错误，GDP=消费支出+投资支出+政府购买+净出口。

房地产估价师考试真题及详解9篇 第3篇

分析信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。估算该房屋的重新购建价格为( )万元。

A．10

B．20

C．25

D．30

正确答案：B
[答案] B
该房屋的重新购建价格估算为：200×1000=20(万元)。

长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于( )等。

A．收益法中预测未来的租金

B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整

C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力

E．成本法中确定房地产的重新购建价格

正确答案：ABCD
[答案] ABCD
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有其他用途，例如：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

统计资料搜集的各种形式中，（ ）是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。

A．普查

B．重点调查

C．典型调查

D．抽样调查

正确答案：A

评估拆迁价格应精确到（ ）。

A．元

B．角

C．百元

D．由双方协商

正确答案：A

上述保险合同的当事人有( )。

A、 该商业银行
B、 该财产保险公司
C、 该房地产开发公司
D、 该咨询公司

答案：B,D
解析：

根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括()。

A.价值相对指标
B.结构相对指标
C.强度相对指标
D.动态相对指标
E.时期相对指标

答案：B,C,D
解析：
动态相对指标——是指同一现象在不同时期的两个指标值对比的综合指标。

土地价值不包含地上( )的价值。

A．装修工程

B．物业

C．建筑物

D．物产

正确答案：C
[答案] C
如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。

房地产估价师考试真题及详解9篇 第4篇

市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。

A、 93．75
B、 115
C、 293.75
D、 315

答案：D
解析：
依题意，可根据公式：补地价(单价)＝?



×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。

债券和股票都是金融市场交易的媒介。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（　）。

A、最佳使用原则
B、适合原理
C、均衡原理
D、收益递减原理

答案：B
解析：
考点:最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。

关于房屋施工面积的说法，正确的是（　　）。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

答案：C
解析：
房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。

下列关于统一税费负担的说法，错误的是（　）。

A、买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如补缴出让金、印花税
B、交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格
C、评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格
D、应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由卖方缴纳的税费比率

答案：A
解析：
考点:统一税费负担。选项A错误，买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如印花税。补缴出让金是由买方缴纳的税费。

2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
征收李某房屋的补偿额应不低于（　　）万元。

A.50
B.59
C.100
D.109

答案：C
解析：
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本题中，征收李某房屋的补偿额=100×10000=100（万元）。

某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。

A．994．37

B．1016．81

C．1255．16

D．1387．24

正确答案：A

房地产估价师考试真题及详解9篇 第5篇

（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

正确答案：
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)30]=9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元

下列关于商品房预售的条件，表述错误的是（ ）。

A.取得土地使用权证书
B.取得工程规划许可证
C.取得商品房预售许可证
D.预售的规模不得大于栋

答案：D
解析：
本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。P128。

下列关于长期成本分析的表述中，正确的有（　）。

A.长期总成本随产量的增加而增加，长期平均成本随产量的增加而减少
B.长期边际成本随产量的增加先增加后减少
C.长期平均成本的变动比较缓慢
D.在成本不变行业中，各厂商的长期平均成本不受整个行业产量变化的影响
E.长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络线

答案：C,D,E
解析：
本题考查的是成本理论。选项A错误，长期总成本随产量的增加而增加，长期平均成本曲线一般也呈“U”形；选项B错误，长期边际成本随产量的增加先减少后增加。

下列不属于物业管理服务的基本内容的是（　）。

A.物业共用设备设施的运行.维护和管理
B.环境卫生.绿化管理服务
C.业主自用部位的维护与管理
D.物业档案资料的管理

答案：C
解析：
本题考查的是物业管理服务的基本内容。物业管理服务的基本内容主要有以下几项：（1）物业共用部位的维护与管理；（2）物业共用设备设施的运行、维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）机动车和非机动车的停放管理；（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理。另外，针对不同类型、不同档次物业的具体特点，业主与物业服务企业可以通过物业服务合同约定其他服务内容。

下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的是（　）。

A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位
B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大
C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案
D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
E.在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿

答案：D,E
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。选项A错误，对于征收的集体土地，土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权；选项B错误，征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；选项C错误，征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。参见教材P43。

从城市用地分类来看，银行、电影院和体育馆涉及的用地都属于公共设施用地。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是城市用地分类。公共设施用地：居住区级及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

(2013真题) 房地产估价机构合作完成估价业务的，应以合作双方的名义共同出具估价报告。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

