房地产估价师考试历年真题精选9辑 第1辑
房地产赠与属于双务行为，受让人必须承担一定义务。( )
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。
A.6.75%
B.8.05%
C.7.93%
D.7.52%
答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。
保留价也称为拍卖低价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（ ）
答案：错
解析：
考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。
某房地产投资项目的实际收益率为8.0％，若银行的存、贷款年利率分别为3.5％和6.5％，通货膨胀率为4.0％，则该项目投资的名义收益率是（ ）。
A．11.78％
B．12.00％
C．12.32％
D．15.02％
答案：C
解析：
实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），本题中，实际收益率为8.0％，通货膨胀率为4%，带入上述公式，则有（1+Ra）=（1+8.0％）（1+4%），解得名义收益率Ra=12.32％。
关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的（）。
A.开发经营期可分为建设期和经营期
B.建设期的起点与开发经营期的起点相同
C.经营期可具体分为销售期和运营期
D.建设期和经营期不会重叠
答案：D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有重香。 参见教材P330。
下列污染类型中，属于辐射污染的有（ ）。
A．灯光污染
B．视觉污染
C．高压输电线污染
D．垃圾臭气污染
E．医疗照射
答案：A,B,C,E
解析：
辐射污染有电磁辐射污染和放射性辐射污染两种。电磁辐射污染可分为光污染和其他电磁辐射污染。光污染有：①灯光污染；②眩光污染；③视觉污染；④其他可见光污染。其他电磁辐射污染是除光之外的其他电磁辐射污染，通常称为电磁辐射污染。放射性辐射污染的主要来源有：①宇宙线；②地球上的天然放射性源；③人类活动增加的辐射；④核燃料的“三废”排放；⑤医疗照射引起的放射性。D 项属于大气污染。
下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（ ）。
A、征地区域农民自住住宅项目
B、廉租住房项目
C、医疗卫生用地
D、基础设施用地
答案：D
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。
土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（ ）。
A.地质状况
B.地形状况
C.地势状况
D.土壤状况
答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。
市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?
正确答案：
(1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：
①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；
②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；
③可比实例的成交日期应与估价时点接近；
④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)因为成交日期与估价时点相差时问过长(5年应该视作很长时间)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年”。
房地产估价师考试历年真题精选9辑 第2辑
下列方法中，属于风险辨识方法的是（ ）。
A、蒙特卡洛模拟法
B、调查和专家打分法
C、解析方法
D、故障树分析法
答案：D
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。参见教材P230。
2016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于（ ）万元。
A、1000
B、1250
C、1500
D、1750
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%=1000（万元）。参见教材P108。
答案：错
解析：
考点:价值时点的确定。在评估受贿所收受的房地产的价值时，价值时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日等多种选择，但从理论上讲，科学的价值时点应为受贿之日。
路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是路线价法。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。
随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场结构。随着企业大型化发展趋势，出现了寡头垄断趁势。
国办发[2005]26 号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有( ) 。
A.住宅小区绿地率在30％以下
B.住宅小区建筑容积率在1.0 以上
C.单套建筑面积在120 ㎡以下
D.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2 倍以下
E.人均居住建筑面积在25 ㎡以下
答案：B,C,D
解析：
《2005 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0 以上；
(2)单套建筑面积在120 ㎡以下；
(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。
A．房地产投机
B．物价变动
C．财政收支状况
D．居民收入水平
正确答案：A
[答案] A 房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。
下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。
A 房地产投机 B 物价变动 C 财政收支状况 D 居民收入水平
假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（过时） （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试历年真题精选9辑 第3辑
房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A、政治风险
B、变现风险
C、机会成本风险
D、市场供求风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金
下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（ ）。
A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元
B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路
C.该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过
D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个
答案：B
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。选项ACD分别属于交通条件描述中的交通收费情况、出入可利用的交通工具和停车方便程度。选项B是位置描述中的临街状况描述。参见教材P80。
对人体危害最大的颗粒污染物是( )。
A.尘粒
B.落尘
C.飘尘
D.烟尘
答案：C
解析：
对人体危害最大的是飘尘，它可被人吸入。很多重金属颗粒物，如镉、锌、镍、钛、锰、砷、汞、铅等污染大气后，能引起人体慢性中毒。其中以铅的危害多而重。
在编制竣工档案时，技术资料的内容包括（ ）。
A.土建资料
B.前期工作资料
C.安装方面的资料
D.设计文件及变更资料
E.招标方面的资料
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是竣工验收。技术资料的内容包括前期工作资料、土建资料和安装方面的资料，选项D设计文件及其变更资料属于前期工作资料的内容。
在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于（ ）。
A．法律
B．行政法规
C．部门规章
D．地方性法规
答案：B
解析：
房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。
股票是（ ）。
A．股份制企业一定量资本额的代表
B．计算股份制企业资本的最小单位
C．用以证明投资者的股东身份和权益的凭证
D．获得股息和红利的凭
E．认定所有人有权取得收入的凭证
甲公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为182.50亿元，年初存货为60亿元，年末存货为10亿元，其存货周转天数是( )天。
A.61
B.70
C.120
D.140
由于股票可以自由流通，因此股东与股份有限公司之间的关系不稳定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列属于建设用地管理原则的是( )。
A.规划总体控制的原则
B.有偿使用土地的原则
C.节约和集约用地的原则
D.建设用地年度计划管理原则
E.依法征地原则
答案：A,B,C,D
解析：
土地利用规划和计划是建设用地管理的基本依据，尤其涉及农用地转为建设用地时，首先要看其是否符合土地利用总体规划的要求，其次要看其是否符合土地利用年度计划的要求。
