21年房地产估价师真题下载9篇 第1篇
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0元/（m2?d），地上一到四层的客观租金水平为3.0元/（m2?d），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。
A.租赁期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金；租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则，租约期内均取租约租金和客观租金中较低者，租约期外取市场租金
D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：（1）合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；----租约期内取租约租金；（2）合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值-----采用租约期外的客观租金。分析：地下一层租金2.1元/（m2?d）高于客观租金2.0元/（m2?d），选用客观租金；地上租金2.5元/（m2?d）低于市场租金3.0元/（m2?d），合同内选用合同租金，合同外选用市场租金。
某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（ ）。
A．1.07%
B．1.11%
C．1.20%
D．1.25%
答案：C
解析：
采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：
故有4654=4230×（1＋t）8，t=1.20%。
估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录（ ）。
A、应作为估价资料保存
B、不用作为估价资料保存
C、由估价机构决定是否保存
D、依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
考点:保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价对象实地查勘记录；（6）估价报告内部审核记录；（7）估价中的主要不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。
（ ）是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。
A.市场细分
B.市场定位
C.市场专业化
D.目标市场选择
答案：B
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位也被称为产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。
经济适用房的土地采用（ ）方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
正确答案：A
1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”
已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。
A．10
B．9
C．1
D．0.9
“吉芬商品”是指价格下降后，收入效应小于替代效应的商品。（ ）
答案：错
解析：
某些商品价格下降后，由于收入正效应相当大，消费者实际收入提高引起对该商品需求减少的数量超过替代效应所引起的购买量的增加，导致事实上对该商品的需求量在其价格降低时反而减少，这类商品称为“吉芬商品”。
关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。
A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同；选项B错误，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。
某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（ ）。
A．农用地
B．工业用地
C．建没用地
D．乡镇企业用地
21年房地产估价师真题下载9篇 第2篇
关于该项目，下列说法不正确的有( )。
A、 竣工验收后即可以交付使用
B、 提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C、 小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D、 业主委员会应由业主选举产生
下列属于债务融资市场渠道的是（ ）。
A．房地产企业上市
B．抵押型REIT
C．权益型REIT
D．抵押贷款支持证券
E．退休基金
正确答案：BDE
BDE房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。
( )是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。
A、 供给
B、 生产
C、 投入
D、 产出
是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价
格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。
A．可比实例
B．吻合案例
C．相似实例
D．求同案例
正确答案：A
[答案] A
可比实例(comparable property)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。
具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房产税。具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（ ）。
A.内部收益率
B.销售利润率
C.权益资金占总投资比率
D.贷款偿还期
E.敏感性评价
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一)估价对象实物状况（略）
(二)估价对象权益状况（略）
(三）估价对象区位状况（略）
四、估价目的
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义
估价对象于估价时点的公开市场价值。
六、估价时点2008年9月5日。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。
3.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。
5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》(A房市〔2002〕148号）。
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字〔2004〕74
号）。
8.《房屋拆迁许可证》(证号：X规拆许（2008)第X X号）。
9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义
略)。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
答案：
解析：
1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。
3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。
4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。
21年房地产估价师真题下载9篇 第3篇
根据《物权法》的规定，农民可以将耕地的土地使用权抵押给银行申请贷款。（ ）
答案：错
解析：
我国《物权法》规定，不得抵押的财产有：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。（ ）
答案：错
解析：
市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于( )。
A.1/3
B.1/2
C.2/3
D.3/4
答案：B
解析：
省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3 人以上单数，其中房地产估价师不得少于1/2。
根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。（ ）
正确答案：×
根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。
下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是（ ）。
A．接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究
B．调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成
C．存市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价
D．编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划。提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据
正确答案：C
应在接受委托、调查研究及方案选择和优化三项分析后确定最佳方案。
功能定位的目的，是为市场体共有较高性能的产品。（ ）
此题为判断题(对，错)。
居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。
下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是（ ）。
A.容积率
B.建筑质量
C.绿地率
D.周围环境
答案：B
解析：
本题考查的是影响居住房地产价格的因素。影响居住房地产价格的主要实物状况包括：建筑结构、类型和等级；设施与设备；建筑质量；装饰装修。影响居住房地产价格的主要区位状况包括：位置、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。
租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。（ ）
