21年房地产估价师试题9节 第1节
房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。
A.销售利润率＝销售利润/销售收入
B.销售利润率＝销售利润/总开发价值
C.销售利润率＝销售利润/总开发成本
D.销售利润率＝销售利润/项目总投资
答案：A
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率＝销售利润/销售收入×100%。
现场竞买成功后，一般情况下，买受人应该立刻缴纳成交价一定比例的款项作为（ ）。
A.定金
B.预付款
C.保证金
D.违约金
答案：A
解析：
本题考查的是房地产拍卖的程序。现场竞买成功后，一般情况下，买受人应该立刻缴纳成交价一定比例的款项作为定金。
如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列金融工具中，银行汇票属于( )。
A.直接金融工具
B.短期信用工具
C.商业信用工具
D.消费信用工具
答案：B
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
⑴短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
⑵长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。
⑶不定期信用工具主要指银行券和纸币。
长期趋势法的作用主要有（ ）。
A.用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C.用于成本法计算重置价格
D.用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
E.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
21年房地产估价师试题9节 第2节
房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A、 地役权
B、 典权
C、 抵押权
D、 租赁权
答案：D
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。
甲估价公司优先选用（ ）方法估价。
A.估价对象位于XX市XX区XX自贸区内，虽然近几年来周边土地招拍挂市场有多宗的成交案例，但案例基本都对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件，适宜采用比较法进行主体资格修正评估
B.估价对象区域较少单纯土地出租案例，均以房地产开发形式经营，适宜采用收益法自主经营方式进行评估
C.近几年XX市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，不适宜选用成本法，但适宜采用基准地价系数修正法进行评估
D.估价对象规划条件明确，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，故宜采用假设开发法
答案：D
解析：
估价对象规划条件明确，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，故宜采用假设开发法。
为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
答案：
解析：
（1）建立比较基础
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币。
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币。
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377（万元人民币）
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
【答疑编号10654788,点击提问】
对于出租的房产，以房产评估价作为房产税的计税依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。
A．全部投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．借款还本付息估算表
D．投资计划与资金筹措表
21年房地产估价师试题9节 第3节
开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。
A．35.2
B．105.6
C．528
D．1056
甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（ ）万元。
A．8.00
B．11.76
C．16.80
D．24.00
债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定。
A．征地费及拆迁安置补偿费
B．勘察设计及前期工程费
C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E．住宅建筑、安装工程费
正确答案：ABDE
[答案] ABDE
住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。
21年房地产估价师试题9节 第4节
在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。参见教材P350。
下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。
A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈( )波动的趋势。
A．向下
B．平稳
C．不稳定
D．向上
正确答案：D
[答案] D 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势。
(2017年真题) 编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。
下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）
A 奢侈品的需求价格弹性相对较大
B 占家庭指出比例较大的上品，其需求价格弹性相对较小
C 商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品
D 商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品
E 商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性
21年房地产估价师试题9节 第5节
某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120平方米以上的住宅供过于求，70平方米以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。
A、均衡
B、周期性失衡
C、结构性失衡
D、区域性失衡
答案：C
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存；结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡，例如商品住房与经济适用住房之间、高档商品住房与普通商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
答案：B
解析：
该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=6000－1000－1000/50％=3000（万元）。
抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。
21年房地产估价师试题9节 第6节
资产负债表的左方反映资产类，右方反映负债及所有者权益类。左右两方的金额合计不一定相等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
入被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）
A向原房地产估价机构书面申请复核
B另行委托房地产估价机构评估
C 要求拆迁管理部门制定房地产估价机构重新评估
D申请专家委员会鉴定
对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
Z根据GB/T 17986—2000《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是( )。
A、 无顶盖的室外楼梯
B、 无柱的雨篷
C、 无顶盖的阳台
D、 房屋之间无上盖的架空通廊
某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1.以商品住宅销售均价为基础估价；
2.以商业用途土地价格为基础估价。
<1> 、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
<2> 、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
答案：
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。
理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。
或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。
21年房地产估价师试题9节 第7节
零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置不同而有较大差异。参见教材P357。
民事义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为或不为一定行为的约束。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：C
解析：
计算平均发展速度采用几何平均法。由题意，有：
该市2005～2013 年住宅竣工面积平均发展速度
经济适用住房指导价是根据平均成本加3%的利润确定，对管理水平较高的开发建设单位，由于劳动生产率较高，成本控制较好，实际利润可能高于3%，否则其利润可能会低 于3%，甚至可能会亏本。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师试题9节 第8节
房地产用途描述要说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产基本状况的描述。房地产用途描述要说明估价对象的登记用途、实际用途、规划用途和设计用途。
根据国家《城市区域环境噪声标准》，3 类标准适用于（ ）。
A．疗养区
B．居住区
C．工业区
D．大学区
答案：C
解析：
根据国家《城市区域环境噪声标准》，环境噪声标准分为 0、1、2、3、4 五个级别：①0 类标准适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域，位于城郊和乡村的这一类区域分别按严于 0 类标准 5dB（分贝）执行；②1 类标准适用于以居住、文教机关为主的区域，乡村居住环境可参照执行 1 类标准；③2 类标准适用于居住、商业、工业混杂区；④3 类标准适用于工业区；⑤4 类标准适用于城市中的道路交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两域；穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声（指不通过列车时的噪声水平）限值也执行 4 类标准。夜间突发的噪声，其最大值不准超过标准值15dB。
某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为( )元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
正确答案：C
地下室防潮与防水做法中用钢筋混凝土防水，防水混凝土墙和板不能过薄，一般墙板厚不应小于（ ）mm，底板不宜小于（ ）mm。
A.100，50
B.150，100
C.200，150
D.300，200
答案：C
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。地下室防潮与防水做法中用钢筋混凝土防水，防水混凝土墙和板不能过薄，一般墙板厚不应小于200mm，底板不宜小于150mm。
某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A.21％
B.27％
C.79％
D.85％
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当R＝0时，该建筑物的成新率q＝n／（t＋n）＝30／（8＋30）＝78.9％。
21年房地产估价师试题9节 第9节
土地使用制度改革是将过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取（）的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。
A、有偿划拨，无限期使用，不得转让
B、无偿划拨，有限期使用，不得转让
C、无偿划拨，无限期使用，不得转让
D、无偿使用，无限期使用，可以转让
答案：C
解析：
本题考查的是房地产业的基本概念。城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。
王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ )元。
A.100
B.140
C.1100
D.1540
（ ）单位收到建设工程竣工报告后，应当组织有关单位进行竣工验收。
A.设计
B.施工
C.建设
D.监理
答案：C
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
由于房地产估价人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产估价人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理如下表，其中，2012年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中，正确的有（ ）。
某类房地产2010年到2015年的价格（单位：元/平方米）
A、利用平均增减量法，2012年的趋势值为8150元/平方米
B、利用平均增减量法，2015年的趋势值为9125元/平方米
C、利用平均发展速度法，2012年的趋势值为8128元/平方米
D、利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9150元/平方米
E、利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9230元/平方米
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是平均增减量法。
平均增减量＝（8800－7500）/4＝325
2012年趋势值＝7500＋2×325＝8150
2015年趋势值＝7500＋5×325＝9125
平均发展速度＝（8800/7500）1/4＝1.041
2012年的趋势值＝7500×1.0412＝8128
2015年的趋势值＝7500×1.0415＝9169
