21年房地产估价师历年真题解析5卷 第1卷
可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是（ ）。
①调查研究；②接受委托；③编制可行性研究报告；④方案的选择和优化；⑤财务评价和综合评价
A．②④①⑤③
B．②③④①⑤
C．②①③④⑤
D．②①④⑤③
对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。 ( )
此题为判断题(对，错)。
在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。
A、 比较法
B、 成本法
C、 基准地价修正法
D、 标定地价修正法
E 假设开发法
建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能申请土地使用权登记，领取权属证书。
甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/㎡，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/㎡，容积率为2．5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是控制性详细规划。建筑密度是一种通常以上限控制的规定性指标。
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库（土地性质为出让）进行资产处置（即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置）。经双方商定；将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年（1999年5月1日起至2004年4月30日止），月租金为11元/（m2．月），租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2001年12月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些？
正确答案：
该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有：
(1)首先应验证出租仓库使用权的合法性，出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证，出租人与土地证、房产证载明的权利人是否一致；
(2)在上述基础上，可确定出租人签订出租合同的合法性，然后，租赁双方应草签租赁协议的文件，并确定租赁的面积、租金水平等；
(3)租赁双方根据协议文本，由双方自行认定租赁范围或共同委托有资质的测量队伍进行测量，并绘制成图；
(4)双方根据律师出具的法律意见书或经公证处公证的租赁合同，备齐相关资料，到地方房地产管理局等相关部门办理登记备案手续。
房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A．装饰装修改造
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增加
D．改进物业管理
E．周围环境改善
21年房地产估价师历年真题解析5卷 第2卷
目前，中国的土地仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。目前，中国的土地只能为国家或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地
下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A、 所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B、 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C、 初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D、 在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
答案：B
解析：
B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。
财务分析的目的不包括（ ）。
A.评价企业的偿债能力
B.评价企业的资产管理水平
C.评价企业的营运能力
D.评价企业的发展趋势
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。财务分析的目的包括：评价企业的偿债能力、评价企业的资产管理水平、评价企业的获利能力和评价企业的发展趋势。
在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A、业主
B、承租人
C、物业服务企业
D、业主、承租人和物业服务企业共同
答案：A
解析：
考点:写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。标准化装修通常由业主支付，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。
由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下担不超过3万元的罚款；没有违法所得的可处以1万元以下罚款的情形有（ ）
A 同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B 未经注册擅自以房地产 估价师名义从事估价业务的
C 以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D 准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E 两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是( )。
A.产品是否具有差别性
B.市场信息是否完全
C.资源流动是否存在障碍
D.生产者和消费者数量的多少
答案：A
解析：
垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。
下列控制指标中，不属于建设监理控制的( )。
A.质量标准
B.投资限额
C.建设工期
D.投资回报率
答案：D
解析：
监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；
“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；
“一协调”是指全面的组织协调。
请根据以下内容回答 105～110 题
甲房地产开发公司。(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。
第 105 题 乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（ ）。
A．能保本而接受的最高地价
B．能保本而接受的最低地价
C．能取得正常利润而接受的最高地价
D．能取得正常利润而接受的最低地价
正确答案：D
当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。能取得正常利润而接受的最低地价应是甲公司的最大希望。
对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）。
A．服务市场
B．合格有效市场
C．有效市场
D．潜在市场
正确答案：D
D潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。
21年房地产估价师历年真题解析5卷 第3卷
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1 日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售 300 套。
下列关于商品房预售的说法，正确的有（ ）
A.房地产管理部门作出的准予商品房预售的许可，应当予以公开，公众有权查阅
B.甲企业可在未解除合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房
D.甲企业可以与购房人约定面积误差比绝对值超过2％时，买受人有权退房
答案：A,D
解析：
A 项，房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。B 项，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。C 项，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。D 项，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，若面积误差比绝对值超过所约定的比例时，买受人有权退房。
设计阶段影响工程造价的因素主要包括在建筑设计和工艺设计两个阶段中。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。
A．产品调查
B．价格调查
C．市场需求质量调查
D．分销渠道调查
E．促销策略调查
正确答案：ABDE
[答案] ABDE 市场营销因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。
某房地产占地面积2580 m2，建筑面积9440 m2，每层建筑面积2360 m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为l2666元／m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为l2309元／m2，三层价格为ll694元／m2，四层价格为ll460元／m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为： (12566+12309+11694+11460)x2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?