此题为判断题(对，错)。
个人实际缴存的住房公积金，都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。 （ ）
21年房地产估价师真题下载9篇 第4篇
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
A．卖方实际得到的价格/(1－应由卖方缴纳的税费比率)
B．卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费
C．买方实际付出的价格－应由买方负担的税费
D．应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E．买方实际付出的价格/(1－应由买方缴纳的税费比率)
正确答案：ACD
房地产正常的成交价格＝卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房地产正常的成交价格＝买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项错。
商品房预售的条件之一是：投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的（）。
A.后续开发资金和施工措施
B.后续开发资金和质量保障措施
C.施工进度和竣工交付日期
D.施工和质量保障措施
答案：C
解析：
本题考查的是商品房预售。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是（ ）。
A．甲公司非法占用了财产
B．甲公司所有的危房
C．甲公司替乙公司保管的财产
D．甲公司未经规划许可建造的房屋
某企业2008年12月末，流动资产为1075万元，流动负债为430万元。则该企业的流动比率是（ ）。
A.40%
B.50%
C.200%
D.250%
答案：D
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率＝流动资产/流动负债×100%=（1075/430）×100%=250%。
与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的（ ），为贷款的偿还提供担保。
A.标的物
B.典当物
C.质押物
D.抵押物
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
正确答案：B
[答案] B
建筑物的现值V＝C(1-dt)＝800×120×(1-2.2%×8)＝79104元
下列各项中，实行单利计息的有（ ）。
A、个人储蓄存款
B、地产开发贷款
C、住房抵押贷款
D、国库券
E、房产开发贷款
答案：A,D
解析：
考点:单利计息与复利计息。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的；我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。
某地区商品住宅价格自1997年2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（ ）元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
居住区总用地是指居住范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师真题下载9篇 第5篇
某个10层楼的建筑，其沉降缝的宽度宜为（ ）mm。
A.10～20
B.50～80
C.80～120
D.120以上
答案：D
解析：
本题考查的是变形缝。五层以上的建筑物的沉降缝的宽度不小于120mm。
下列关于征地的表述中，正确的有（ ）。
A．根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”
B．任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费
C．征地安置补助费归农村集体组织所有
D．土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍
E．征地时所称的地上附着物包括地下管线
（二） 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。
请问：
结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？
答案：
解析：
（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：
①估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
②价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
③价值类型。
④估价对象抵押的合法性分析。
⑤合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。
⑥把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。
⑦遵循谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
⑧市场变现能力分析。房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点，并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进行定性分析。
⑨估价对象风险提示。房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
⑩其他。根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。
（2）本案例，在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：
①预测开发完成后的价值宜谨慎；
②开发费用可能发生变化；
③开发周期可能延长；
④开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化；
⑤折现率或利润率水平可能发生变化。
收集一手资料常用的方法有（ ）。
A.观察法
B.访问法
C.头脑风暴法
D.问卷法
E.实验法
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。一手资料的收集方法有四种：观察法、访问法、问卷法、实验法。P107～108。
关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。
A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，某些价格影响因素对价格的影响方向和程度不一定相同；选项B错误，比较调整的内容越多，说明可比实例和估价对象的差异性越大，反而越不精确；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。选项E是房地产状况中的权益状况的调整。P197～200。
金融信托投资的特点有（ ）。
A.财产所有权归属于委托人
B.财产所有权要从委托人转移给受托人
C.财产核算的自主性
D.财产核算的他主性
E.收益分配的实绩性
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是金融信托投资业务。金融信托投资的性质：财产所有权的转移性、财产核算的他主性、收益分配的实绩性。P256。
个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。
下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是（ ）。
A．详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%～5.0%，大型复杂的工程约占O.4%～2.0 %
B．按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位 委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目， 任何单位不准审批，更不准组织建设
C．项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家 对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段
D．详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出 投资与否决策的关键步骤
正确答案：A
A项中对应的三个数据分别为±10%、1.0%～3.0%和O.2%～1.O %。
下列关于合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。
A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B．其团体性没有法人强
C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
正确答案：D
合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。
21年房地产估价师真题下载9篇 第6篇
建成在售房地产拍卖时，需要注意的事项包括（ ）。
A.房地产所属物业的商品房预售（销售）情况
B.土地使用款项是否付清
C.房地产当前使用和租赁情况.费用拖欠情况
D.土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书
E.政府相关管理部门的批准文件是否齐全
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产拍卖注意事项。建成在售房地产拍卖应注意事项：（1）房地产所属物业的商品房颜售（销售）许可证办理情况；（2）土地使用权款项是否付清；（3）房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
根据题意，本例中的基础采用( )比较适宜。
A、 条形基础
B、 独立基础
C、 筏板基础
D、 箱形基础
我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A、12.45%
B、10.26%