国土资源部会同国家发展改革委以全国土地利用总体规划安排为基础，根据经济社会发展状况和各地用地实际等情况，测算全国未来三年新增建设用地计划指标控制总规模。
省级以下国土资源主管部门应当将上级下达的土地利用年度计划指标予以分解，经同级人民政府同意后下达。
新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中新增建设用地计划的，按规定程序报国务院审定。
房地产估价师考试历年真题精选9辑 第4辑
(2017真题) 根据《资产评估法》，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业组织。《资产评估法》规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。
甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 （ ）
某城市居住生活聚居地的人口规模约为1200人，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的（ ）。
A.居住社区
B.居住区
C.居住组团
D.居住小区
答案：C
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。居住组团是指被小区道路所分割，并与居住人口规模（1000～3000人、300～1000户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
大力发展房地产业，有利于改善投资环境，加快改革开放步伐。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（ ）。
A．土地出让权
B．征地拆迁费
C．基础设施建设费
D．土地转让费
E．契税
地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（ ）
答案：对
解析：
房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形：①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。②以单纯的土地使用权抵押的，即在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。其前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。
划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。
A．绿地控制范围
B．历史建筑保护范围
C．地表水保护范围
D．城市基础设施用地控制界线
建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有( )。
A、建设年限
B、建设质量水平
C、项目合理规模
D、建设地区即建设地点
E、环境保护措施
某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9 %，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
房地产估价师考试历年真题精选9辑 第5辑
预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法。
E．路线价法
甲公司转让商场时，应当（ ）。
A．将商场拟转让的情况告知抵押权人
B．将商场已经抵押的情况告知丁公司
C．征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利
D．征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利
我国房地产投资统计仅包含房地产开发投资，对未进行开发工程、只进行单纯的土地或房地产资产交易活动，不作为房地产开发投资统计。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关可行性研究四个阶段的分析正确的是( )。
A．按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经相关有权审批单位就项目可行性研究报告进行评估论证
B．详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±3%，所需费用，小型项目约占投资的 0.5%～1.0%，大型复杂的工程约占0.2%～0.5%
C．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±25%，所需费用约占总投资的0.5%～2.5%
D．投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为~30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%
E．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。
正确答案：ADE
[答案] ADE B项中对应数据应分别为±10%、1.0%～3.0%和0.2%～10%，C项中对应数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。
工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。(
答案：对
解析：
工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。
持有建设工程规划许可证和施工许可证的房地产就是商品房。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数＝500/200＝2.5。
国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（ ）。
A.客观评估被征收房屋价值
B.公共利益
C.被征收人同意
D.签订补偿方案
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。参见教材P54。
下列不属于房地产投资项目动态经济评价指标的是（ ）。
A、财务内部收益率
B、财务净现值
C、投资利润率
D、动态投资回收期
答案：C
解析：
考点:经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。
房地产估价师考试历年真题精选9辑 第6辑
关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。
A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能为以抵押为估价目的的估价对象。
答案：错
解析：
本题考查的是辐射污染。医疗照射已经成为主要的人工污染源。
《注册房地产估价师管理办法》规定，取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
委托贷款的风险，由( )承担。
A.委托人
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
答案：A
解析：
委托贷款——是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。
商品房预售应符合的条件包括（ ）等。
A、已付清土地出让金
B、取得土地使用权证书
C、拆迁安置方案已落实
D、物业管理方案已落实
E、取得施工许可证
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P126。
利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据给予较小权重。（ ）
答案：错
解析：
加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重，对较远的数据给予较小权重，将各期房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。
房地产估价机构采用合伙形式的评估机构，应当有（ ）名以上的评估师。
A.2
B.3
C.5
D.6
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。房地产估价机构采用合伙形式的评估机构，应当有两名以上的评估师。
某住宅的建筑面积为100㎡，买卖合同约定成交价为10000元/㎡，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6％，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A．90.19
B．95.85
C．100.57
D．105.28
答案：D
解析：
建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格＝卖方实得金额＋应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价格：[60＋40／（1＋6％）]＋8／（1＋6％）＝105.28（万元）。
房地产估价师考试历年真题精选9辑 第7辑
在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。
A．按存量增量细分
B．按交易形式细分
C．按目标市场细分
D．按房地产用途细分
E．按地域细分
房地产开发企业承担的商品房保修期从（ ）之日起计算。
A．竣工
B．交付
C．办理房屋所有权登记
D．入住
答案：B
解析：
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
关于估价师声明的说法，正确的是（）。
A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明