正确答案：
不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
房地产抵押贷款不包括( )。
A、 个人住房抵押贷款
B、 商业房地产抵押贷款
C、 维修基金
D、 在建工程抵押贷款
答案：C
解析：
因为维修基金是业主交给物业管理公司用于维修房屋的资金。
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。 ( )
房地产和房地产业涉及的（ ），特别需要法律法规的规范。
A．占地面积大
B．动用人力多
C．社会面广
D．资金量大
E．产权关系复杂
正确答案：CDE
房地产和房地产业涉及的礼会面广，资金量大，产权关系复杂特别需要法律法规的规范。
根据《物业管理条例》的规定，业主是指( )。
A.房屋的所有权人
B.房屋的使用权人
C.房屋的所有权人或使用权人
D.房屋的所有权人和使用权人
答案：A
解析：
物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业；业主，即物业产权人，指房屋所有权人。
21年房地产估价师历年真题解析5卷 第4卷
在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范尉可能不包括（ ）。
A．职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入
D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入
下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ ）。
A．抵押人到期来偿还债务的
B．抵押人擅自处分抵押房地产的
C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E．未经抵押权人同意，抵押入擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
正确答案：ABC
根据《城市房地产管理管理办法》第40条规定，DE两项不正确。
在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为( )万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
正确答案：B
[答案] B
1200×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)＝1404(万元)
某房地产26000m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为( )元。
A．3000000
B．4800000
C．15600000
D．163800000
正确答案：B
[答案] B
(6300-6000)×26000-3000000＝4800000(元)
某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。
A．50
B．250
C．300
D．350
根据以下材料，请回答 102～106 问题：
古桥房地产开发公司开发了一个占地3万m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自已所购住房面积仅95 m2，并非售房合同中注明的100 m2，遂要求解除合同。
第 102 题 古桥公司在住宅楼交付使用前应该（ ）。
A．成立业主委员会
B．申请业主委员会验收
C．申请单项建筑竣工验收
D．申请住宅小区竣工综合验
答案：错
解析：
本题考查的是会计信息的次要质量要求。重要性属于会计信息的次要质量要求。
股票和债券的相同之处表现在( )。
A.都是融资工具
B.都是流通证券
C.持有者享有相同权利
D.都具有偿还性
E.都可以为投资者带来收益
答案：A,B,E
解析：
股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。
相同之处主要表现在：都是投资手段，都是融资工具，体现着资本信用关系，它们既可以为投资者带来收益，又能使公司筹集到从事生产经营活动所需要的资金；都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响。
答案：错
解析：
本题考查的是会计信息的首要质量要求。相关性是以可靠性为基础的，两者之间并不矛盾，不应将两者对立起来。
21年房地产估价师历年真题解析5卷 第5卷
宅基地上的房屋所有权人与房屋所占用土地的所有权人不一致。（ ）
答案：错
解析：
《房屋登记办法》规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因。
长期贷款指贷款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的贷款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.06
答案：D
解析：
本题考查的是功能过剩折旧。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧=50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（万元）。
在通常情况下，（ ）出让的地价最低。
A.拍卖方式
B.挂牌方式
C.招标方式
D.协议方式
答案：D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。
在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（ ）。
A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价
B.估价项目负责人应为注册房地产估价师
C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作
D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务
E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是估价业务接洽与受理。选项E错误，房地产估价师不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章。
资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是( )。
A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本
答案：C
解析：
在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（ ）。
A、隐含的估价对象范围不同
B、参数选取不合理
C、基础数据不正确
D、价值类型选取不合理
E、选用的估价方法不切合估价对象
答案：A,B,C,E
解析：
考点:确定估价结果。不同估价方法的测算结果之间有较大差异时，可以从下列途径寻找原因：（1）估价计算的正确性；（2）估价基础数据的正确性；（3）估价参数的合理性；（4）估价计算公式的恰当性；（5）不同估价方法的估价对象财产范围的一致性；（6）不同估价方法的估价前提的一致性；（7）估价方法的适用性；（8）估价假设的合理性；（9）估价依据的正确性；（10）估价原则的正确性；（11）房地产市场状况的特殊性。
能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（ ）。
A．空置面积
B．租金水平
C．收租损失水平
D．可出租面积
E．经营费用
答案：B,D
解析：
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化。
业主，即物业产权人，指房屋所有权人和使用人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