C、11.98%
D、9.68%
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。
关于房屋转租，不正确的表述是（ ）。
A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关
C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（ ）元。
A．50．6
B．60．6
C．34．8
D．44．6
对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （ ）
正确答案：×
房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（ ）。
A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
答案：D
解析：
本题考查的是撰写估价报告。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。
开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。( )
正确答案：×
[答案] × 成本利润率等于开发利润占总开发成本的比率。
21年房地产估价师真题下载9篇 第7篇
可用于互斥方案比选的方法有（ ）。
A.净现值法
B.内部收益率法
C.动态投资回收期法
D.费用现值比较法
E.费用年值比较法
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案经选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。内部收益率不能用于互斥方案的比选，C只能用于单一方案的评价。参见教材P209。
以出让的方式取得土地使用权的，不需要申请选址意见书。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，需要申请选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。
监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。
A、75.6
B、77.6
C、80.6
D、87.6
答案：B
解析：
考点:分解法。门窗等损坏的修复费用＝2（万元）；装饰装修的折旧额＝600×500×3/5＝18（万元）；设备的折旧额＝60×1/15×10＝40（万元）；长寿命项目的折旧额＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（万元）；该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（万元）。
假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，
A、 10%
B、 15%
C、 5%
D、 9%
答案：D
解析：
此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。
非业主使用人也是物业管理服务的对象。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。{买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。
A．40 000
B．53 600
C．66 800
D．80 000
下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
21年房地产估价师真题下载9篇 第8篇
比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（ ）
答案：对
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。如果比较价值价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。
某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为（ ）元。
A．274365
B．309375
C．680625
D．990000
正确答案：B
（450*4.3/3.2-450)*2000=309375
高层建筑地价分摊的方法有( )。
A．按建筑物价值进行分摊
B．按房地价值进行分摊
C．按土地价值进行分摊
D．按建筑面积进行分摊
E．按楼面地价进行分摊
正确答案：BCD
[答案] BCD
高层建筑地价分摊的方法有：(1)按建筑面积进行分摊；(2)按房地价值进行分摊；(3)按土地价值分摊。
业主大会议事规则由（ ）制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.政府物业管理部门
D.业主和物业管理企业共同
答案：A
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项的范围包括：制定和修改业主大会议事规则。
如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。
A、38.5
B、40.5
C、48.0
D、50.0
王某自用的地下商业房产，应税房屋原值为300万元，其应缴纳房产税最多为（ ）元。
A.17640
B.25200
C.25920
D.32400
答案：D
解析：
本题考查的是房产税计税依据。300×（1－10%）×1.2%＝32400（元）。P236。
下列房产中，可免征房产税的是（ ）。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
正确答案：D
可以免征房产税的房产有：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非营业用的房产。
某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分率租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（ ）万元。
A．13．2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
正确答案：B
15万元+（180-150）万元×3%=15．9万元。
商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师真题下载9篇 第9篇
由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金概述。由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。
部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设的的招标投标管理。建设工程招标投标的范围：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；（4）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。
下列房产可免征房产税的有（ ）。
A.企业兴办幼儿园自用房
B.公园内经营用房
C.学校图书馆
D.个人居住用房
E.校办企业用房
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房产税减税、免税。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，经营性不可；校办企业用房，属于经营性，不免房产税。
引起建筑物物质折旧的因素包括（ ）。
A．地震
B．电梯数量不够
C．酸雨
D．单行道
E．门窗的自然破损
答案：A,C,E
解析：
物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：①自然经过的老化。可称为自然老化折旧，主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。②正常使用的磨损。可称为使用磨损折旧，主要是由人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。③意外破坏的损毁。可称为意外损毁折旧，主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击等；人为方面的，如失火、碰撞等。④延迟维修的损坏残存。可称为延迟维修折旧，主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙面、地面有裂缝等。
下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述正确的是( )。
A、 一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师
B、 二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师
C、 新设立房地产估价机构要有1名以上专职注册房地产估价师
D、 三级资质要有5名以上专职注册房地产估价师
E 三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师
营改增之后，个人将购买2年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征增值税。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。P259。
某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1％
D.23.1%
答案：C
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+60×2％）/20=19.1％。
目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。 ( )
此题为判断题(对，错)。
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，下列不包括的是（ ）。
A.房地产价格申报制度
B.房地产价格评估制度
C.房地产价格备案制度
D.房地产价格评估人员资格认证制度
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