B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证
C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名
D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明
答案：B
解析：
本题考查的是估价报告的组成。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。参见教材P412。
某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。
商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（ ）
正确答案：√
商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
本项目可行性研究对 3 亿元投资额确定的方法为（ ）。
A.通过投资估算指标确定
B.利用施工定额进行测算
C.利用预算定额进行测算
D.利用概算定额进行测算
答案：A
解析：
投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。
下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（ ）。
A、保留价规则
B、价高者得规则
C、瑕疵请求权规则
D、禁止参与竞买规则
答案：A
解析：
本题考查的是保留价规则。保留价并非表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜。保留价规则实质上是权利制衡机制。参见教材P431。
甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是（ ）。
A.5栋共计5230㎡的建筑物
B.10000㎡土地使用权
C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权
D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权
答案：D
解析：
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右
B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语
C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想
D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在3900～4100元之间；选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情；选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。
房地产估价师考试历年真题精选9辑 第8辑
下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。
A.新旧程度
B.周围环境
C.建筑物内空间布局
D.土地开发程度
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度。建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位因素。参见教材P122～126。
某集团公司打算将其名下的一处房地产出售，根据该房地产所处的地段、建筑面积、装修等各方面因素，公司给其标价320万元人民币。然而，此房地产标价两个月后，却无人问津。该公司考虑是否是因为标价太高导致的。为此，该公司委托一家房地产估价公司对此房地产进行估价。
请问：
估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
正确答案：
估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的情况有：
(1)土地权属状况；
(2)房屋产权状况；
(3)该房地产是否符合规划要求；
(4)土地使用基本状况；
(5)建筑物基本状况。
答案：错
解析：
本题考查的是财产保险。建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者的伤害或财务损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P145。
计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以平均熟练度工人的平均工效计算。（ ）
答案：错
解析：
考点:进度控制。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。
金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。
A.客户评价
B.贷款银行评价
C.项目评估
D.担保方式评价
E.贷款综合评价
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项B贷款人即是银行，自己不需要评价自己。参见教材P330。
某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
A.536
B.549
C.557
D.816
答案：A
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（万元）。
居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于( )。
A.公共绿地
B.专用绿地
C.宅旁绿地
D.街道绿地
答案：A
解析：
公共绿地——指居住区内居民公共使用的绿化用地；如①居住区公园、②居住小区公园、③林荫道、④居住组团的小块绿地等；
估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况调整内容有（ ）。
A.建筑密度
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.周边道路交通管制状况
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是权益状况调整的内容。选项A建筑密度与容积率一祥，属于规划条件。选项C、E属于区位状况。P199。
房地产估价师考试历年真题精选9辑 第9辑
交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么?
正确答案：
交易实例房地产是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例；类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并与估价对象房地产状况相同(用途、结构、权利性质相同)或相当(规模、档次相当)的房地产；可比实例房地产是指交易类型与估价目的吻合，成交日期尽量接近估价时点，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格的类似房地产；估价对象房地产是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。
交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产和估价对象房地产最小，是包围与被包围关系。
个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 （ )
此题为判断题(对，错)。
金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（ ）。
A.内部收益率
B.销售利润率
C.权益资金占总投资比率
D.贷款偿还期
E.敏感性评价
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。
由于市场信息的缺乏，房地产市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务，这体现了房地产市场特性中的（ ）。
A、市场信息的不对称性
B、市场需求的广泛性
C、市场需求的多样性
D、市场交易的复杂性
答案：D
解析：
考点:房地产市场的特性。由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。
某宗房地产的土地总面积为1200m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m( 上标)2；地上建筑物总建筑面积为2300m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为 250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2。
A．2567
B．1339
C．1145
D．1117
正确答案：B
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。（ ）
此题为判断题(对，错)。
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在财产保险中，火灾保险一般采用的形式是( )。
A.不定值保险
B.定值保险
C.一切危险保险
D.法定保险
答案：A
解析：
不定值保险——是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。
对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。
一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（ ）。
A、成本法
B、收益法
C、基准地价修正法
D、假设开发法
答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。