封面（略）
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。
注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
×××房地产估价有限公司（公章）
二〇一四年九月十七日
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
―、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象描述
1.位罝（略）
2.土地状况
估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。
3.建筑物状况
××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。
酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。
（二）估价对象权属状况
1.土地权属
整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：×××（其他内容略）
2.房屋权属
估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586.18m2，五～六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略）
3.其他权利
经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、价值时点
2014 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业期
2014年9月11日。
十四、估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1.通用性分析
估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。
2.独立使用性分析
估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。
3.可分割转让性分析
根据合法用途和产权状况，五～六层、五～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。
（变现能力其他分析略）
估价技术报告
―、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象区位状况描述与分析（略）
三、估价对象权益状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析
经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。
（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）
七、估价测算过程
（一）比较法
比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
计算公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
1.选取可比实例
（1）可比实例A的确定
G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。
（2）可比实例B的确定
W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。
（3）可比实例C的确定
Y公寓式酒店七层，2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。
2.编制比较因素条件说明表
（可比实例的具体房地产状况描述略）
房地产价格比较因素条件说明表


3.建立比较基础（过程略）
4.编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：
（1）交易情况修正
可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。
（2）市场状况调整
以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。
（3）房地产状况调整
以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。
比较因素条件指数表


5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格
经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。
（测算过程略）
6.确定估价对象比准价格
将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。
（28841＋28661＋26690）÷3＝28064（元/m2）
（二）收益法
收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。
1.计算酒店五～八层年经营收入
经测算，酒店五～八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。
2.计算总费用（总营业支出）
估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。
酒店年总费用＝经营成本及经营费用＋管理费用及财务费用＋维修费＋保险费＋相关税金
（1）经营成本及经营费用
经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：26753354×25%＝6688338（元）
（2）管理费用及财务费用
管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：26753354×3%＝802601（元）
（3）维修费
按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。
年维修费＝3500×3586.18×2%＝251033（元）
（4）保险费
按建筑物重置价格乘以保险费率2‰（依据略）计算，即：年保险费＝3500×3586.18×2‰＝25103（元）
（5）相关税金
税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。
相关税金＝年经营收入×17.5%＝26753354×17.5%＝4681837 （元）
3.确定估价对象房地产年净收益
年净收益A＝年经营收入－年总费用＝26753354－12448912＝14304442（元）
4.确定报酬率
报酬率取12%（确定过程略）。
5.确定收益年限
根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。
6.确定估价对象收益价值
根据公式，估价对象收益价值计算如下：
V＝A/Y[1－（1＋Y）-n]＝14304442÷12%×[1－1/（1＋Y）30.7]＝115651209（元）
评估单价＝115651209÷3586.18＝32249（元/㎡）
（三）估价对象市场价格
根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：
估价对象单价＝28064×0.5＋32249×0.5＝ 30157（元/m2）
估价对象总价＝30157×3586.18 ＝10815（万元）（取整到万元）
（四）估价对象抵押价值
根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：
房地产抵押价值：10815万元－0元＝10815万元
八、估价结果确定（略）
附件（略）

答案：
解析：
1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受
偿款。
2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。
3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。
4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。
5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）
6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。
7.估价结果报告中缺“风险提示”项。
8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。
9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。
10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。
11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。
12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。
13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。
14.应说明确定的年净收益是保守估计值。
15.未说明确定的年净收益是预测值。
16.未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。
17.两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。

房地产估价师考试真题及详解9篇 第6篇

（　）决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。

A、课税主体
B、税率
C、税基
D、课税对象

答案：D
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。

投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。（　）

答案：对
解析：
考点:报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。

某市2005～2013 年住宅竣工面积如表1 所示。下列算式中，求取该市2005～2013 年住宅竣工面积平均发展速度正确的是（　　）。



答案：C
解析：
计算平均发展速度采用几何平均法。由题意，有：

该市2005～2013 年住宅竣工面积平均发展速度

房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。

专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

从估价角度来看，房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的收益分开，不能算作开发利润。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某房地产估价机枸接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
请问：
1.四个交易实例是否可以选作可比实例？
2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？

答案：
解析：
1.实例A、B、C、D交易实例可选作可比实例。实例A与评估对象的房地产权益状况之间存在差异，通过修正可以进行调整；实例B、C属于特殊交易情况的交易实例，一般不宜选为可比实例，但由于此次评估可供选择的交易实例较少，所以不得不选用。实例D与估价对象的形状之间存在差异，但可以通过修正进行调整。
2.实例A需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例A的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例B的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于1的交易情况修正系数来进行修正。实例C可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例D可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，但可以向买受人收取任何预定款性质的费用。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师考试真题及详解9篇 第7篇

间接融资的优点在于（ ）。

A．筹资上可以积少成多

B．安全性比直接融资高

C．有利于筹集长期投资资金

D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平

E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束。

正确答案：ABD
C选项为直接融资的优点，E选项为问接融资的局限性。

在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押人发放在建工程抵押登记证明。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放抵押登记证明。

下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ ）。

A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

正确答案：ACE
有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。

下列交易实例中，不得选作可比实例的是（ ）。

A.成交日期与价值时点相差1.5年
B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格
C.与估价对象类似的交易实例
D.成交日期晚于价值时点

答案：D
解析：
本题考查的是选取可比实例。选项D，可比实例的成交日期不得晚于价值时点。P182～183。

甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
建设单位将综合楼抵押应办理（　　）。

A.预告登记
B.地役权登记
C.所有权初始登记
D.在建工程抵押登记

答案：D
解析：
以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

关于无差异曲线特征的说法，错误的是（）。

A.无差异曲线凸向原点
B.无差异曲线的斜率为正值
C.无差异曲线又称为等效用曲线
D.离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小

答案：B
解析：
本题考查的是无差异曲线分忻。无差异曲线主要有以下特点：（1）无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；（2）无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；（3）无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交；（4）无差异曲线凸向原点。参见教材P177。　@##

财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（　）时的折现率。

A、0
B、1
C、0或1
D、2

答案：A
解析：
本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

甲公司与乙公司签定的合同属于（ ）

A有偿合同

B无偿合同

C要式合同

D单务合同

正确答案：AC

房地产估价师考试真题及详解9篇 第8篇

某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2003年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。

A．0．5

B．1．5

C．2

D．3

正确答案：B

房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。

A．土地总量有限

B．规划限制

C．房地产不可移动

D．价值量大

正确答案：C

李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com 认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。
　　答题需要层次，考三个问题
　　1.房屋用途的确定、违章建筑确认
　　2.征收估价机构的选择
　　3.征收补偿的确定

答案：
解析：
?? 1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。
　　2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。
　　3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。
　　举一反三
　　征收补偿是问答题或单选题必考的内容
　　主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。

某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算文具建筑物的成新率为（ ）

A．80％

B．82％

C．83％

D．92％

正确答案：D

某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（　　）

答案：错
解析：
补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。对于改变土地用途、容积率等规划条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额。所以此题所指情况的估价时点应为2011年5月9日。

某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价对点的完工程度是（ ）。

A．30%

B．45%

C．65%

D．75%

正确答案：B

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.40

正确答案：C
写字楼将发生的贬值额

马克思的地租理论不包括（　）。

A、级差地租
B、剩余地租
C、垄断地租
D、绝对地租

答案：B
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。

房地产估价师考试真题及详解9篇 第9篇

房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（　）特性。

A、独一无二
B、不可移动
C、流动性差
D、用途多样

答案：B
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。

下列公式不正确的一项是（ ）。

A．分配(应付)利润=经营利润一(盈余公积金+公益金+未分配利润)

B．税后利润一利润总额一所得税

C．经营利润一销售(含出租、自营)收入一经营成本一期间费用一销售税金

D．利润总额一经营利润+营业外收支净额

正确答案：A
A分配(应付)利润一税后利润一盈余公积金一公益金一未分配利润。

抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（　）

答案：对
解析：
考点:估价方法。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象。

支出法计算GDP计算公式是工资＋利息＋租金＋间接税＋企业转移支付＋折旧。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。用收入法核算的GDP应包括以下一些项目：工资、利息、租金、利润、企业转移支付及间接税、资本折旧等。

对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。

用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。

A．0

B．α/ （1+Yn）

C．α×n

D．∞

正确答案：B

某房地产的建筑面积为3000m2，现状价值为5000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为200万元，残值为30万元，后续必要支出及应得利润为5000元/m2，重建后的房地产市场价格为20000元/m2。该房地产的市场价值为（　）万元。

A、1330
B、4300
C、4330
D、4530

答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法总结。（20000-5000）×3000/10000-200+30=4330万元。参见教材P352。

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